“由于銀行信貸開始收緊，加上明年有通脹預期，可以說一段時間以來房地產信托已經成為信托產品發放的主流，也是重點推介，從數量上看也有增長。”一家從事信托理財的財富管理公司人士在11月20日開幕的上海理財博覽會上對《每日經濟新聞》透露。

　　上述人士介紹說，地產商的融資需求正在升溫，這主要是因為一方面地產商從銀行獲貸是有額度的，而隨著監管力度的不斷加強，大部分銀行都已經開始收縮信貸。同時，地產商從銀行拿到的貸款資金在用途方面受到一定的限制，她舉例說，“比如這塊地的開發資金按照規定不能用于開發其他地皮。”這也是促使開發商借道信托融資的原因。

　　信托公司擬進一步涉足房地產

　　摩根士丹利兼杭州工商信托有限公司執行董事錢駿表示，“很多情況下這些公司在銀行沒辦法貸到款，因為銀行對貸款有非常嚴格的要求，銀監會有一些硬標準，比如銀行的錢只能貸款不能投資，且銀行更愿意同三個A、兩個A評級的開發商合作，不管你的資產有多優秀，銀行也不太愿意貸款給一個A或者三個B的那些相對實力較弱的開發商。”

　　據記者了解，目前情況下，很多項目都開始通過信托類產品為開發商提供短期融資、一般期限在一年至三年之間，常見的投資回報每年可達8.5%~10%左右。數據顯示，2009年1至8月集合信托規模約700億元，其中房地產相關信托規模約202億元。

　　“銀行貸款因為政策的原因不能放，對于開發商而言，如果不是上市公司，它就沒有融資的渠道，所以開發商愿意稍微多花一點錢去做前期的開發。多花一點點融資成本對它來講不是問題，”錢駿說。

　　在滬各大信托公司都紛紛準備進一步涉足房產。上海國際信托副總經理劉響東透露，正在準備有關瑞士房地產基金的項目，明年上半年就將出臺。劉響東表示，中國房地產受到了人口紅利和制度紅利雙重因素的支撐。

　　“長遠看摩根士丹利一直是看好中國的房地產市場的，”錢駿表示。他指出，中國的房地產市場還處于轉型階段，因中國城市化進程仍有很大空間，預計未來隨著中國GDP的增長，城市人口占總人口的比例在未來20至30年將不斷增加，有望從40%增至80%，這將直接造成4億多人口從農村逐漸走向城市。而中產階層的不斷擴大則將對房地產產品行成剛性需求。

　　抵押質押形式轉嫁風險

　　事實上，針對房地產信托的升溫，此前已經有市場傳言稱，上海銀監局向轄區內各信托公司下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求上海各家信托公司審慎開展房地產信托業務，防范房地產信托業務風險。

　　在滬一家信托公司研究員對《每日經濟新聞》表示，“上海銀監局的態度向來都是比較謹慎的，因為從全國范圍來看，上海屬于信托業務較為活躍的地區，越是風險多，越要設置防火墻。”他表示，該公司也有考慮做一些創新，但所有創新還是必須先考慮到審慎原則和風險問題。他介紹說，該公司的房地產信托產品多和一些有名、優質的開發商合作，且通常情況下，要求這些地產商支付抵押金，“這就意味著一旦出現問題虧損的是地產商，不是我們。”

　　上述財富管理公司人士則對記者介紹說，該公司通常要求開發商進行房產抵押或股權抵押，因此相對安全。

　　錢駿說，“信托公司會有很多控制風險的手段，包括有的產品有超額的抵押，抵押率在60%以下，如果沒有土地的話有的是對項目公司控制股權抵押，很多情況是在50%以上。除了這些抵押、質押還有其他控制風險的手段。”

　　錢駿指出，在風險甄別時，應注意開發商是誰，要看它是不是龍頭企業、是不是上市公司，同時物業類型也很重要。他還提醒投資者，相比股票、債券，信托產品具有流動性較弱的劣勢，隨時變現的能力相對較差。

    記者 馬駿骎