2009年風光無限的房地產市場，令房地產上市公司們美美地享受了“饕餮大宴”。然而，伴隨著迪拜沙漠地產神話的破滅，越來越多的投資者開始擔心：2010年房地產板塊是否還具有投資空間？

　　接受本報記者采訪的業內人士普遍認為，中國房地產市場資金推動和政策市的特點日益顯著，預計2010年上半年房地產的市場環境好于下半年，上半年該板塊的投資機會也將大于下半年。

　　業績斐然，估值較為合理

　　得益于房地產市場成交量“井噴”式增長和房價的大幅攀升，2009年房地產上市公司的盈利能力和償債能力均較2008年有了大幅提升。

　　2009年前三季度，房地產上市公司整體實現營業收入1486.9億元，同比增長17%，實現凈利潤207.4億元，同比增長23.4%；毛利率為35.9%，較去年同期下降1.9個百分點，總資產收益率提高0.1個百分點至2.7%，凈資產收益率提高0.2個百分點至7.3%。

　　房地產上市公司的資金鏈也明顯改善，截至2009年9月30日，整體的預收賬款達1876.6億元，同比增長62.4%，凈資產負債率為35.4%，較去年同期下降24.8個百分點。

　　“相對于2009年的業績，房地產板塊目前的估值水平較為合理。”廣發證券房地產行業分析師沈愛卿在接受本報記者采訪時表示，整體而言，房地產板塊目前估值相對不具有優勢，但從歷史來看，該板塊的行業估值正處于歷史較低水平。

　　據測算，目前房地產行業的靜態市盈率是37倍，市凈率為4.8倍，但是對應2009年的動態市盈率為29倍。

　　“房地產板塊的估值較即將公布的2009年業績來看，處于較低的水平。”長城證券房地產行業分析師黃清林告訴本報記者，若對應今明兩年30%以上的復合增長率，房地產板塊整體估值上仍有提升空間。

　　把握政策趨勢

　　“中國的房地產市場越來越具有資金推動和政策市的特點。”中投證券房地產行業首席分析師李少明在接受本報記者采訪時表示，地產股與政策的趨同性在2009年表現得淋漓盡致。

　　2009年上半年，房地產市場銷售的異常火暴帶動了地產股的大幅上漲。地產股總體漲幅達135%，漲幅超越同期大盤105.1%，位居行業漲幅第三名；7月份，受二套房政策收緊以及成交量下滑的影響，地產股漲幅僅為8.3%，弱于大盤45.4%；8月份，貨幣政策微調等因素使得大盤回調，地產股也繼續7月份的調整，當月跌幅達到25.8%，較大盤跌幅多出3.8個百分點；9月、10月，伴隨著成交量的轉暖，房地產股開始上揚，月漲幅分別達到8.3%和13.6%，分別超過大盤72.9%和81.3%，漲幅的行業排名分別為第五名、第四名；進入11月份以來，政策進入了敏感期，早期的優惠政策是否退出成為投資者最關注的話題，地產股開始微調，月漲幅為9.7%，行業漲幅位居第十一位。

　　“房地產是典型的周期性行業，地產股和行業趨勢具有高度的線性關系。行業景氣度走高，會帶動相關上市公司業績的提升，從而提高估值水平，刺激股價快速上漲。”黃清林對本報記者說。

　　他進一步指出，2007年在行業景氣度高漲的時候，所有房地產上市公司均呈現了高估值的狀態，而在行業景氣度低迷的2008年，房地產上市公司哀聲一片，行業整體估值出現了歷史最低水平。

　　市場人士普遍認為，2010年政府對于房地產行業的態度將是：什么時候進行調控以及如何調控。

　　明年投資機會在上半年

　　“據我們預計，房地產市場明年上半年的市場環境將好于下半年，房地產板塊上半年的投資機會也將大于下半年。”李少明認為，房地產板塊近期的走勢還將取決于正在召開的中央經濟工作會議的政策基調，“如果明年的政策基調不變，加上2009年房地產公司基本面的好轉，地產板塊明年上半年將會有較好的市場表現”。

　　東北證券房地產行業分析師高建表示，“支撐資產價格上漲的因素依然存在，但是影響房地產市場的不確定性因素也越來越多。2010年上半年的行業走勢依然是正面的，但是我們認為中國房地產市場在一個可預見的時間之內將面臨一定的調整。”

　　興業證券發布的2010年房地產行業投資策略報告中指出，由于政策調整，對地產板塊短期走勢較為謹慎。但在經濟回暖和財富積累的大周期下，雖然短期政策的收緊將會帶來一定的壓力，但不會改變行業持續上行的趨勢。

　　“政策是房地產行業2010年走勢的決定性因素。”中原證券房地產行業分析師吳劍雄認為，在政策和市場的雙重力量下，2010年房地產市場將呈現風和日麗的“上半場”和秋意漸濃的“下半場”。

　　沈愛卿則認為，“2010年房地產行業很難有大的驚喜，但也不會有大的利空，相對而言，2010年上半年的市場環境要優于下半年。在相對平淡的市場環境下，精選個股是投資策略的首選。”

　　黃清林也認為，政策微調若不改變趨勢，只會帶來短期波動，行業今明兩年的業績增長將明顯高于A股平均水平，所以明年上半年地產板塊跑贏大盤的概率較大。但是明年地產行業銷量和股價表現或許難以超越今年的驚喜，所以建議投資者重點關注一線地產股的補漲機會。