-中心區寫字樓租金過多，“非中心”區域成企業新寵

　　-產業園區高品質寫字樓行情看漲

　　中原地產數據顯示，今年二季度辦公樓成交均價為14159元/平方米，環比下滑了6.02%，較2008年同期下滑了3.54%，較2007年同期上升了4.41%。“本季辦公樓均價繼續走低是由于缺乏市中心高端物業的支撐，成交多集中在非中心區域。”上海中原物業顧問有限公司研究咨詢部研究經理龔敏分析到。近來，一些非中心區域的甲級品質的寫字樓頻頻以低價入市，吸引了許多中小企業主，“他們多是看中這些寫字樓交通相對便利、品質較高，主要是價格比中心區甲級寫字樓低了很多，能夠經營一些規模適中的公司。”龔敏補充到。

　　高租金迫企業外遷

　　上海最貴的寫字樓日租金已經達到每平方米18-20元的天價。去年金融危機之后，上海辦公成本過高的問題逐漸凸顯。當經濟景氣時，賺錢容易，很多企業并不太在乎，當危機來臨時，企業首先降低的就是辦公成本。因此，搬出昂貴的寫字樓，選擇合適自己的辦公場所，是很多企業應對危機的第一步。

　　隨著一些企業的外遷，非中心區的高品質銷售型寫字樓也相應快速發展起來。“我們知道以前上海寫字樓完全是在城市中心區，以甲級寫字樓為主，而本輪多元化的趨勢開始顯現，寫字樓開始向城市位置的多元性進軍。現在我們看到中外環區域，乘車方便、地鐵直達，公共服務跟上去以后，相對租金又較低，價格又是洼地，這些區域的寫字樓是很好的潛力股。”世聯房地產顧問有限公司董事長陳勁松說到。

　　“許多企業主都紛紛來咨詢購買我們的項目。”嘉鼎國際開發商大平房產總經理湯葉明表示，“來這里的企業，首先是看好區域板塊良好的規劃、配套、交通，其次是價格優惠，辦公成本非常低廉。”據分析，現房銷售的嘉鼎國際，折算后的價格為3988元/平方米，這樣的價格吸引了一部分企業主入駐此地。湯葉明分析到，這里的價格比中心區價格低了許多，這對目前遭遇經濟危機的中小企業來說，是個極有誘惑力的選擇。

　　近期即將上市的楊浦區項目創智坊二期受到了青年創業者的青睞。“創智坊的戶型選擇比較多，從最小的70平方米到200多平方米，可以適合很多不同的行業。從創智坊一期的情況來看，現在辦公基本已經全部入駐了，在此辦公的既有年輕的創業者，也有IT公司、設計公司等各種不同類型的公司。”瑞安市務及銷售部副總經理戴亞倫表示，創智坊相對適中的價格、多變的戶型是一些剛起步的青年創業者的首選。

　　另一位于滬閔路的蓮花國際商務廣場，預計8、9月份面市，目前每天都能接到眾多企業主打來的咨詢電話。

　　產業園區帶動辦公需求

　　諾華在張江高科技園區4萬平方米的工業設施、西門子在青浦工業園區7萬平方米的亞洲醫療科技園、通用電氣在張江高科技園區6.5萬平方米的辦公樓及研發中心……為數眾多的國際大牌企業紛紛奔向產業園區。

　　“近兩年，因市中心區域辦公樓空間吃緊，租金也水漲船高，許多跨國公司開始把辦公場所遷至郊外，于是專業的商務園區便應運而生。園區內開始出現可與中央商務區寫字樓媲美的高品質物業。”業內人士分析。數據顯示，今年第二季度，上海各主要工業園區推出新增物業為15.68萬平方米，大部分新增量仍然集中在廠房類工業設施，新增供應近11.9萬平方米，同時新增3.5萬平方米研發辦公物業。統計數據顯示，4至6月份，研發辦公樓租金報價最高，達到64元/平方米/月。

　　“我們的開發在2006年的時候，就確定了一個思想——鎖定外圍的核心區域，開發周圍區域的商辦物業，而外圍核心區域的根本在于我們對全市商圈走向的標準的研判。市北工業園區正好符合我們的需求。首先它的規劃前景看好，不管產業規劃還是城市規劃，一旦成熟起來，所形成的產業集群對相關行業的吸引力，將是不可估量的。目前這個時候就是一個搶占高地的好時候。”上海祥騰投資有限公司副總裁陳茂林說道，另外，市北工業園區的交通非常便捷，地鐵1號線、南北高架都在區域內，并且配套設施非常成熟，“這些都是祥騰財富廣場扎根此地的重要因素。”

　　祥騰財富廣場的案例，是當前產業園區帶來寫字樓需求的典范。“產業園區能很好的聚集相關行業，方便整合可用資源，幫助小企業快速成長。對于入駐的寫字樓來說，能夠利用產業園區良好的配套和服務平臺，加上相對較低的成本，搭建更能吸引人的辦公場所。”龔敏分析到，目前產業園區寫字樓成交平穩，行情看好。(本報地產評論員 梅虹）