即將過去的2009年，滬上大宗物業(yè)投資市場逐步回暖。國際知名物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)DTZ戴德梁行最新研究報(bào)告指出，自今年第二季度開始，沉寂許久的物業(yè)投資市場逐漸復(fù)蘇，并一直持續(xù)到年底。全年大宗物業(yè)交易總額將達(dá)到200億元，超過去年水平。今年投資市場兩大主要特點(diǎn)是：市場沒有因?yàn)榻鹑谖�機(jī)而一蹶不振，反而恢復(fù)活躍；國內(nèi)投資者迅速崛起，并主導(dǎo)投資市場。

　　全年大宗交易總額逾200億元。DTZ戴德梁行投資部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到今年年底，本市大宗物業(yè)交易(每筆交易金額大于1000萬美元)總金額將達(dá)到200億元，去年成交金額為180億元，同比增長20億元左右。與去年類似，今年的物業(yè)投資市場同樣呈現(xiàn)出上半年和下半年冰火兩重天的局面。去年的成交集中在上半年，下半年受金融危機(jī)影響，大宗物業(yè)投資基本停頓。今年則正好相反，金融危機(jī)的影響使年初大宗物業(yè)交易市場非常平淡，第二季度開始逐漸活躍，僅下半年完成的大宗物業(yè)交易就超過去年全年的總額。這在一定程度上表明，房地產(chǎn)投資市場受到金融危機(jī)的影響正在逐漸消退。今年的成交顯示出投資市場恢復(fù)的階段性特征，初期是業(yè)主因資金緊張而急于出貨；二季度開始隨著市場的反彈，投資意愿開始再度聚集；第三季度開始，有自用的買家開始入場。全球經(jīng)濟(jì)尤其是中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)改善，是投資市場活躍的重要前提。國內(nèi)投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；與此同時(shí)，不少海外機(jī)構(gòu)出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會(huì)的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了下半年的成交活躍。

　　國內(nèi)投資者崛起且優(yōu)勢明顯。DTZ戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在國外基金紛紛出貨的同時(shí)，國內(nèi)買家紛紛出手接貨，投資市場變成以本地投資者為主導(dǎo)的市場。這種“東風(fēng)”蓋過“西風(fēng)”的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在上海，其他各大主要城市都有。截至今年9月15日，內(nèi)地買家共取得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總金額超過33.6億美元。在今年大額投資交易的買方中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國外資金，無論是整體宗數(shù)還是金額占比，均高達(dá)84%。究其原因，主要有兩個(gè)方面，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到銀行的信貸支持。海外投資者獲利后，資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，但國內(nèi)投資者不需要。所以，從獲利空間上來看，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。另一方面，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，一般不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表，更可能長期持有，以獲取更好的回報(bào)。

　　海外投資者實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。海外投資者在面對國內(nèi)投資者迅速崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個(gè)曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，正在醞釀一次華麗的轉(zhuǎn)身。據(jù)了解，已進(jìn)入中國的外資基金，目前正在進(jìn)行資產(chǎn)的整理和重新組合。值得關(guān)注的是，因?yàn)樵谌谫Y和稅費(fèi)方面的競爭力不足，海外基金正在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。境外資本在中國投資物業(yè)的所得，須繳納10%的預(yù)提所得稅，而在國內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國內(nèi)分配，稅費(fèi)成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現(xiàn)端倪，在未來一年內(nèi)，有望在中國的大宗物業(yè)投資市場看到其身影。在轉(zhuǎn)型過程中，外資基金與內(nèi)資的合作也可以更好地利用國內(nèi)的融資優(yōu)勢以及國外豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢，共同分享資產(chǎn)的增值。如黑石集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在上海建立的首支人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金等，都屬于此類合作模式。未來，這類人民幣基金募集完成后，將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業(yè)，二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。此外，一些初次進(jìn)入中國市場的外資基金仍在積極尋找機(jī)會(huì)。如新天地的錦麟天地裙房商鋪，10月被一家新加坡基金公司整體收購。擁有一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是諸多海外機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國投資市場最理想的方式之一。

　　短期內(nèi)投資市場將持續(xù)活躍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，考慮到今年整體資金比較寬松，投資市場未來還將持續(xù)活躍。由于上海住宅市場成交活躍，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來的投資機(jī)會(huì)。如近期大寧國際的四幢辦公樓就被中銀香港整體收購。預(yù)計(jì)這波投資高潮將延續(xù)到明年一季度。目前市場上，一旦有項(xiàng)目要出售，會(huì)有很多資金追逐。總體來看，市場上能夠給投資者較好回報(bào)的優(yōu)質(zhì)待售物業(yè)數(shù)量還不是很多。從中國整體投資市場以及更長期的發(fā)展角度來看，一線城市項(xiàng)目的缺乏未必是件壞事。未來大宗物業(yè)交易不一定只聚集在上海和北京等一線城市，二、三線城市也有機(jī)會(huì)，物業(yè)增值空間也比較大。在長期投資的理念主導(dǎo)下，將有更多交易由資產(chǎn)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，而不是僅僅追求高的短期回報(bào)率。

　　(賀理銘)