新年剛過，恒大地產就宣布將發行擔保優先票據，撒下了今年內地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產公司也在排隊等候增發過會，以及海外發債融資。隨著嚴查囤地、二套房貸嚴格執行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現激進的開發商的資金鏈，將在不遠的將來受到考驗。為此，很多房企未雨綢繆，通過融資改善債務結構，調節財務杠桿，以應對未來的風險。

　　多家房企加緊融資

　　1月11日，恒大地產公告稱，公司將國際發售一次性還款的擔保優先票據39億元，用于償還結構擔保貸款中尚未償還的本金，及現有和新增物業項目提供資金等。

　　1月18日，華業地產(600240.SH)刊登公告，修訂了公司2009年8月11日首次公布的非公開增發募資方案，將原計劃“不超過20億元”的募資金額，削減至17億元，并且用途也做了更改，新募資計劃所籌集資金的投向，將“全部用于房地產項目開發”。

　　1月19日，世茂房地產就2011年和2016年到期美元債券的相關條款修訂建議，征求債券持有人同意；條款修訂的目的在于允許公司增加負債，從而為加速業務擴張提供資金支持。

　　在很多券商房地產研究員看來，房企增發、發債的目的是改善債務結構，目前很多地產公司的債務結構并不均衡，主要是“短債比例過高，長債比例很低”。

　　究其原因，金融危機以來，很多銀行為了規避信貸違約風險，一般選擇以企業流動性貸款名義向地產公司發放“項目開發貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據當年地產公司銷售回款、應收賬款與留存利潤等財務指標，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。這導致房地產公司面臨很高的短期償債壓力。

　　“預計接下來發債的公司會增加，”一家房地產公司負責人認為，當前愿意承擔8%-9%高利率發行長期債的地產公司并不在少數。

　　房企融資渠道收緊

　　在近期一系列調控政策出臺的背景下，房企的融資渠道以及房地產開發信貸政策有被進一步收緊的趨勢，這也促使一些房企趕在融資深度受限之前加緊融資。

　　從去年9月開始，證監會有關部門在房地產企業融資審核之前設了一道程序，即征求國土資源部、住建部等主管部門的意見。“目前國土資源部、證監會、銀監會等部委聯手遏制房價過快上漲的機制正在形成。”國土資源部一位專家稱，國土資源部的行動是配合落實證監會房地產企業融資審核征求意見的具體舉措。

　　這位專家認為，這將使“2010年房地產企業資本市場融資變得比較困難，往后幾年內，房地產企業融資困難也會成為常態。”

　　中信建投房地產行業研究員王康認為，雖然國家并沒有明確針對房地產上市公司再融資的限制規定，“但是最近一段時間里，地產企業增發方案順利過會的數量變得很少，最近我聽到有幾家地產公司的增發已經上會，但是還在審批的過程中，能否成功不好估計。”王康透露。

　　此外，“從貨幣政策調整的軌跡來說，我們認為流動性管理會進一步收緊，”瑞銀首席經濟學家汪濤表示，今年會有兩次加息，預計第一次在二季度；此外，若一季度超過三萬億新增貸款，預計央行會采取更緊縮的控制措施，這也將對房企融資產生影響。

　　房企的資金鏈隱憂

　　國信證券首席地產分析師方焱表示，“國11條”中一些涉及金融、稅務的規定，將對開發商的資金鏈造成負面影響，如銷售預收款的監管將嚴格執行，開發商的間接融資活動受限，以及土地增值稅的清算將嚴格執行等。

　　1月12日，在華潤置地舉辦的年終答謝會上，一位業內人士對記者表示，如果當前的調控持續，下半年一些房企的資金鏈就會出現緊張。

　　清華大學博士、北京貝塔工作室合伙人杜麗虹認為，地產企業要比投機房屋的人靈動性更差，今天花幾十億元購買土地，等開發后再賣就是二、三年后的事情，只要做了買地的決策，就被困在這里二、三年，而當市場發生轉折的時候，很多地產企業是沒有應對能力的。

　　“很多的危機是在高峰期埋下的，地產企業如果賭政策和投機，不要忘記靈活性要比個人購房者小得多。”杜麗虹說，去年表現激進的房企將受到考驗。

　　公開資料顯示，10家上市地產公司在去年花費數千億巨資拿地。其中，保利地產去年有8個月重金搶地，累計費資約400億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。據有關機構測算，保利去年累計實現簽約金額約433億元；金地集團去年在土地市場上也花了將近200億元；此外，據杜麗虹測算，綠城中國每年必須實現300億以上的銷售額，才能保證財務杠桿的安全。