京滬深穗豪宅成交比例攀升至6~8月的49%

　　“充裕的市場流動性，推動內地住宅交投及大額物業投資買賣的需求。住宅市場方面，貸款政策優惠、銀行存款持續流入資本品市場，以及一線城市尤其明顯的新增供應量短缺，皆令住宅需求增加。物業投資市場的投資重點回歸一線城市，內資取代外資成為大手買賣的主力，預料在政策配合下，內地投資機構如保險公司、私募股權基金等將逐漸成為內地房地產投資市場的新亮點。”這是日前DTZ戴德梁行對住宅及房地產投資市場的預測。

　　DTZ戴德梁行透過對1月～8月北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤研究發現，四大城市商品住宅的銷售中，高端及豪宅物業的成交占比(以銷售套數計算)已由1～5月的37%，上升到了6～8月的49%。對此，DTZ戴德梁行中國區綜合住宅部主管蔣尚禮表示：近期多了豪宅物業推出市場，許多樓盤并附送裝修，成為了近期房價持續上漲的誘因之一，尤以上海、深圳表現最為明顯。雖然住宅價格近月上升，令內地主要市場的住宅交投有所放緩，但隨著發展商的現金流狀況好轉，加上短期內新增供應短缺，發展商的定價策略仍會十分進取。

　　數據顯示，由于受惠于過去6個月以來新樓銷售情況理想，一線城市的去庫存化已幾近完成，發展商因此紛紛購地補充地皮存量，就算地皮價格超出預算亦在所不惜。DTZ戴德梁行對內地20大地產發展商進行統計，發現在2009年第2～3季度期間，這些大集團共斥資251億元在一線城市購地，較2007年第3～4季度的199億元高出26%；反觀二線至三線城市，發展商于2009年第2～3季只用了304億元拿地，較2007年第3～4季度的792億元大減62%。蔣尚禮指出：主要發展商現在都重新聚焦于一線城市，以期抓住未來5年經濟發展的黃金機會。

　　展望前景，DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平表示：國內部分新興投資者將會令人注目，當中包括國內保險資金。即將實施的新《保險法》將會明確規定允許保險資金投資房地產，預料保險資金在下一季開始會活躍于房地產市場。截至今年6月，保險公司的資金運用余額高達人民幣3.4萬億元，可用于投資房地產的保險資金量估計在5%至10%之間。葉先生又指出，國內私募股權基金及信托亦值得注意，因為這些基金資金充裕，并會尋找可增值的物業投資機會，其回報要求又低于進入中國市場的外資。

　　葉國平預言，國內房地產投資信托基金亦將成為新焦點，雖然有關國內房地產投資信托基金的方案仍未決定它將限于機構投資者參與抑或公開上市，但目前上海、北京、天津已成為國內最熱門的3個試點城市，以上海浦東新區為例，該區已對成為試點準備就緒，計劃匯集區內優質物業的未來租金收益權設立信托，通過銀行同業市場發行。國內房地產投資信托基金可為物業業主或發展商提供額外的融資途徑，亦可為市場帶來新的投資產品。  (記者王荔玨)