“就剩下最后一套了，217萬元的總價優(yōu)惠10萬元，還附帶精裝修以及30平方米左右的面積。”位于深圳龍崗區(qū)萬科第五園的售樓小姐賣力地向記者如此推銷。伴隨旗下樓盤銷售難度的悄然增加，萬科靚麗的三季報也于近日出爐。其前三季度累計實現(xiàn)凈利潤29.6億元，同比增長29.9%.

　　不僅是萬科，今秋“暴增”成了眾多地產(chǎn)企業(yè)三季報的主題。據(jù)《投資者報》統(tǒng)計，“招保萬金”四大龍頭地產(chǎn)商今年前三季度總計實現(xiàn)凈利潤約65億元，較去年同期42.75億元增幅超過五成。

　　不過漂亮的成績更像是一場“相對論”。三季度同比高增長是以2008年地產(chǎn)低迷期為基點。與今年二季度相比，地產(chǎn)的凈利出現(xiàn)了大降的局面。

　　“2010年一季度北京房價存在小幅調(diào)整可能，特別是個別項目、局部區(qū)域價格可能會小幅下調(diào)。”就在發(fā)布三季報前不久，萬科地產(chǎn)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶的一句話早已打破房地產(chǎn)界的平靜。這是繼2007年王石之后，萬科高層再一次拋出降價論。

　　眼下的樓市正處在微妙時期。從7月下旬以來各地商品房成交量已經(jīng)從火熱中降溫，“價漲量跌”是金秋的共同特征。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇與毛大慶持有相同的觀點:“未來樓市應(yīng)該向正常的市場狀態(tài)轉(zhuǎn)變。從這個角度講，樓市從四季度到2010上半年很可能進入調(diào)整期。”

　　凈利潤:

　　同比翻數(shù)倍，環(huán)比降三成

　　毫無意外地，在第三季度財報出爐的10月份，各大房企都給出了一份華麗的“成績單”。萬科集團、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團這四大房企第三季度的凈利潤同比去年增幅分別達101%、67%、179%和338%.

　　地產(chǎn)公司同比業(yè)績的高增長，使沉寂的地產(chǎn)股10月以來表現(xiàn)強勁:自深物業(yè)10月12日拉開凈利同比大增658%的三季報之后，公司預(yù)計全年利潤同比有望增長800%至1050%。這使得該股在業(yè)績公布前后出現(xiàn)了9個漲停。此外，深房A也出現(xiàn)了連續(xù)5個漲停;而銀基發(fā)展、京能置業(yè)、粵宏遠和京投銀泰等都出現(xiàn)漲停;“招保萬金”四大地產(chǎn)公司在此輪漲幅中均超過15%以上。

　　不過，相比較二季度的火熱，三季度則顯得黯淡無光。萬科、保利地產(chǎn)三季度凈利潤環(huán)比下降的幅度分別為75%、63%;招商地產(chǎn)和金地集團雖然環(huán)比增長分別為50%和107%，但主要是產(chǎn)品價格的上升以及樓盤結(jié)算期所致。

　　據(jù)《投資者報》統(tǒng)計，截至10月27日，50家公司第三季度合計凈利潤39.21億元，環(huán)比大降三成(剛上市的世聯(lián)地產(chǎn)除外).

　　地產(chǎn)三季報環(huán)比下降三成已是不爭的事實，各大房企近期銷量也出現(xiàn)重回低迷的跡象。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月份八大主要城市一手住宅成交量環(huán)比降17%。而在深圳，最近一周(10月19日—10月25日)一手房市場共成交1184套，與前周相比有大幅回落，環(huán)比下降36.8%.

　　“9月多數(shù)城市批售面積較7、8月已出現(xiàn)上升，新房供應(yīng)增加，有助于四季度房價趨于穩(wěn)定。”在三季報業(yè)績發(fā)布會上，萬科對樓市走向的看法開始趨于保守。而在中期發(fā)布會上，萬科還保持了樂觀態(tài)度，并透露7月份主要城市的成交批售比為1.78，市場供應(yīng)的缺口較大。

　　但事實上，進入下半年樓市銷售并沒有像萬科預(yù)想的火熱。對于此時毛大慶拋出的降價論掀起軒然大波，萬科卻只是簡單回應(yīng):“公司會始終堅持市場化的定價策略，密切關(guān)注市場變化，積極促進銷售。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為:70個大中城市房價指數(shù)自9月房價漲幅首次收窄，明年一季度極有可能出現(xiàn)止?jié)q，甚至不排除小幅下跌的可能性。

　　房價:四大房企悄然“領(lǐng)跌”

　　“沒剩幾套了，要看樓趕快，每平方米帶3000元的豪華裝修!”最近一段時間，這似乎成為保利地產(chǎn)在廣州發(fā)售的中宇廣場售樓小姐的慣用句。9月26日開盤的中宇廣場處于廣州天河北中心地帶，均價2.3萬元/平方米左右。時隔一年之后，“送精裝”促銷的手段又開始出現(xiàn)。

