●　8月，我國商品房施工面積和新開工面積環比上升10%和15%，企業對資金的需求膨脹

　　●　在近幾個月多個城市房價出現大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產行業容易造成土地閑置和囤積

　　9月4日，上海恒盛地產通過港交所聆訊，重啟在港融資計劃，擬募集15億美元，這也是18個月來第一家赴港上市的內地民營地產企業。

　　8月27日，萬科公告新一輪融資方案，擬以公開增發方式發行募集資金凈額不超過人民幣112億元。這是繼8月18日萬科拿下建行500億元人民幣授信額度后再次發力。

　　在市場上一向謹慎的萬科屢屢出手融資，背后是一場大規模的房企融資大戰。

　　“資金饑渴”，

　　房企頻掀融資熱潮

　　從去年四季度以來執行的適度寬松的貨幣政策，及其帶來的充足的流動性被認為是房企融資速度加快的重要推手。國家統計局公布數據顯示，1—8月，房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34%，其中國內貸款7384億元，增長46%。

　　湘江偉業董事長方明理認為，上半年房地產市場的異軍突起，業界對后市的預期十分樂觀，不僅直接激發了企業的融資愿望，也吸引了許多企業進入房地產市場，市場競爭加劇，融資熱就成了必然的結果。

　　實際上，一直以來，房地產業都屬于資金十分“饑渴”的行業，對融資有很高期待。中原地產一份研究報告顯示，2008年國內排名前十位的地產企業平均負債率高達65.7%，一般地產企業負債超過50%。下半年起，地產企業紛紛加大新開工力度和土地購置規模。進入8月份，房地產投資增速、新開工面積等數據環比出現較快上漲，1—8月，全國完成房地產開發投資2.11萬億元，同比增長14.7%，增幅比1—7月提高3.1個百分點。8月當月，商品房施工面積和新開工面積分別上升10%和15%。在這一背景下，企業對資金的需求正在膨脹，尋求上市融資變得更為迫切。

　　“目前房地產商對房產的定價過高，擠出了相當一部分消費需求，很多購房者在觀望，致使開發商資金回籠困難；另外，一些開發商的捂盤惜售也造成了資金周轉的困難。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為。

　　“地王”頻現，

　　中小企業仍缺融資渠道

　　在這輪融資盛宴中，央企地產公司出盡風頭。

　　7月15日，保利地產向包括中國保利集團在內的8名特定對象非公開發行3.3億A股，募集資金78.15億元。稍后的7月25日，招商局集團旗下的招商地產發布公告，將向不超過10名特定投資者發行最多2億股，發行價格為28.12元/股，預計融資金額不超過50億元。重啟IPO 的中國建筑也在招股書中說，會將募集資金中的80億元投向旗下中建地產的24個項目，這些項目建筑面積總和高達652萬平方米，這意味著這次融資將用于開發中建地產一大半的土地儲備。

　　據統計，從今年2月至今，11家央企地產公司的融資總額達831.8億元，其中來自銀行授信的資金為345億元，各種增發融資額為405.5億元，其余81.3億元則為發行公司債以及向金融機構借貸。

　　與央企和大型房企的大規模融資不同，一些中小企業無法上市融資，也很難得到銀行的貸款，融資渠道不暢，在競爭中處于劣勢，本輪房地產市場融資熱潮存在著明顯的不平衡現象。

　　尹伯成認為，央企地產公司在融資渠道和融資成本上有著民企無法比擬的優勢，政府的投資更多的給了央企，而央企又會通過旗下子公司將資金投入房地產市場，這也使得央企地產公司在拿地時“財大氣粗”，創造了一個個“地王”記錄。

　　融資囤地，

　　可能加劇房價上漲

　　北京市房地產交易管理網最新數據顯示,今年8月份,北京期房住宅簽約總量為12117套,環比下降5.63%。進入9月，全國房市交易量漲跌互現。方明理認為，如果大規模融資進入項目開發領域，會增加市場供應，從而穩定房價；同時固定投資的增加，也能夠促進整個國民經濟的發展。

　　然而，今年前7月，全國房屋新開工面積5.50億平方米。在融資熱潮下，項目開工回暖的速度遠遠滯后于市場成交的回暖速度。尹伯成表示：“有些開發商是為了囤積土地而融資，而房企融資的成功，會降低開發商用促銷回籠資金的愿望，進一步助長開發商的捂盤惜售行為，加劇房價的上漲”。

　　買地—圈錢—再買地，在資本市場瘋狂的2007年，如此循環的資本運作模式讓不少地產企業獲益匪淺，也引發了房地產業的泡沫。在近幾個月多個城市房價出現大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產行業容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現象，證監會有關負責人曾在公開場合表示，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，不予核準。

　　方明理認為，國家應完善房地產開發配套設施，包括增加土地供應量、打擊囤地行為、監督開發商如期開工、加強閑置土地收回制度的執行力度等，警惕融資用于囤積土地。“只有把融資真正用在開發建設上，這一輪的房企融資熱潮才真正有利于房地產市場，拉動國民經濟的發展。”方明理說。(程遠州 王煒)