截止年末，2009年在廈購(gòu)房的異地客戶中，周邊城市客戶共購(gòu)買(mǎi)商品住宅10936套、面積125.5萬(wàn)平方米，總成交金額高達(dá)109億元；省外客戶全年購(gòu)買(mǎi)商品住宅5764套、面積64.1萬(wàn)平方米，金額達(dá)50億元；境外客戶共購(gòu)買(mǎi)住宅621套、面積9.4萬(wàn)平方米，總金額11億元。今年廈門(mén)商品住宅銷(xiāo)售總金額357億元，異地客戶攜170億元巨資入廈購(gòu)房，異地客戶購(gòu)房金額就占據(jù)了47%的比例，廈門(mén)這個(gè)溫馨而又活力的城市正吸引越來(lái)越多的外地客戶來(lái)廈置業(yè)。

　　立丹行地產(chǎn)研究中心 黃靜婷

　　異地客戶占據(jù)半邊天

　　改革開(kāi)放以來(lái)，廈門(mén)從一個(gè)島嶼型的小城市發(fā)展成為現(xiàn)在的海西中心城市，廈門(mén)的面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，其人口也從改革開(kāi)放前的50多萬(wàn)發(fā)展為2008年末的249萬(wàn)人。而流入人口多是人口增長(zhǎng)的主因，在過(guò)去10年間就有近100萬(wàn)的外來(lái)人口涌入廈門(mén)，所以從某個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，廈門(mén)就是由外來(lái)人口移民而發(fā)展起來(lái)的新興城市。

　　憑借優(yōu)美的人居環(huán)境、健全的配套設(shè)施、優(yōu)良的教育資源，廈門(mén)的樓盤(pán)對(duì)周邊城市居民具有巨大的吸引力。隨著B(niǎo)RT、兩橋、成功大道、翔安隧道等城區(qū)間高速路網(wǎng)的相繼貫通，大三通的實(shí)現(xiàn)以及海西城市群一小時(shí)生活圈的打造都給廈門(mén)房地產(chǎn)帶來(lái)了更廣闊的發(fā)展空間。不僅吸引省內(nèi)福州、泉州、漳州、龍巖、三明等地市的購(gòu)房者，還有廣東、江西、浙江等周邊省市甚至是金門(mén)臺(tái)灣等地關(guān)注廈門(mén)的人。

　　從2006年開(kāi)始，廈門(mén)本地客戶群比例由60%逐漸降低，今年本地客戶約為45%，周邊城市客戶約占35%，省外及境外客戶合占20%，外地客戶群比例在較大幅度增加，顯示著廈門(mén)化的進(jìn)程保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，外地客戶對(duì)房地產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)勁。

　　高鐵時(shí)代全面來(lái)臨，異地客戶入廈也將提速

　　福建省“十一五”期間主要建設(shè)溫福、福廈、廈深、龍廈、向莆5條快速鐵路，其中福廈鐵路已全線竣工，它是繼溫福鐵路開(kāi)通運(yùn)營(yíng)以來(lái)的第二條城際間快速客貨運(yùn)通道，至此，福州至上海只需5小時(shí)，福州至廈門(mén)只需1.5小時(shí)。四通八達(dá)的交通網(wǎng)大大的縮短城際之間的距離，更使得兩地間的心理距離驟然縮短。隨著高鐵時(shí)代的全面來(lái)臨，城市生活半徑擴(kuò)大，廈門(mén)做為海峽西岸中心城市的吸附力將大大增強(qiáng)，特別是對(duì)省內(nèi)周邊城市的影響。異地客戶入廈也將提速，異地高端客戶群成為其中不可忽視的力量。

　　飛馳時(shí)代來(lái)臨，對(duì)于廈門(mén)來(lái)說(shuō)是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)城市體量不斷膨脹，而房?jī)r(jià)又居高不下的時(shí)候，高鐵又將會(huì)分流部分的客群，特別是在廈工作的年輕人置業(yè)可能被迫鎖定周邊城市，軌道交通的完善，未來(lái)雙城生活將成為一種趨勢(shì)。

