恒大地產(3333.HK)10月16日在香港聯交所發布初步網上招股書，據香港媒體透露的招股書信息顯示，恒大于今天啟動正式路演，并將在本月22日至28日公開發售，11月5日掛牌上市，預計籌資78億至117億港元。同一天，另一內地房地產企業卓越地產(01028.HK)也在香港舉行投資者推薦會，宣布于11月3日掛牌。

　　10月以來，已有恒盛和寶龍兩家內地房企登陸H股，加上恒大地產、花樣年、明發集團、禹洲集團、卓越地產、龍湖地產和和佳兆業等一干已通過聆訊或正在排期聆訊的內地房企，今年四季度，港股將上演內地房企輪流登臺唱戲的戲碼。然而，在內地房企扎堆香港進行IPO的背后，三重陰云籠罩在這些企業上方，這些企業能否唱好這場爭奪資本的大戲，還有待考驗。

　　破發陰云

　　隨著近期熱錢涌入香港，H股勢頭較9月有所反彈，然而，這沒能讓近期登陸H股的內地企業感受到投資者的熱情。

　　內地在港新上市企業表現集體不如人意。包括中冶、利郎、匹克、華南城等在內的公司上市首日都以破發收場。即便是此前被認定實力較強，同時又以中下限定價保守登陸的恒盛地產也未能擺脫魔咒，10月2日開盤首日即大跌14.6%，成為連續第五只破發的內地新股。以恒盛為前車之鑒，臨時延期發行，調低了發行價的寶龍地產雖然逃過首日破發魔咒，但也沒能堅持多久，在第四個交易日跌入破發團隊。

　　一連串內地新股的不良表現，顯然將對投資者信心造成影響，這無疑為即將在H股掛牌的內地企業埋下了隱患。現在，破發陰云已經籠罩在所有即將登陸H股的內地企業頭上。融資規模與恒盛十分接近但基本面更強的恒大地產能否徹底打破破發魔咒，挽回內地新上市房企在港頹勢，實難預料。

　　面對頻繁破發，瑞銀投資銀行亞洲區總裁蔡洪平表示，香港資本市場的拐點已經到來，IPO市場已經從追捧期進入選擇期。

　　不過，在破發陰云下并非完全沒有好消息。ING提供的最新“香港投資者儀表板情緒指數”顯示，香港投資者情緒指數連續兩個季度上升，投資者對于港股及樓市仍感樂觀。這至少保證了H股大盤整體向好的大趨勢。英大證券研究所所長李大霄就稱，港股形勢很好，資金充足，承接新股完全沒有問題。破發只是由于近期多只新股掛牌，香港市場需要一個吸收消化的過程。

　　債務陰云

　　除了破發陰云外，對于內地房企而言，更實際的問題是債務陰云。債務問題將直接影響機構對企業的估值，同時也影響投資者對企業基本面的判定。

　　從2007年的第一波瘋狂拿地，到今年的爭當“地王”熱潮，內地房企普遍在土地上投入了巨額資金。這也使得部分企業始終陷于資金壓力中。

　　以目前即將上市企業中土地儲備破5000萬平方米的儲地王、基本面看起來最佳的恒大為例，截至今年9月30日，恒大地產包括現金等值物及受限制資金總額達人民幣100億元。盡管如此，恒大地產仍然面臨著不小的資金壓力。

　　目前，恒大地產總資產364.5億元，負債總額274.4億元，資產負債率為75.2%。相比不少地產企業動輒超過100%的資產負債率，恒大資金壓力不大。但與H股表現較好的中海地產和世茂房地產分別只有13.2%和32%凈負債率比，恒大今年以來以低價戰略大量賣房換回的資金似乎仍嫌不夠。

　　政策陰云

　　美林投資銀行部中國區主管蓬剛分析指出，內地房地產市場剛剛經過一輪深幅調整，香港資本市場對內地房產股的風險意識正在加深。

　　蓬剛提到的風險意識反映在兩個方面。首先，投資者對內地房地產市場的政策風險有了更深刻的認識。

　　9月數據顯示，內地的銀行新增貸款數量有所下滑，伴隨著各種融資渠道縮窄，流入內地房地產的熱錢也出現銳減。交銀國際房地產分析師何志忠判斷，由于內地樓市高企不下而面臨的社會壓力比香港要大得多，房地產調控是遲早的事。

　　此外，除了政策風險外，香港投資者還在警惕對賭協議。去年底，為了度過2007年拿地和2008年金融危機，不排除有企業曾無奈之下接受條件苛刻的對賭協議。

　　私募投資基金顧問薩穆杰就表示，對賭協議讓申購新股的機構投資者產生顧慮。盡管部分對賭協議規模不大，上市企業不需要公布，但機構投資者會通過其他途徑了解情況，考慮對賭協議給整個公司的估值帶來的影響。