　　而有類似情況的不止保利地產(chǎn)一家。三季度銷售不理想的情況下，一些新開樓盤開始暗暗降價。而它們大多屬于四大房企旗下項目。

　　如萬科于9月5日開盤、位處深圳龍崗區(qū)的萬科第五園。購房者只要交3萬元置業(yè)基金可以當作8萬元房款，如三天內(nèi)辦完手續(xù)，在總價款中減去4萬元。“總計優(yōu)惠最高可達10萬元。”

　　金地地產(chǎn)位于廣州廣園東板塊的金地?荔湖城也正在折扣銷售。該項目主推的立坊一街8號樓均價為5700元/平方米左右，帶1000元/平方米精裝修;另外還實行三重折扣來吸引買家，所有折扣算下來達9.3折。

　　招商地產(chǎn)的“招商瀾園”也在賣力銷售樓盤，其位于遠離深圳中心區(qū)之外的寶安區(qū)，正在發(fā)售的是北區(qū)7棟御景水岸王座，均價9800元/平方米。國慶期間延續(xù)優(yōu)惠，即按揭付款和一次性付款均9.8折。

　　四大房企在房價上暗暗“松口”和當前市場的低迷直接相關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計:廣州一批貨量較大的地產(chǎn)項目均延遲至10月中旬或11月開盤，接下來幾個月加大供應(yīng)量的沖擊，或?qū)⒏淖儭皟r升量跌”的局面。

　　“隨著新房供應(yīng)增加，10月份的新房成交量會有所上升，而今年后幾個月的整體成交量將出現(xiàn)小幅的萎縮。”中原地產(chǎn)深圳區(qū)總經(jīng)理李耀智對樓市接下來的表現(xiàn)也持謹慎態(tài)度。

　　盡管市場壓力已經(jīng)出現(xiàn)，但萬科總裁郁亮對全年業(yè)績充滿樂觀:“今年銷售金額超過2007年的523.6億元已無太大懸念。”

　　三季報顯示，萬科前9月的銷售金額高達461.5億元，已經(jīng)超過了去年的409.9億元。四季度只需要完成銷售超過62億元，即能超2007年創(chuàng)造新高。

　　而金地集團全年業(yè)績的靚麗也幾無懸念，其2008年銷售110.76萬平方米，銷售收入114.03億元。而公司今年前三季度此兩項指標分別為134.5萬平方米和149.6億元，均已超過去年全年的業(yè)績，同比業(yè)績的高增長已成定局。

　　地產(chǎn)被淡化:明年增速趨緩

　　“一套二手房在二季度往往一周就能成交，現(xiàn)在最快也要一個月，價格稍高的話三個月也不能成交。”北京一家二手房中介負責(zé)人在接受記者采訪時表示:鼓勵購房政策一到期，降價可能會從二手房迅速波及到一手房。

　　去年10月22日，為了挽救金融危機對樓市的沖擊，政府出臺了房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等一系列住房消費的激勵政策，但隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇和今年全年GDP增速“保八”的確定，以及經(jīng)過今年天量放貸之后，信貸政策收緊已勢在必行。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，最近在十月份出現(xiàn)的新一波“漲勢”，其短暫的行情將很難延續(xù)至明年。國慶黃金周后成交量大幅上升，如“十一”長假后第一周，廣州一手房網(wǎng)簽數(shù)量達到了驚人的2657套，與“十一”黃金周的992套相比，暴增了1665套。深圳樓市也迎來一波大行情10月9日至17日，深圳市共成交新房2716套，日均成交量達302套，似乎又回到了上半年樓市成交高峰時水平。

　　但巧合的是，這段樓市行情與地產(chǎn)股大漲時間周期幾乎吻合。“這段時間國際油價大漲，10月21日更是創(chuàng)下每桶82美元的一年最高點，引發(fā)的通脹預(yù)期強烈，投資地產(chǎn)以及搶購地產(chǎn)股成為抗通脹手法。不過近日由于美元反彈引致的原油價格下跌，將使房地產(chǎn)瞬間的熱情再次降溫。”某證券公司地產(chǎn)分析師并不看好地產(chǎn)此段時間的強勢表現(xiàn)。

　　“目前房價基本上處于企穩(wěn)的狀態(tài)。”克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天向記者表示，下一步主要是看經(jīng)濟基本面和政策如何變化。“經(jīng)濟基本面雖然回暖積極，但還沒有進一步明確。另外房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免新政到期，是馬上停掉還是繼續(xù)實行，這些都將對地產(chǎn)形成直接影響。”房地產(chǎn)作為政策市，上半年房地產(chǎn)投資成為了拉動GDP的重要力量，而隨著經(jīng)濟的回暖，以及三季度其他行業(yè)業(yè)績的環(huán)比增長，房地產(chǎn)的重要角色將會有所淡化。

　　“一旦鼓勵政策退場，樓市缺乏了強烈刺激，地產(chǎn)業(yè)績將會表現(xiàn)得相對平穩(wěn)一些，明年地產(chǎn)公司業(yè)績的增長也將不再像2008、2009年的上躥下跳，而是保持適度的增長。”上述分析師認為。