　　廈門(mén)滿足了異地客戶的多元化需求

　　廈門(mén)樓市是一個(gè)外需市場(chǎng)，60%是依靠外地客戶來(lái)支撐的，外地客戶的涌入快速去化了庫(kù)存量，而供應(yīng)量的不足又間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的高漲，從某種涵義上異地客戶對(duì)于廈門(mén)房地產(chǎn)有著特殊的意義。

　　廈門(mén)輻射的客群范圍廣闊，北至莆田、福州、溫州，南達(dá)漳州、廣東，西至龍巖、三明、江西，東至金門(mén)、寶島臺(tái)灣。地域分布廣，而需求多元化刺激了市場(chǎng)的份額不斷加大，子女教育、改善居住需求、投資保值需求、度假及健康養(yǎng)老需求。

　　境外客戶關(guān)注景觀樓盤(pán)

　　通常我們把異地客群為分為省內(nèi)客戶、省外客戶和境外客戶。境外客戶注重的是樓盤(pán)的品質(zhì)以及景觀資源，相反，對(duì)于交通配套的要求往往不高。由于這部分客戶對(duì)價(jià)格的承受能力最高，他們常常會(huì)選擇廈門(mén)東部片區(qū)的海景房以及別墅項(xiàng)目，例如環(huán)島路片區(qū)的愛(ài)琴海、海峽國(guó)際社區(qū)等高端樓盤(pán)，而五緣灣片區(qū)的沿海第一排項(xiàng)目 ——新景緣、聯(lián)發(fā)·五緣灣1號(hào)、鑫海灣等項(xiàng)目都受到高度青睞。

　　境外客戶中臺(tái)胞又占據(jù)著較大的比例，由于臺(tái)資企業(yè)的入駐帶動(dòng)了臺(tái)商在廈門(mén)的置業(yè)熱潮，大三通實(shí)現(xiàn)后這一趨勢(shì)愈加明顯，不少樓盤(pán)將推介直接面向臺(tái)灣，如總裁行館、云頂至尊等項(xiàng)目。與廈門(mén)一水之隔的金門(mén)成為了臺(tái)胞在廈購(gòu)房的先鋒，據(jù)房管局的不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)金門(mén)人在廈門(mén)購(gòu)置的住宅及商鋪已達(dá)7000套以上，平均每2戶金門(mén)家庭就有1戶在廈門(mén)置業(yè)，翔安區(qū)對(duì)臺(tái)優(yōu)勢(shì)明顯，匯景新城中心就多次迎來(lái)金門(mén)購(gòu)房團(tuán)。

　　休閑度假型房產(chǎn)成省外客戶首選

　　從價(jià)格的承受能力上，一般是境外客戶＞省外客戶＞省內(nèi)客戶＞本地客戶，省外客戶也是近幾年廈門(mén)高端市場(chǎng)的支撐者之一。

　　目前廈門(mén)輻射力已經(jīng)超出閩南金三角，隨著高鐵時(shí)代來(lái)臨，廈門(mén)將向上向下延伸，逐步覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，海西構(gòu)想落地，溫州團(tuán)再現(xiàn)2009年，也預(yù)示著廈門(mén)的吸附能力在逐漸放大，島內(nèi)休閑度假型產(chǎn)品、島外高端海景產(chǎn)品都是參考的重要產(chǎn)品方向。

　　泉州富裕階層置業(yè)市中心豪宅

　　省內(nèi)泉州購(gòu)房者長(zhǎng)久以來(lái)一直是廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，也是最早融入廈門(mén)的一批客戶群，這主要和泉州地區(qū)客群具有很好的投資意識(shí)，并以擁有高端房產(chǎn)為財(cái)富象征標(biāo)志。項(xiàng)目所處區(qū)位、升值前景、居住環(huán)境是泉州富裕階層最為關(guān)注的三大因素，所以島內(nèi)市中心豪宅往往成為他們的首選，例如藍(lán)灣國(guó)際、中山海景廣場(chǎng)等，鑒于對(duì)未來(lái)升值潛能的需求，島內(nèi)小戶型項(xiàng)目、中心商圈的商鋪也都得到他們的青睞，如禹洲·世貿(mào)國(guó)際、新景名店街等。

