“就剩下最后一套了，217萬元的總價優惠10萬元，還附帶精裝修以及30平方米左右的面積。”位于深圳龍崗區萬科第五園的售樓小姐賣力地向記者如此推銷。伴隨旗下樓盤銷售難度的悄然增加，萬科靚麗的三季報也于近日出爐。其前三季度累計實現凈利潤29.6億元，同比增長29.9%.

　　不僅是萬科，今秋“暴增”成了眾多地產企業三季報的主題。據《投資者報》統計，“招保萬金”四大龍頭地產商今年前三季度總計實現凈利潤約65億元，較去年同期42.75億元增幅超過五成。

　　不過漂亮的成績更像是一場“相對論”。三季度同比高增長是以2008年地產低迷期為基點。與今年二季度相比，地產的凈利出現了大降的局面。

　　“2010年一季度北京房價存在小幅調整可能，特別是個別項目、局部區域價格可能會小幅下調。”就在發布三季報前不久，萬科地產副總裁、北京萬科總經理毛大慶的一句話早已打破房地產界的平靜。這是繼2007年王石之后，萬科高層再一次拋出降價論。

　　眼下的樓市正處在微妙時期。從7月下旬以來各地商品房成交量已經從火熱中降溫，“價漲量跌”是金秋的共同特征。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇與毛大慶持有相同的觀點:“未來樓市應該向正常的市場狀態轉變。從這個角度講，樓市從四季度到2010上半年很可能進入調整期。”

　　凈利潤:

　　同比翻數倍，環比降三成

　　毫無意外地，在第三季度財報出爐的10月份，各大房企都給出了一份華麗的“成績單”。萬科集團、保利地產、招商地產和金地集團這四大房企第三季度的凈利潤同比去年增幅分別達101%、67%、179%和338%.

　　地產公司同比業績的高增長，使沉寂的地產股10月以來表現強勁:自深物業10月12日拉開凈利同比大增658%的三季報之后，公司預計全年利潤同比有望增長800%至1050%。這使得該股在業績公布前后出現了9個漲停。此外，深房A也出現了連續5個漲停;而銀基發展、京能置業、粵宏遠和京投銀泰等都出現漲停;“招保萬金”四大地產公司在此輪漲幅中均超過15%以上。

　　不過，相比較二季度的火熱，三季度則顯得黯淡無光。萬科、保利地產三季度凈利潤環比下降的幅度分別為75%、63%;招商地產和金地集團雖然環比增長分別為50%和107%，但主要是產品價格的上升以及樓盤結算期所致。

　　據《投資者報》統計，截至10月27日，50家公司第三季度合計凈利潤39.21億元，環比大降三成(剛上市的世聯地產除外).

　　地產三季報環比下降三成已是不爭的事實，各大房企近期銷量也出現重回低迷的跡象。據中原地產統計，9月份八大主要城市一手住宅成交量環比降17%。而在深圳，最近一周(10月19日—10月25日)一手房市場共成交1184套，與前周相比有大幅回落，環比下降36.8%.

　　“9月多數城市批售面積較7、8月已出現上升，新房供應增加，有助于四季度房價趨于穩定。”在三季報業績發布會上，萬科對樓市走向的看法開始趨于保守。而在中期發布會上，萬科還保持了樂觀態度，并透露7月份主要城市的成交批售比為1.78，市場供應的缺口較大。

　　但事實上，進入下半年樓市銷售并沒有像萬科預想的火熱。對于此時毛大慶拋出的降價論掀起軒然大波，萬科卻只是簡單回應:“公司會始終堅持市場化的定價策略，密切關注市場變化，積極促進銷售。”

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為:70個大中城市房價指數自9月房價漲幅首次收窄，明年一季度極有可能出現止漲，甚至不排除小幅下跌的可能性。

　　房價:四大房企悄然“領跌”

　　“沒剩幾套了，要看樓趕快，每平方米帶3000元的豪華裝修!”最近一段時間，這似乎成為保利地產在廣州發售的中宇廣場售樓小姐的慣用句。9月26日開盤的中宇廣場處于廣州天河北中心地帶，均價2.3萬元/平方米左右。時隔一年之后，“送精裝”促銷的手段又開始出現。

