長(zhǎng)期以來(lái)，在人們的印象中，似乎只有資金來(lái)源渠道有限的中小房地產(chǎn)公司比較倚重信托渠道融資，由于融資能力、成本等方面的原因，大型房地產(chǎn)公司融資一般都不通過(guò)信托渠道。但近年來(lái)，由于信托公司快速發(fā)展，融資能力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)信托的規(guī)模紀(jì)錄不斷被刷新，加之房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始正視信貸政策對(duì)其周期性影響，主觀上希望融資渠道多元化，信托在房地產(chǎn)金融中的地位得到了較大提升。現(xiàn)如今，信托公司有能力和一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略融資協(xié)議。

　　之前寬松的信貸與目前的通脹預(yù)期，令房地產(chǎn)市場(chǎng)十分“繁榮”。伴隨著房?jī)r(jià)的不斷高企，房地產(chǎn)信托也熱度不減。今年三季度,信托公司房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模以及規(guī)模占比不斷攀升，占比最高的月份甚至超過(guò)了50%，支撐了集合信托產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模的半壁江山。盡管今年信托資金在投資領(lǐng)域中的熱點(diǎn)不少，從中小企業(yè)到基礎(chǔ)設(shè)施，熱點(diǎn)輪換，但顯然信托資金還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)青睞有加，熱度持續(xù)不減。

　　據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)，今年7、8、9三個(gè)月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行始終處于強(qiáng)勢(shì)狀態(tài)，連續(xù)三個(gè)月產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模位列各投資領(lǐng)域之首。7月份信托公司發(fā)行了20個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模28.16億元，規(guī)模占比為34.60%；8月份發(fā)行產(chǎn)品17個(gè)，規(guī)模上升至35.45億元，占比達(dá)到了44.49%；9月份發(fā)行產(chǎn)品20個(gè)，發(fā)行規(guī)模35.85億元，占比躍升至51.32%，當(dāng)月投資于房地產(chǎn)的信托資金在整個(gè)集合信托資金總額中已經(jīng)超過(guò)了50%。

　　今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度之快大大超出了市場(chǎng)的預(yù)期。從五六月份起土地市場(chǎng)明顯升溫，市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心恢復(fù)，主要城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%；全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%。

　　今年一季度，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資上表現(xiàn)平穩(wěn)，無(wú)論是產(chǎn)品發(fā)行個(gè)數(shù)還是發(fā)行規(guī)模均不突出。但從二季度開(kāi)始該類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)飆升，在4、5、6三個(gè)月中，有兩個(gè)月的發(fā)行規(guī)模超過(guò)了40多億元，這也是今年到目前為止的一個(gè)高峰值，勢(shì)頭很猛。據(jù)百瑞信托的數(shù)據(jù)，在二季度信托規(guī)模前10名的信托計(jì)劃中，有8個(gè)來(lái)自于房地產(chǎn)領(lǐng)域，幾乎由房地產(chǎn)信托一手包辦。不僅如此，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的收益率也是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，在第二季度收益率排名前10名的信托計(jì)劃中有7個(gè)來(lái)自于房地產(chǎn)領(lǐng)域；與其他行業(yè)一般6%至7%收益相比，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率最低的10%，最高的達(dá)到了20%。

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品在三季度的表現(xiàn)是二季度熱度的延續(xù)，但又不僅僅是簡(jiǎn)單的延續(xù)，市場(chǎng)出現(xiàn)了新的動(dòng)向。一是信托公司跑馬圈地，與一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。如平安信托分別與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)簽訂了3年100億元和150億元的戰(zhàn)略合作意向，中鐵信托與藍(lán)光地產(chǎn)簽訂了20億元戰(zhàn)略合作意向，華融信托與保利置業(yè)簽訂了200億元的戰(zhàn)略合作意向。二是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始介入，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出了更多的基金化特征。

　　百瑞信托相關(guān)專(zhuān)家說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，在人們的印象中，似乎只有資金來(lái)源渠道有限的中小房地產(chǎn)公司比較倚重信托渠道融資，由于融資能力、成本等方面的原因，大型房地產(chǎn)一般都不通過(guò)信托公司進(jìn)行融資。但近年來(lái)，信托公司快速發(fā)展，融資能力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)信托的規(guī)模紀(jì)錄不斷被刷新，加之房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始正視信貸政策對(duì)其周期性影響，主觀上希望融資渠道多元化，信托在房地產(chǎn)金融中的地位得到了較大提升，于是我們看到了信托公司有能力和一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略融資協(xié)議。

