核心提示：未來地產股是否還能重拾升勢?取決于政策動向，未來一至兩個月，地產行業政策出臺可能存在相對的真空期，下一階段市場變動將更多反映供求關系的變動。

　　地產股到底怎么了?

　　“7.29”暴跌不是地產股厄運的開始，而是結果。若從7月6日保利地產啟動的調整開算，則地產股調整已經接近三個月，地產指數距本輪高點已下跌33.5%。

　　前兩個月一瀉千里，最近一個月的的地產股也是狐假虎威，邊打邊退。而今，“金九銀十”已然走完一半，地產股的2009是否就此終結?

　　這不是一個板塊的問題，更是整個大盤的問題。

　　“基金很悲觀”

　　“跟你說實話，基金們很悲觀。” 在與理財周報記者交流時，長江證券知名分析師蘇雪晶說。而北京另一位券商研究人士直言說，“據我了解，我身邊的基金沒有一只目前做多地產股，目前該賣的都賣得七七八八了。”

　　在一個相對穩定的地產行情中，對地產股的價值判斷，有三個基本線索，一是成交量;二是開工率;三是資源儲備。房地產開工決定經濟走勢，而房地產銷售決定房地產開工，因此房地產銷售在他們眼中成為決定大盤漲跌的關鍵指標。

　　但成交量出了問題。7月以來，主要城市住宅成交面積有所回落。其中，7月份，全國30個主要城市中，住宅成交面積環比上升的城市僅占一半左右，而總成交面積環比則下降約4%。北京、上海、廣州和深圳四大一線城市中僅上海的成交量環比上升。

　　進入8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據興業證券對成交量的監測，8月，全國商品房銷售面積和銷售金額環比持續下降，其中京、滬、深三地日均成交面積環比分別下滑17%、13%和31%，均出現超過10%的明顯萎縮。

　　最新數據顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。

　　也就是說，“金九”已然泡湯，“銀十”呢?

　　“金九銀十”基本泡湯?

　　背后的問題是，近期地產成交量萎縮的主要動因又是什么?

　　“年初以來,全國樓市快速回暖,出現短期內房價背離社會普遍承受能力的局面。因此房地產市場迎來回調只是早晚的事。”一位總部天津的大型基金的資深房地產專家向記者表示。“價漲量縮”成為一個問題，重點城市的成交數據跟蹤顯示，成交量萎縮的范圍開始擴大。大多數城市的房價已逼近階段性頂部。

　　“目前，主要城市的房價已到階段性高位，而未來房地產的交易量將受到高房價的抑制。”新世紀基金研究部如此向記者表述。

　　國信證券在最新的調研紀要中指出，從收入月供比和商品房租供比等指標看，深圳、北京、上海等城市的房價已經偏高。同時，去年被壓抑的剛性需求到今年6、7月份已基本消化完畢，現在，投資需求已逐漸成為樓市購買力的主導;但在租金沒有顯著提升的情況下，投資熱情也開始下降。下半年，市場流動性偏緊將對商品房銷量產生負面影響。

　　基金公司持此價格論的人相當多，但大部分券商的意見相左。

　　“基金很悲觀，但是我比他們樂觀，我覺得十月份的供應量會慢慢上來的。”蘇雪晶的根本性判讀在于，目前成交量下滑主要不是價格問題，是供應問題。

　　而國泰君安也表示，“我們認為房地產銷售萎縮主要是受到房屋庫存減少的影響，無論從房價收入比還是各省市的橫向比較來說，都不支持房價過高導致銷量萎縮的結論，因此對房地產商來說，現在根本不愁銷售問題，銷售數據不好并不會導致他們開工不積極。

　　“成交在夏季回落乃是季節現象，從同比來看，成交依然在高位增長;此外從一手房與二手房成交對比來看，一手房的成交更多的受制于供給的限制，各主要房地產商上調新開工面積，預計10月末到11月份左右開始，供給將會大幅增加。”蘇雪晶說。

　　“未來是僵持狀態”

　　“其實我們早該料到，三四季度應該是地產板塊一個僵持的狀態，金九銀十即便是有，也不要有太高期待。”上述北京機構人士說。

　　“我們很難斷定將來不發生什么意外，但是從目前看，地產板塊的影響因素，價格、政策、供應等，他們形成了一種不上不下的狀態。”

　　“大的地產公司資金鏈普遍充裕，而且年內信貸政策相信不會出現大幅度的調整，因此房產股調整的力度不會大。”上述北京基金公司地產專家對于房產股的未來走勢持如上看法。

　　“今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調利率和存款準備金率，銀行對房地產開發貸款也大幅收緊，造成開發商資金鏈緊張。但現在開發商的資金鏈資金鏈并不緊繃，房企資本金比例降低，房企資金擴張效應重新擴大，資金擴張實力得到增強。"南方基金首席市場執行官傅偉明表示。

　　但是，“雖然新開工面積是滯后指標，但在房地產交易量高速增長數月開工量仍維持低位，說明房地產開發商信心不足。”21世紀不動產上海區域市場中心研究主管黃河滔說。

　　“宏觀上問題不大，微觀上就是一個成交量的問題，或者說供應量和房價博弈的問題，只要開工率有效放大了房價和供應量都能解決，但這個要靠政府放開土地。另外，目前的開工率要維持上半年那種爆發性增長，我覺得很難，而而釋放出樓盤之前這段時間怎么熬呢?”上述北京券商人士說。

　　未來看什么地產股?

　　未來地產股是否還能重拾升勢?這取決于市場高度關注的政策動向，未來一至兩個月，地產行業政策出臺可能存在相對的真空期，下一階段市場變動將更多反映供求關系的變動。但受中長期通脹預期的影響，寬松貨幣政策有繼續微調的可能。

　　“即便是下一步金融政策開始收緊，諸如萬科、保利、招商地產等大公司因為有很強的融資能力，因此也不會影響到它們的擴張計劃，拿地會持續到第四季度。它們后市的表現，我們持謹慎樂觀的態度。”新世紀基金研究部表示。“但是對于中小房企，市場觀望態度還是很強烈。畢竟政策的調整對它們影響會很大。”

　　以東方證券為代表的另一派觀點也值得重視：目前一線地區僵持階段會持續，慢周轉使普通住宅開發失去吸引力。二三線地區供應不受限、需求增長、政策支持，將成為普通住宅開發的主戰場。因此看好榮盛發展、蘇寧環球、中南建設。

　　“有局部機會，但總的說來，地產股今年我們不是很看好。”上述北京券商人士說。