日前由中國房產信息集團、上海易居(博客)房地產研究院、中國房地產測評中心三方發布的“2009年度中國房企銷售排行榜”顯示，SOHO中國以105億元位居北京房企銷售前三甲。但是，和這個消息幾乎同時出現的不是地產商與散售接盤者的雙贏，而是商業地產散售典型——SOHO尚都租戶的慘淡經營。據業內專家透露，商業地產散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經營不善，難以為繼。

　　“分租”減壓 租戶勉強維持

　　SOHO尚都位于繁華的東大橋地區，大廈黑白相間酷酷的“格子紋”是SOHO系建筑特有的風格，醒目而新潮。元旦和春節之間是各個商場生意最火熱的時候，但記者走進SOHO尚都的時候，卻是一派冷清的場景。

　　和別的商場滿目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息挺多。記者走進一個掛出“分租”牌子的小店，店主指著一個出售手工藝品的攤位告訴記者，攤主不打算在這里經營了，要把這個位置轉出去，每月3000元。“這個店面我每月租金一萬八，壓力太大了，分租出去減輕一下壓力。”店主邊說邊指給記者看，“那邊那個攤位也是分租的，生意還不錯，有時一天能賣上三五百元。”記者粗算了一下，“生意不錯”也只是意味著勉強維持。

　　SOHO尚都不少店面都空著，有的里面還遺留著餐飲業使用的吧臺，或者一些辦公桌，也有的根本是毛坯房，顯然從2007年大廈落成以來一直空置。一家經營家具的商家告訴記者，自己搬過來一年了，全靠老客戶關照。

　　“尚都商鋪的換手率非常高，特別是餐飲業差不多一個季度就換一個租戶。”SOHO尚都一層的一家房屋中介公司業務員說。

　　升值太慢 “以房養房”成空

　　SOHO中國開發的項目都冠名“SOHO”，除了前門項目，SOHO系商業地產均為散售，而SOHO系物業的銷售一向很好，潘石屹和他的團隊不斷創造著銷售神話。但是，散售接盤的小業主卻不滿SOHO系物業升值慢、租金低。

　　一街之隔的SOHO尚都和朝外SOHO，商鋪都十分冷清。“‘以房養房’根本實現不了。”SOHO尚都一位業主抱怨，買房的時候售樓小姐說租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客戶“以房養房”沒問題，現在每平方米租金只有3元人民幣，而且很多時間還是空置，租出去的房子收租金也十分困難，房子是2008年以每平方米3萬元買的，現在每月房貸一萬出頭，租金卻只能收上來六七千元。

　　那位房屋中介公司業務員告訴記者，去年尚都有套房子以每平方米5萬元成交，但現在這里的寫字樓每平方米3萬元到3.5萬元就可以成交，商鋪也只能賣到每平方米4萬元。不過盡管有很多業主不滿，但掛單出售的房源卻很少。

　　業態混亂 散售多不成功

　　對于SOHO尚都的人氣冷清，潘石屹有個書面說明：比較成熟的城市和區域最繁華的商業街區無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。

　　但是，業內專家的看法卻不像老潘這樣樂觀。“開發商將產權散售，資金可以迅速回籠，而產權持有的資金成本相對要大得多。”DTZ戴德梁行商鋪部華北區董事張家鵬認為，購物中心是最不適合散售的，其次是綜合業態，專業市場相對要好一些。在國際市場上，大型商業地產開發商產權持有占絕大多數，而國內市場上產權散售的不少，但在北京地區，經營比較好的大型商場鮮有產權散售的。

　　“國內產權散售成功的例子非常少，超過九成的散售都經營不善，難以為繼。”張家鵬說，商鋪產權散售導致產權分散，每一個小業主當然都追求高租金的客戶，“各自為政”的結果導致商場整體布局缺乏統一規劃，業態混亂，消費者希望在商場實現的吃、穿、用一站式服務無法滿足。

　　產權散售的商業地產是否有可能實現統一的規劃和管理呢？“很難，”張家鵬搖搖頭，“為了盡快將房子銷售出去，房屋買賣合同中很難對客戶經營業態進行限定，而房子交用以后由于產權分散，更難以找到將小業主的利益統一起來的辦法。”