　　由于泉州購(gòu)房者價(jià)格承受能力強(qiáng)，同時(shí)伴有商務(wù)和交際需要，因此對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、周邊商業(yè)生活配套、教育資源、物業(yè)管理等都提出了更高的要求。口碑影響力較強(qiáng)，松柏、蓮花、蓮坂等區(qū)域都有群購(gòu)跡象。

　　閩西客群青睞島外性價(jià)比房

　　近2年來(lái)，龍巖，三明等閩西地區(qū)的購(gòu)房力量逐漸活躍在廈門(mén)市場(chǎng)，他們之中有不少高端購(gòu)房群體，比如一些企業(yè)主、礦業(yè)持股人，他們瞄準(zhǔn)的是廈門(mén)的豪宅市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)區(qū)位亦有很高的要求，因此諸如銀聚祥邸、國(guó)貿(mào)藍(lán)海、云頂至尊等高端項(xiàng)目能看到他們的身影。

　　除此之外，大部分的購(gòu)房群體尚屬務(wù)實(shí)之家，對(duì)價(jià)格相對(duì)比較敏感。與諸多廈門(mén)本地人不同的是，這部分客群沒(méi)有“島內(nèi)島外”固式觀念，只要周邊的生活配套齊全、樓盤(pán)品質(zhì)好，他們都樂(lè)于接受，所以島外規(guī)劃良好的大型生活小區(qū)就備受他們的關(guān)注，最典型的就是未來(lái)海岸系項(xiàng)目。海滄區(qū)是異地客戶的聚集區(qū)，由于其未來(lái)的前景以及距離島內(nèi)最短，成為周邊城市普通階層競(jìng)相購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域之一，匯集了閩西、閩北等地的購(gòu)房者，海投的業(yè)主中外地客戶大約占了50%左右。

　　教育資源是吸引客戶的利器

　　房產(chǎn)具有許多功能，除了實(shí)現(xiàn)增值保值外，還可獲得落戶及教育的附加價(jià)值，但近年來(lái)異地購(gòu)房尤以子女的教育投資為重。無(wú)論是異地客戶還是廈門(mén)本地的客群，教育已經(jīng)成為繼路段、配套之后購(gòu)房者考慮的首要因素。

　　而項(xiàng)目周邊有著良好的教育資源就成為吸引客戶的重要利器，鴻圖嘉園由于毗鄰雙十中學(xué)及群惠小學(xué)，就成功博取了不少外地客群的眼光。但由于土地的稀缺性，由于能夠利用這種天然優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目并不多，因此現(xiàn)在新區(qū)的不少樓盤(pán)就自己創(chuàng)造條件，例如未來(lái)海岸系列攜手北京師范大學(xué)共同創(chuàng)辦的北師大海滄附屬學(xué)校，海晟·維多利亞助推雙十中學(xué)海滄附屬學(xué)校的成立。

　　從它們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中我們就可以看到教育的魅力之大，未來(lái)海岸系列項(xiàng)目屢創(chuàng)佳績(jī)，今年總成交金額就高達(dá)18.59億元，海晟·維多利亞二期自今年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，火爆銷(xiāo)售，僅三個(gè)月就快速去化1215套住宅。

　　廈門(mén)的房地產(chǎn)需要異地客戶群的共同參與，由于異地客戶對(duì)廈門(mén)相對(duì)不熟悉，口碑傳播成為他們獲取信息的主要渠道，如何在異地客戶群中實(shí)現(xiàn)良好的口碑傳播，樹(shù)立良好的品牌形象、突出產(chǎn)品品質(zhì)就顯得尤為重要。