2009年風(fēng)光無限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，令房地產(chǎn)上市公司們美美地享受了“饕餮大宴”。然而，伴隨著迪拜沙漠地產(chǎn)神話的破滅，越來越多的投資者開始擔(dān)心：2010年房地產(chǎn)板塊是否還具有投資空間？

　　接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)資金推動(dòng)和政策市的特點(diǎn)日益顯著，預(yù)計(jì)2010年上半年房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境好于下半年，上半年該板塊的投資機(jī)會(huì)也將大于下半年。

　　業(yè)績斐然，估值較為合理

　　得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量“井噴”式增長和房價(jià)的大幅攀升，2009年房地產(chǎn)上市公司的盈利能力和償債能力均較2008年有了大幅提升。

　　2009年前三季度，房地產(chǎn)上市公司整體實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1486.9億元，同比增長17%，實(shí)現(xiàn)凈利潤207.4億元，同比增長23.4%；毛利率為35.9%，較去年同期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，總資產(chǎn)收益率提高0.1個(gè)百分點(diǎn)至2.7%，凈資產(chǎn)收益率提高0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。

　　房地產(chǎn)上市公司的資金鏈也明顯改善，截至2009年9月30日，整體的預(yù)收賬款達(dá)1876.6億元，同比增長62.4%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為35.4%，較去年同期下降24.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“相對(duì)于2009年的業(yè)績，房地產(chǎn)板塊目前的估值水平較為合理。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，整體而言，房地產(chǎn)板塊目前估值相對(duì)不具有優(yōu)勢(shì)，但從歷史來看，該板塊的行業(yè)估值正處于歷史較低水平。

　　據(jù)測(cè)算，目前房地產(chǎn)行業(yè)的靜態(tài)市盈率是37倍，市凈率為4.8倍，但是對(duì)應(yīng)2009年的動(dòng)態(tài)市盈率為29倍。

　　“房地產(chǎn)板塊的估值較即將公布的2009年業(yè)績來看，處于較低的水平。”長城證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林告訴本報(bào)記者，若對(duì)應(yīng)今明兩年30%以上的復(fù)合增長率，房地產(chǎn)板塊整體估值上仍有提升空間。

　　把握政策趨勢(shì)

　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越具有資金推動(dòng)和政策市的特點(diǎn)。”中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，地產(chǎn)股與政策的趨同性在2009年表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　2009年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的異常火暴帶動(dòng)了地產(chǎn)股的大幅上漲。地產(chǎn)股總體漲幅達(dá)135%，漲幅超越同期大盤105.1%，位居行業(yè)漲幅第三名；7月份，受二套房政策收緊以及成交量下滑的影響，地產(chǎn)股漲幅僅為8.3%，弱于大盤45.4%；8月份，貨幣政策微調(diào)等因素使得大盤回調(diào)，地產(chǎn)股也繼續(xù)7月份的調(diào)整，當(dāng)月跌幅達(dá)到25.8%，較大盤跌幅多出3.8個(gè)百分點(diǎn)；9月、10月，伴隨著成交量的轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)股開始上揚(yáng)，月漲幅分別達(dá)到8.3%和13.6%，分別超過大盤72.9%和81.3%，漲幅的行業(yè)排名分別為第五名、第四名；進(jìn)入11月份以來，政策進(jìn)入了敏感期，早期的優(yōu)惠政策是否退出成為投資者最關(guān)注的話題，地產(chǎn)股開始微調(diào)，月漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅位居第十一位。

　　“房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，地產(chǎn)股和行業(yè)趨勢(shì)具有高度的線性關(guān)系。行業(yè)景氣度走高，會(huì)帶動(dòng)相關(guān)上市公司業(yè)績的提升，從而提高估值水平，刺激股價(jià)快速上漲。”黃清林對(duì)本報(bào)記者說。

　　他進(jìn)一步指出，2007年在行業(yè)景氣度高漲的時(shí)候，所有房地產(chǎn)上市公司均呈現(xiàn)了高估值的狀態(tài)，而在行業(yè)景氣度低迷的2008年，房地產(chǎn)上市公司哀聲一片，行業(yè)整體估值出現(xiàn)了歷史最低水平。

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，2010年政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度將是：什么時(shí)候進(jìn)行調(diào)控以及如何調(diào)控。

　　明年投資機(jī)會(huì)在上半年

　　“據(jù)我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年上半年的市場(chǎng)環(huán)境將好于下半年，房地產(chǎn)板塊上半年的投資機(jī)會(huì)也將大于下半年。”李少明認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊近期的走勢(shì)還將取決于正在召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的政策基調(diào)，“如果明年的政策基調(diào)不變，加上2009年房地產(chǎn)公司基本面的好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)板塊明年上半年將會(huì)有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)”。

　　東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建表示，“支撐資產(chǎn)價(jià)格上漲的因素依然存在，但是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性因素也越來越多。2010年上半年的行業(yè)走勢(shì)依然是正面的，但是我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)可預(yù)見的時(shí)間之內(nèi)將面臨一定的調(diào)整。”

　　興業(yè)證券發(fā)布的2010年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告中指出，由于政策調(diào)整，對(duì)地產(chǎn)板塊短期走勢(shì)較為謹(jǐn)慎。但在經(jīng)濟(jì)回暖和財(cái)富積累的大周期下，雖然短期政策的收緊將會(huì)帶來一定的壓力，但不會(huì)改變行業(yè)持續(xù)上行的趨勢(shì)。

　　“政策是房地產(chǎn)行業(yè)2010年走勢(shì)的決定性因素。”中原證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師吳劍雄認(rèn)為，在政策和市場(chǎng)的雙重力量下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)風(fēng)和日麗的“上半場(chǎng)”和秋意漸濃的“下半場(chǎng)”。

　　沈愛卿則認(rèn)為，“2010年房地產(chǎn)行業(yè)很難有大的驚喜，但也不會(huì)有大的利空，相對(duì)而言，2010年上半年的市場(chǎng)環(huán)境要優(yōu)于下半年。在相對(duì)平淡的市場(chǎng)環(huán)境下，精選個(gè)股是投資策略的首選。”

　　黃清林也認(rèn)為，政策微調(diào)若不改變趨勢(shì)，只會(huì)帶來短期波動(dòng)，行業(yè)今明兩年的業(yè)績?cè)鲩L將明顯高于A股平均水平，所以明年上半年地產(chǎn)板塊跑贏大盤的概率較大。但是明年地產(chǎn)行業(yè)銷量和股價(jià)表現(xiàn)或許難以超越今年的驚喜，所以建議投資者重點(diǎn)關(guān)注一線地產(chǎn)股的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。