即將過去的2009年，滬上大宗物業投資市場逐步回暖。國際知名物業顧問機構DTZ戴德梁行最新研究報告指出，自今年第二季度開始，沉寂許久的物業投資市場逐漸復蘇，并一直持續到年底。全年大宗物業交易總額將達到200億元，超過去年水平。今年投資市場兩大主要特點是：市場沒有因為金融危機而一蹶不振，反而恢復活躍；國內投資者迅速崛起，并主導投資市場。

　　全年大宗交易總額逾200億元。DTZ戴德梁行投資部的統計數據顯示，預計到今年年底，本市大宗物業交易(每筆交易金額大于1000萬美元)總金額將達到200億元，去年成交金額為180億元，同比增長20億元左右。與去年類似，今年的物業投資市場同樣呈現出上半年和下半年冰火兩重天的局面。去年的成交集中在上半年，下半年受金融危機影響，大宗物業投資基本停頓。今年則正好相反，金融危機的影響使年初大宗物業交易市場非常平淡，第二季度開始逐漸活躍，僅下半年完成的大宗物業交易就超過去年全年的總額。這在一定程度上表明，房地產投資市場受到金融危機的影響正在逐漸消退。今年的成交顯示出投資市場恢復的階段性特征，初期是業主因資金緊張而急于出貨；二季度開始隨著市場的反彈，投資意愿開始再度聚集；第三季度開始，有自用的買家開始入場。全球經濟尤其是中國經濟的持續改善，是投資市場活躍的重要前提。國內投資者資金相對充裕，對土地及物業有較大的需求；與此同時，不少海外機構出于鎖定投資利潤、調整資產組合以及把握潛在的新投資機會的考慮，正準備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了下半年的成交活躍。

　　國內投資者崛起且優勢明顯。DTZ戴德梁行有關負責人表示，在國外基金紛紛出貨的同時，國內買家紛紛出手接貨，投資市場變成以本地投資者為主導的市場。這種“東風”蓋過“西風”的現象不僅出現在上海，其他各大主要城市都有。截至今年9月15日，內地買家共取得32宗大宗物業交易，涉及總金額超過33.6億美元。在今年大額投資交易的買方中，國內資金的比率遠遠大于國外資金，無論是整體宗數還是金額占比，均高達84%。究其原因，主要有兩個方面，一是融資方面，與外資基金相比，國內投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到銀行的信貸支持。海外投資者獲利后，資金要打回海外，需要繳納預提所得稅，但國內投資者不需要。所以，從獲利空間上來看，國內投資者也更具優勢。另一方面，與外資對于物業有固定的投資周期和回報要求不同，國內投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，一般不會有一個很明顯的退出時間表，更可能長期持有，以獲取更好的回報。

　　海外投資者實現華麗轉身。海外投資者在面對國內投資者迅速崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個曾經為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，正在醞釀一次華麗的轉身。據了解，已進入中國的外資基金，目前正在進行資產的整理和重新組合。值得關注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金正在籌劃未來以人民幣房地產基金的形式出現。境外資本在中國投資物業的所得，須繳納10%的預提所得稅，而在國內募集人民幣基金，收益直接在國內分配，稅費成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現端倪，在未來一年內，有望在中國的大宗物業投資市場看到其身影。在轉型過程中，外資基金與內資的合作也可以更好地利用國內的融資優勢以及國外豐富的管理經驗和專業運營團隊的優勢，共同分享資產的增值。如黑石集團和陸家嘴集團在上海建立的首支人民幣基金“中華發展投資基金”，歐洲金融機構里昂證券與國盛集團共同發起設立的人民幣私募股權基金等，都屬于此類合作模式。未來，這類人民幣基金募集完成后，將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業，二是入股具有潛力的房地產公司。此外，一些初次進入中國市場的外資基金仍在積極尋找機會。如新天地的錦麟天地裙房商鋪，10月被一家新加坡基金公司整體收購。擁有一線城市核心地段的優質物業，是諸多海外機構進入中國投資市場最理想的方式之一。

　　短期內投資市場將持續活躍。業內人士分析認為，考慮到今年整體資金比較寬松，投資市場未來還將持續活躍。由于上海住宅市場成交活躍，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關注商業地產帶來的投資機會。如近期大寧國際的四幢辦公樓就被中銀香港整體收購。預計這波投資高潮將延續到明年一季度。目前市場上，一旦有項目要出售，會有很多資金追逐。總體來看，市場上能夠給投資者較好回報的優質待售物業數量還不是很多。從中國整體投資市場以及更長期的發展角度來看，一線城市項目的缺乏未必是件壞事。未來大宗物業交易不一定只聚集在上海和北京等一線城市，二、三線城市也有機會，物業增值空間也比較大。在長期投資的理念主導下，將有更多交易由資產價值驅動，而不是僅僅追求高的短期回報率。

　　(賀理銘)