住宅價格超過寫字樓價格，“商住倒掛”現象近日在北京部分地區顯現。在給居民帶來驚喜的同時，不禁給人們提出疑問，商業地產抄底時機真的到來了？

　　住在北京市崇文區花市大街附近的住戶們最近一定很高興：剛剛開盤的“國瑞城”公寓價格已經達到了每平方米3萬元以上，而其身邊的寫字樓幾乎沒有單價高于2萬元的。

　　一些慣于炒房的老房主們就會給身邊的小年輕們解釋說，住宅價比寫字樓都高，該是賺錢的時候了。

　　冷靜的房地產專家們則會把這種現象稱之為“商住倒掛”。聯系之前的樓市“價漲量跌”的現實，他們會說：缺少實體經濟真正復蘇的支撐，房地產市場結構嚴重失衡，泡沫化的可能性在加劇，一定會勸說百姓不要輕易入市。

　　世界頂尖的國際物業顧問公司DTZ戴德梁行的一份報告顯示，北京樓市商住價格在今年第三季度出現倒掛，部分地區公寓比同區寫字樓每平方米的價格高2萬元。而這樣的情況本來應該是正好相反。“一般情況下，同地段的寫字樓等商業地產物業價格應高于住宅30%左右。”DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏東對媒體表示。

　　這樣的現象在北京、上海等一些城市部分區域均表現明顯。在北京寫字樓最為昂貴的CBD地區，該地區目前在售的御金臺項目的公寓售價已達5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米；在上海浦東金橋板塊，在售寫字樓聯創國際的售價為1.3萬元～1.7萬元/平方米，而同區域的金橋瑞仕花園網上參考價則為2.8萬元/平方米；位于靜安區的南證大廈成交價為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米。

　　據國家統計局數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。 其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。住宅市場表現繼續優于商辦類市場。

　　其實，這種狀況由來已久。數據顯示，從2006年開始，住宅市場的成交均價漲幅開始逐步加快，并超越了產權式寫字樓的價格漲幅。

　　“‘商住倒掛’的現象不太正常。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《中國產經新聞》記者說。楊紅旭分析認為，住宅市場偏熱，住宅投資投機比重高于寫字樓，而商用辦公樓受經濟影響更大些是其主要原因。

　　“商用辦公樓的投資者對實體經濟的繁榮情況更為敏感，寫字樓主要以機構投資者為主，通過長期持有獲得投資價值。由于全球經濟整體不振，加之持有成本較高，投資者不會輕易投資，寫字樓處于供大于求的狀況，商用辦公樓租金和出租率一直下調。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，住宅市場需求旺盛，成交周期短，位于中心城區的住宅，由于稀缺性，導致供需的不匹配，導致住宅價格上漲。

　　“另外，‘商住倒掛’還與今年以來住宅市場率先回暖有關。”楊紅旭認為。據國家發改委、國家統計局最新調查顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.7%，這是自2009年3月份以來，房價環比第7各月連續上漲。

　　楊紅旭分析認為，“商住倒掛”的現象仍將持續。但現在應該是投資商辦的好時機，而住宅價格在四季度將持續高位震蕩，投資者對住宅投資關注情緒濃厚。

　　從市場的表現看來，投資資金已開始向商辦項目分流。DTZ 戴德梁行的統計數據顯示，第三季度，北京寫字樓市場出現回暖跡象，全市整體的空置率由上個季度的20.9%降至20.2%，下降了0.7個百分點。而全市的整體租金價格也有所上調，由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，環比上升6.3%。同樣地，物業平均售價也從上個季度的每平方米29714元升至每平方米31726元，環比上漲6.77%。

　　在日前由上海社科院商業研究中心和SETV《今日房產》研究中心聯合舉辦的商業地標峰會上，有專家認為，從房地產市場的發展周期來看，商業地產往往會比住宅“慢一拍”，其啟動會比住宅晚一個周期，同樣當市場出現回落時，商業地產價格的調整也會晚于住宅市場。而現在有種種跡象表明，中國經濟已經出現了回暖的跡象，所以有理由相信，商業地產將會成為下一波的投資熱點。