并未撤離

　　歲末年初，樓市調控政策頻現，經歷過一年的價量齊飛后，新政下的樓市對外資的吸引力是否依然強烈？

　　本報記者采訪的多家機構均表示，外資對中國樓市依然持樂觀態度，看好中國房地產市場的中長期發展。

　　世邦魏理仕北京地區董事總經理尹寶軍在接受中國經濟時報記者采訪時表示，最近出臺的控制二套房貸政策，主要是抑制投機性購房需求，政策層面依然在支持樓市健康發展。

　　作為國內知名的代理行，世邦魏理仕經常接觸到一些外資機構，并為外資提供投資參考。“從我們接觸的外資來看，并沒有大量撤離中國房地產市場的跡象，他們依然看好中國樓市，關注一線城市中心地區的持有型物業、高端住宅。現在出現了一些外資涌向二線城市如成都、武漢、南京等的現象。”

　　尹寶軍指出，外資對中國房地產市場高度關注，并認為這是一個龐大的市場。與之前相比，現在投資中國的外資多認為相比政策因素，市場因素將更多地影響中國樓市。

　　“盡管國家出臺了一系列的宏觀調控政策，但由于中國經濟整體向上的趨勢沒有改變，房地產市場保持持續良好健康發展的基礎依然存在，世邦魏理仕依然看好內地樓市。”

　　仲量聯行的研究報告顯示，多數機構投資者仍然長期看好北京物業市場的投資回報，并積極地與持有物業的業主進行整體收購洽談。

　　另外，一些早期進入北京市場的投資者也由于戰略方向調整而計劃整體轉讓項目，2009年的最后一個季度，有兩個優質的服務式公寓的股權進行了出售。

　　“一些海外的開發商也表現出對北京優質物業的信心，當前一些潛在的重要交易都在積極地洽談。”仲量聯行北京投資部主管龐樹東對記者表示。

　　正略鈞策企業管理咨詢房地產行業咨詢中心高級經理鄧宇明提醒記者，外資習慣于逆向操作，每逢市場處于低迷期，往往是外資活躍之時。

　　影響有限

　　受到多種因素影響，2009年外資在中國樓市的表現相對平靜，一些以外資為背景的企業紛紛停止擴張計劃。

　　“2009年外資對中國樓市的投資中，新資金進來的多，走出去的相對少一些。其中有一些買賣行為主要是外資之間的換手，主要是受到基金持有時間的限制，并非出現撤離的跡象。”尹寶軍對本報記者說。

　　與此同時，在一些寫字樓項目的買賣中，國內企業的身影尤為醒目。

　　第一太平戴維斯2009年的年度報告顯示，去年外資拋售的幾大房地產項目，主要由陸家嘴集團、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機構接手。

　　第一太平戴維斯(上海)物業顧問有限公司董事長劉德揚向記者透露，2009年上海大宗房地產交易總金額達到42億美元，賣方多是境外機構，而接盤者基本上是內地企業。

　　“2009年有一些外資購買的項目轉手給國內開發商和企業，這說明國內企業能承受外資所不能承受的回報率，并不反映外資有撤離中國樓市的想法。”尹寶軍對記者表示。

　　在鄧宇明看來，外資在中國房地產市場中，實際有兩種角色：一種是直接資產買賣，一種是參與開發。其中第一種是投機或投資的轉手買賣，從而獲取暴利；第二種參與到房地產開發的外資，這種外資注重的是中國的開發利潤和中國經濟增長過程中所帶來的資產、匯率升值。這些外資暫時不會套現離場。

　　他認為即便外資撤離中國樓市，影響也有限。

　　“外資占中國房地產總投資比例不到2%，考慮到外資持有的主要是商業地產和高檔樓盤，而且接手者也是外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，在目前市場情況下更多體現在心理層面。外資的這種動向對內地高端房產有直接影響，雖然量不大，但對價格和心理預期具有負面影響。在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也會受到高端商品房價格下跌的壓力。”鄧宇明說。

　　尹寶軍認為，中國某些地區的房地產市場存在一定程度的泡沫，部分城市房地產市場過熱。“中國內地房價應保持穩定的良性增長，年漲幅控制在10%—15%之間，不應出現大起大落。”