⊙王震宇 瑞銀亞洲房地產研究部主管

　　今年最可能會影響房地產投資市場的現象就是人民幣升值的預期再度升溫，而屆時熱錢爭相流入購買人民幣資產和政府進一步“限外”的情況都可能出現。回想2006到2008年人民幣升值的時候，有很明顯的熱錢流入中國市場的情況，而現在期貨市場內基本上是預計今年人民幣會再升3%到5%，這就會導致很多的熱錢出現，進入國內市場投資。另外現在幾乎沒有一個房地產市場像中國這樣能夠有持續上升的動力，所以外資可能還會繼續向這個方向流過來，“限外”方面會有一些壓力，政府方面應早作準備。

　　其他的政策方面，是有保有壓的，而投資性的住房今年可能會面臨一定程度的下降風險，在這樣的情況下，我們預測今年的房價應該是平穩，但是成交量會跌兩三成，如果政策力度再加大的話，則會有更大的下降。這個理由很簡單，大家知道，去年新增信貸10萬億元，而今年就只有7萬億至8萬億元，再就是利率面臨上浮，所以在這樣的情況下，購買力肯定比去年低很多。

　　至于中國房地產到底有沒有泡沫的問題，我們的判斷是現在沒有。因為泡沫的出現有三方面成因：一是很多人在熱炒，2009年跟2007年的暴漲是有很大區別的，基本上看不到某某人又買了多少棟賺了多少錢之類的報道，這樣的新聞報道相對2007年來說少了很多；二是制造泡沫需要非常多的信貸支持，去年的確信貸猛增，但今年應該不會出現這樣的情況了；三是價格和實體經濟的因素完全脫離，與2007年相比，2009年的房價是上升了不少，但買房融資成本下降了一半，這還沒算上收入的增長。可見三大成因里面有兩個不成立。

　　當然，沒有泡沫并不意味著沒有風險。今年由于政策存在不確定性，政策成為影響市場的最大因素。我們今年給投資者的預期和建議，也是盡量以避險為主，因為風險正在增加，很多開發商還是在去年牛市的心態下，如果政策打壓，其行動又稍微過火的話，就可能出現資金鏈斷裂的情況。

　　所以我們覺得能夠盡快賣樓、又賣得多賣得快的那些開發商，今年的防守性就強很多。另外就是那些全國化布局的開發商，在整體市場不能夠繼續增長的情況下，他們抵御市場下調的能力就比僅發展到個別城市的那種小開發商好很多。而今年由于政策的傾斜，二、三線城市會比較好一些，一些開發商應該會在這方面大有作為，也對他們未來的盈利會有很大幫助。