　　而有類似情況的不止保利地產一家。三季度銷售不理想的情況下，一些新開樓盤開始暗暗降價。而它們大多屬于四大房企旗下項目。

　　如萬科于9月5日開盤、位處深圳龍崗區的萬科第五園。購房者只要交3萬元置業基金可以當作8萬元房款，如三天內辦完手續，在總價款中減去4萬元。“總計優惠最高可達10萬元。”

　　金地地產位于廣州廣園東板塊的金地?荔湖城也正在折扣銷售。該項目主推的立坊一街8號樓均價為5700元/平方米左右，帶1000元/平方米精裝修;另外還實行三重折扣來吸引買家，所有折扣算下來達9.3折。

　　招商地產的“招商瀾園”也在賣力銷售樓盤，其位于遠離深圳中心區之外的寶安區，正在發售的是北區7棟御景水岸王座，均價9800元/平方米。國慶期間延續優惠，即按揭付款和一次性付款均9.8折。

　　四大房企在房價上暗暗“松口”和當前市場的低迷直接相關。據中原地產統計:廣州一批貨量較大的地產項目均延遲至10月中旬或11月開盤，接下來幾個月加大供應量的沖擊，或將改變“價升量跌”的局面。

　　“隨著新房供應增加，10月份的新房成交量會有所上升，而今年后幾個月的整體成交量將出現小幅的萎縮。”中原地產深圳區總經理李耀智對樓市接下來的表現也持謹慎態度。

　　盡管市場壓力已經出現，但萬科總裁郁亮對全年業績充滿樂觀:“今年銷售金額超過2007年的523.6億元已無太大懸念。”

　　三季報顯示，萬科前9月的銷售金額高達461.5億元，已經超過了去年的409.9億元。四季度只需要完成銷售超過62億元，即能超2007年創造新高。

　　而金地集團全年業績的靚麗也幾無懸念，其2008年銷售110.76萬平方米，銷售收入114.03億元。而公司今年前三季度此兩項指標分別為134.5萬平方米和149.6億元，均已超過去年全年的業績，同比業績的高增長已成定局。

　　地產被淡化:明年增速趨緩

　　“一套二手房在二季度往往一周就能成交，現在最快也要一個月，價格稍高的話三個月也不能成交。”北京一家二手房中介負責人在接受記者采訪時表示:鼓勵購房政策一到期，降價可能會從二手房迅速波及到一手房。

　　去年10月22日，為了挽救金融危機對樓市的沖擊，政府出臺了房貸利率優惠、二手房交易稅減免等一系列住房消費的激勵政策，但隨著經濟的復蘇和今年全年GDP增速“保八”的確定，以及經過今年天量放貸之后，信貸政策收緊已勢在必行。

　　業內人士普遍認為，最近在十月份出現的新一波“漲勢”，其短暫的行情將很難延續至明年。國慶黃金周后成交量大幅上升，如“十一”長假后第一周，廣州一手房網簽數量達到了驚人的2657套，與“十一”黃金周的992套相比，暴增了1665套。深圳樓市也迎來一波大行情10月9日至17日，深圳市共成交新房2716套，日均成交量達302套，似乎又回到了上半年樓市成交高峰時水平。

　　但巧合的是，這段樓市行情與地產股大漲時間周期幾乎吻合。“這段時間國際油價大漲，10月21日更是創下每桶82美元的一年最高點，引發的通脹預期強烈，投資地產以及搶購地產股成為抗通脹手法。不過近日由于美元反彈引致的原油價格下跌，將使房地產瞬間的熱情再次降溫。”某證券公司地產分析師并不看好地產此段時間的強勢表現。

　　“目前房價基本上處于企穩的狀態。”克而瑞研究中心總經理陳嘯天向記者表示，下一步主要是看經濟基本面和政策如何變化。“經濟基本面雖然回暖積極，但還沒有進一步明確。另外房貸利率優惠、二手房交易稅減免新政到期，是馬上停掉還是繼續實行，這些都將對地產形成直接影響。”房地產作為政策市，上半年房地產投資成為了拉動GDP的重要力量，而隨著經濟的回暖，以及三季度其他行業業績的環比增長，房地產的重要角色將會有所淡化。

　　“一旦鼓勵政策退場，樓市缺乏了強烈刺激，地產業績將會表現得相對平穩一些，明年地產公司業績的增長也將不再像2008、2009年的上躥下跳，而是保持適度的增長。”上述分析師認為。