2009年10月1日，新《保險法》的實施將保險資金引向投資最火熱、也是最受爭議的房地產。

　　截至2009年9月，我國保險產業實現保費收入8580.3億，而保險公司總資產達3.8萬億。即整個保險資金規模相當于全國GDP的10%，如此龐大的資金量向任何一個投資領域放開都無異于一劑強心針。

　　不動產領域的放開是保險資金配置多元化的又一大邁步。2004年，保監會放開了保險資金對基金的投資；2005年，保險資金可直接投入股市；對房地產領域投資的風聲從兩年前就開始吹起，2009年10月1日新《保險法》實施，最終塵埃落定。

　　　　只準買商業地產不準買住宅

　　在2009年第一季度保監會的新聞發布會上，保監會主席助理兼新聞發言人袁力進一步做出解釋，保險資金的不動產投資包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等，也就是說除了住宅地產，房地產行業的大門已正式向保險資金打開。

　　為控制風險，保監會對保險資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的《保險公司不動產投資試點管理辦法》(下稱“管理辦法”)尚未出臺，但業內專家普遍認為5%的不動產投資比例最為可能，而依此測算，未來保險投資不動產的資金將達2000億。

　　其實在不動產投資閘門放開之前，保險資金已經形成了幾種與房地產聯姻的渠道。上個世紀90年代，保險公司已開始大量購置自用物業并部分用來商業出租；隨著股票、基金的放開，保險資金大量用來購買房地產上市公司的股票；另外，保險公司控股的資產公司、信托公司也在投資房地產項目和公司的股權，其中也包括保險資金。

　　如同媒體所形容的，新《保險法》實際上是讓保險資金對不動產的投資由“暗渡陳倉”走向了“明修棧道”。

　　從2006年開始，保險公司已經開始以自用的名義買樓，而這些優質物業遠遠超過了保險公司的辦公需求。泰康耗資14億購買了金融街F2B房產和北京國際中心1號樓；中國人壽以19.6億元在金融街地區購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業；太平洋保險則以近22億元購買了位于金融街核心區的豐盛大廈。有統計數據顯示，從2006年到現在，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億。

　　近年來，保險公司通過信托、資產公司對房地產的“曲線投資”也已成氣候。今年8月-9月，平安集團借助旗下平安信托分別向金地、綠城簽署戰略合作協議，向房地產市場砸下250億。對于保險公司控股的信托公司、資產公司，保監會和證監會并沒有明確監管措施限制其房地產投資比例，而這些打著“政策擦邊球”的“曲線”投資的保險資金究竟有多大，占據保險資金總量多大比例，未來能繼續投入多少，這些問題都亟待在《管理辦法》中厘清。

　　據悉，早在2008年8月，保監會曾對保險公司的房地產資產，特別是“投資性資產”進行了調查摸底。

　　在國際較為成熟的市場，對于不動產投資比例的上限一般是針對購買出租物業實體。清華大學經濟管理學院金融學副教授王洪分析認為，5%的比例很有可能不包括以往對房地產開發企業和地產項目的股權投資，只是指購買商業物業。

　　　　2000億可以買下京、滬、廣、深全部寫字樓

　　在廉租房、養老實體和商業地產等投資板塊，商業地產最為看好。近年來，商業地產的回報率在10%左右，由于商業地產投資周期長，收益相對穩健，被認為與保險資金的資產匹配較為吻合，并成為保險資金的主要流向。

　　2000億資金的進入對商業地產影響無疑是巨大的。目前，我國商業地產存量規模在2.5-3萬億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個一線城市的甲級寫字樓約為2000億元～2500億元。也就是說，目前可投資不動產的保險資金規模已經快接近全國一線城市甲級寫字樓存量總規模。

　　保險資金對不動產市場放開，這并不意味著保險資金就能馬上投資。中國人保投資控股有限公司(下稱“人保投控”)總裁劉虹表示，“保險資金進入不動產市場將會是一個持續而長期的過程，不會一蹴而就，也不致引起資產價格在短期內的大幅波動。”

　　對于保險資金對商業地產的準入，中國平安保險(集團)股份有限公司總經理張子欣對記者表示，平安非常關注對風險的控制和資產的匹配，目前對于不動產領域投資也會采取謹慎的態度。

　　劉虹認為，“保險資金在短期內還不會大量持有商業物業，究其原因，一方面不動產投資過程復雜、周期較長、對專業能力要求高，保險企業必然要經歷一個不斷積累學習的過程，不會盲目出擊；另一方面是因為目前利率水平較低，物業流動性較為充裕，優質商業物業資源相對稀缺。”

　　但這并不排除新政策會引起商業地產價格虛高的可能。王洪副教授認為，如果保險資金借政策出臺之機蜂擁而上，盲目入市，龐大的資金量必然帶來一、二線城市商業地產價格的上漲，對長遠投資不利。

　　對商業地產開發商來說，保險資金進入卻是一個極大的利好。據了解，由于回籠資金的需要，過去一些黃金地段的商業物業大多為散賣，當保險資金進入后，這些物業可由保險資金“一口吃下”，有利于商業物業的長期保值增值。一位在大型保險集團從事不動產研究的專家對記者表示，“以前商業地產開發的資金大多來自銀行，保險資金進入后，標志著新一類專業的商業地產投資機構的出現。”

　　　　賠了算誰的？

　　2009年10月30日，清華大學經管學院中國保險與風險管理研究中心舉辦了“中國保險公司投資不動產專題國際研討會”，專家學者在會上普遍認為商業地產的投資風險比想象的要高。

　　“商業地產可能沒大家想的那么樂觀，投資房地產就能賺錢是大家的誤解。”作為論壇組織者之一的王洪副教授對記者說。

　　房地產有一個興衰的市場周期，一般為8-10年，這幾年隨著市場成熟度、政策環境的變化，這個周期有變短的趨勢。“我國商業地產發展時間較短，第一個周期還沒有到來；另外，我國很多地產商業運作的成熟度還不高，這就增加了未來的不確定性因素。”王洪說。

　　張子欣對記者表示，“房地產投資和PE投資是保險資金運用的新方向，之前利用信托平臺，平安已經參與了一些房地產和PE項目，儲備了不少人才，鍛煉了隊伍。”

　　過去，很多保險公司以自用名義投資商業物業，雖然為寫字樓的商業運作積累了經驗，但新政策給予可投資領域涉及到酒店、商場、酒店式公寓等多種形式，從而對保險公司專業投資能力提出了更高要求。

　　幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，除了直接購買商業物業用來出租，股權投資是一種更安全的投資方式。