新《保險(xiǎn)法》將允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)，屆時(shí)本土保險(xiǎn)公司將被允許直接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，若按國(guó)際通行慣例保守估計(jì)，中國(guó)保險(xiǎn)公司將可在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資2360億元人民幣。

　　本報(bào)記者 王超報(bào)道

　　10月1日這一天，對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)雙喜臨門(mén)的日子。

　　在舉國(guó)歡慶新中國(guó)成立60周年的同時(shí)，2月28日修訂通過(guò)的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》(以下簡(jiǎn)稱新《保險(xiǎn)法》)也在這一天開(kāi)始實(shí)施。

　　新《保險(xiǎn)法》中將保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用渠道，從原《保險(xiǎn)法》限定的“買(mǎi)賣政府債券、金融債券”改為“買(mǎi)賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”，同時(shí)新增“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。

　　較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，保險(xiǎn)資金運(yùn)用自改革開(kāi)放以來(lái)一直處在附屬地位，收益率維持在較低水平。

　　2000年至2005年，保險(xiǎn)投資收益率均在4%左右。2007年，股票投資從5%到10%的上限調(diào)整之后，該年保險(xiǎn)投資收益超過(guò)前5年總和，投資收益率達(dá)到了兩位數(shù)。然而，金融危機(jī)在全球的蔓延，誘發(fā)了一輪資本市場(chǎng)的深度調(diào)整，2008年保險(xiǎn)投資收益率下降為不足2%。

　　2009年一季度，保險(xiǎn)資金再度對(duì)股市傾注熱情，據(jù)保監(jiān)會(huì)公布，一季度保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額32283億元，比年初增加5.3%。但是保險(xiǎn)投資的平均收益率再次下降為1.4%。

　　2月28日，新《保險(xiǎn)法》應(yīng)運(yùn)而生。新《保險(xiǎn)法》中首次明確的保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)，讓陷入低收益的保險(xiǎn)資金看到了希望。

　　“一方面，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)能夠提高保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期的投資平均收益率；另一方面，現(xiàn)在保險(xiǎn)資金主要投在了債券和股票基金范圍還是比較狹窄，增加了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谡麄�(gè)保險(xiǎn)業(yè)的投資組合是有好處的，分擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)。”中信建投證券研究發(fā)展部保險(xiǎn)業(yè)分析師魏濤在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　據(jù)記者了解，險(xiǎn)資投資股票收益一般為10%，但風(fēng)險(xiǎn)較大。債券收益率在5%上下，雖然安全但收益相對(duì)偏低。商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右，其安全性和收益率對(duì)險(xiǎn)企都“正中下懷”。相對(duì)于4%的險(xiǎn)資平均收益率，2000億元投資地產(chǎn)后，收益將翻番。

　　住宅地產(chǎn)的高收益誘惑就更大了。動(dòng)輒20%的資本收益率讓市場(chǎng)上所有的資金怦然心動(dòng)。金地集團(tuán)總裁張華綱在接受媒體采訪時(shí)表示，金地項(xiàng)目的收益率沒(méi)有低于16%的，最高可達(dá)70%。在2007年地產(chǎn)高峰期，房地產(chǎn)公司毛利率最高超過(guò)55%，最低的也達(dá)到了18.65%。

　　東方證券分析師王小罡認(rèn)為，房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國(guó)的城市化率僅僅達(dá)到46%)。而且房地產(chǎn)長(zhǎng)期的保值增值性，為保險(xiǎn)資金提供了適配的投資選擇。

　　一位不愿意透露姓名的某上市保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)管理部經(jīng)理也表示，保險(xiǎn)資金來(lái)源于長(zhǎng)達(dá)一二十年的保費(fèi)收入，比較適用于時(shí)間長(zhǎng)、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而房地產(chǎn)是一個(gè)較理想的投資渠道。

　　深圳東方港灣投資管理有限公司董事總經(jīng)理、知名投資人但斌也贊同這種觀點(diǎn)。他舉例說(shuō)，上個(gè)世紀(jì)80年代，臺(tái)灣國(guó)泰人壽股票的價(jià)格在短短5年內(nèi)由最低價(jià)52元飆升至1975元，和它曾擁有臺(tái)北大量的優(yōu)質(zhì)土地有很大關(guān)系。

　　優(yōu)勢(shì)在有經(jīng)驗(yàn)者手中

　　事實(shí)上，各大保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是垂涎久矣。

　　從2006年開(kāi)始，保險(xiǎn)資金就開(kāi)始陸續(xù)潛入商業(yè)地產(chǎn)。在北京，中國(guó)人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購(gòu)置了總建筑面積約11萬(wàn)平方米的大廈；中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)銀泰中心寫(xiě)字樓C座7.5萬(wàn)平方米物業(yè)；泰康保險(xiǎn)公司在金融街和CBD各購(gòu)買(mǎi)了一幢寫(xiě)字樓，總面積高達(dá)10.29萬(wàn)平方米。

　　若論“潛水”商業(yè)地產(chǎn)最深的險(xiǎn)企還是平安。今年8月正式奠基的“中國(guó)(至少是深圳)第一高樓”，頗受人們關(guān)注，一位公司內(nèi)部人士向當(dāng)?shù)孛襟w透露，自用不可能需要這么多，部分出租是肯定的。

　　除此之外，平安以自住和通過(guò)平安信托與其他地產(chǎn)商項(xiàng)目合作的名義，在北京、上海、深圳等地?fù)碛辛丝傆?jì)超過(guò)百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。平安旗下公司——平安物業(yè)投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)打理平安以自有名義購(gòu)得的資產(chǎn)，如位于上海陸家嘴地區(qū)的“中國(guó)平安金融大廈”、40億購(gòu)得的北京“美邦國(guó)際中心”以及北京多家快捷酒店等。

　　近日，中國(guó)平安更是宣布，旗下平安信托與綠城集團(tuán)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對(duì)綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)投資，有望在未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。如果再加上平安信托已與金地集團(tuán)簽署投資房地產(chǎn)信托戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金已達(dá)250億元之多。

　　“‘潛水’越深的公司在今后收益會(huì)越大。”魏濤判斷說(shuō)。他認(rèn)為，進(jìn)軍房地產(chǎn)對(duì)于各保險(xiǎn)公司的影響肯定是不一樣的。對(duì)于更善于做直投的和規(guī)模更大的公司受益會(huì)更大一些。尤其是像平安這種已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，投資的路走得會(huì)更加順暢一些。以前沒(méi)有接觸過(guò)的公司進(jìn)展可能會(huì)慢上半拍。

　　魏濤還表示，這種影響涉及的范圍不會(huì)太大，像坊間所傳的可能導(dǎo)致保險(xiǎn)業(yè)洗牌，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。“而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)太大，應(yīng)該不會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金開(kāi)放，最有可能的方式還是以股權(quán)和債券的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)。”