　　另外，三季度，有幾家信托公司推出了不同于以往的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，有向基金型轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)。如中信信托的“天泰不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”、中融信托的“嘉誠(chéng)一、二、三號(hào)(房地產(chǎn)投資)”、北京信托的“穩(wěn)健一期”等。據(jù)百瑞信托有關(guān)專(zhuān)家分析，這些信托計(jì)劃的特點(diǎn)都是先有資金池，再?gòu)捻?xiàng)目池中選擇具體項(xiàng)目進(jìn)行投資，增強(qiáng)了信托公司在信托事務(wù)管理中的主動(dòng)地位。在管理上都組織了專(zhuān)門(mén)的信托投資決策委員會(huì)，由信托、房地層、財(cái)務(wù)、法律等各方專(zhuān)業(yè)人士組成，設(shè)立了“信托經(jīng)理+財(cái)務(wù)經(jīng)理”的“雙經(jīng)理模式”，并且引入了專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，如中信信托聘請(qǐng)了戴德梁行和律師事務(wù)所為信托計(jì)劃提供服務(wù)。用益信托工作室有關(guān)專(zhuān)家就此認(rèn)為，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已“呈現(xiàn)大規(guī)模、基金化趨勢(shì)，是一個(gè)非常令人鼓舞的信號(hào)，表明房地產(chǎn)信托經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)開(kāi)始擺脫以項(xiàng)目為主導(dǎo)的傳統(tǒng)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而進(jìn)入規(guī)模化、基金化發(fā)展的新階段。”

　　房地產(chǎn)一直是信托公司重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，與金融、基礎(chǔ)設(shè)施一起，構(gòu)成信托投資的三駕馬車(chē)，支撐著信托公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因?yàn)殛P(guān)乎風(fēng)險(xiǎn)控制，銀行對(duì)房地產(chǎn)的情結(jié)一直是既愛(ài)又恨，政策寬松時(shí)放一放，政策緊時(shí)收一收；對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，雖然監(jiān)管部門(mén)一再警示風(fēng)險(xiǎn)，但從今年在房地產(chǎn)上的表現(xiàn)來(lái)看，信托資金不僅從來(lái)沒(méi)有疏離房地產(chǎn)，甚至可以說(shuō)與房地產(chǎn)貼得更近，并且一直在尋求抓住機(jī)會(huì)做強(qiáng)做大。

　　目前，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，市場(chǎng)參與各方態(tài)度不一，或樂(lè)觀或謹(jǐn)慎。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在足夠的質(zhì)押、抵押等保障措施下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效控制。但不能否認(rèn)的是，在房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的情況下，控制風(fēng)險(xiǎn)無(wú)論如何都應(yīng)是必須要時(shí)刻緊繃的一根弦。

　　據(jù)相關(guān)消息披露，今年10月初，銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)了《關(guān)于信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定信托公司不僅不能將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求；而且，對(duì)于那些宣稱(chēng)資本金已經(jīng)到位的企業(yè)，信托公司有義務(wù)去證實(shí)這一點(diǎn)，必要時(shí)還可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核實(shí)認(rèn)定。此舉被認(rèn)為是銀監(jiān)會(huì)再次出手堵截信托資金輸血房地產(chǎn)的重要舉措。但從10月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是信托的投資熱點(diǎn)。

　　據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)11月2日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份，47家披露信息的信托公司中共有21家信托公司發(fā)行43款集合資金信托產(chǎn)品。在信托資金的投向上，有15款產(chǎn)品投向?qū)崢I(yè),10款產(chǎn)品投向房地產(chǎn),4款產(chǎn)品投資于基礎(chǔ)設(shè)施。10月份，共有21家信托公司成功設(shè)立了36款集合資金信托產(chǎn)品。其中，共有10款產(chǎn)品投向?qū)崢I(yè),10款產(chǎn)品投向房地產(chǎn),3款產(chǎn)品投資于基礎(chǔ)設(shè)施，1款產(chǎn)品投資于商業(yè)地產(chǎn)。