年初中國海外發(fā)展折價(jià)33.6%的配股，現(xiàn)在來看有點(diǎn)不可思議。今年以來，房地產(chǎn)業(yè)成為復(fù)蘇最快的行業(yè)之一，房地產(chǎn)股價(jià)節(jié)節(jié)拔高，多家A股公司和中資地產(chǎn)公司提出融資方案且受到機(jī)構(gòu)的追捧。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司業(yè)績在下半年和明年集中釋放時(shí)，會有更多的公司提出再融資乃至IPO。

　　定向增發(fā)成A股一致選擇

　　A股市場的樂觀情緒激發(fā)了上市房企再融資的沖動，趁行情大好進(jìn)行定向增發(fā)幾乎成了上市房企的一致選擇。

　　7月1日，保利地產(chǎn)(600048)公告稱，80億元定向增發(fā)方案已獲證監(jiān)會書面核準(zhǔn)，成為在今年提出增發(fā)方案并獲核準(zhǔn)的首家房企。

　　中投證券分析師李少明指出，80億定向增發(fā)完成后，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率將下降至63%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健，資金優(yōu)勢明顯。此次融資將助推保利在行業(yè)逆轉(zhuǎn)時(shí)搶先獲得更多優(yōu)質(zhì)資源。2008年末，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率約為71%。根據(jù)聯(lián)合證券的統(tǒng)計(jì)，近6年內(nèi)，保利地產(chǎn)除了2007年資產(chǎn)負(fù)債率為69%，其余5年均高于70%。

　　地產(chǎn)公司定向增發(fā)在股市、樓市轉(zhuǎn)暖以來集中涌現(xiàn)。據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)，截至7月2日，今年A股市場已有106家公司擬定向增發(fā)融資。其中，地產(chǎn)行業(yè)以10家公司高居行業(yè)榜前列。此外，融資規(guī)模上，地產(chǎn)公司也以近313億元獨(dú)占鰲頭。尤其值得注意的是，剔除去年動議、今年獲批定向增發(fā)的首開股份(600376)外，提請定向增發(fā)預(yù)案的9家公司中，有5家的方案集中在6月份公布，呈現(xiàn)出明顯加速的跡象。

　　6月11日，深振業(yè)(000006)的股東大會通過了定向增發(fā)議案，向特定對象非公開發(fā)行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元。其中，第一大股東深圳市國資委將認(rèn)購不低于增發(fā)總數(shù)量的40%，還有四名高管將參與認(rèn)購。

　　僅一天之隔，二線地產(chǎn)龍頭中天城投增發(fā)方案也以99%的高票獲得股東大會通過，定向增發(fā)不超過1.88億股，募資16億元用于補(bǔ)充貴陽中天會展城的建設(shè)資金。

　　6月24日，華僑城A(000069)股東大會通過定向增發(fā)購買資產(chǎn)的議案，華僑城A擬以每股15.16元的價(jià)格，向其控股股東華僑城集團(tuán)非公開發(fā)行4.86億股，用以購買華僑城集團(tuán)所持有的12家標(biāo)的公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)整體上市。

　　與此同時(shí)，金地集團(tuán)(600383)宣布，定向增發(fā)A股股票的申請獲得證監(jiān)會審核通過，向不超過10位對象定向增發(fā)4億股，募集不超過41億元資金，投入6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。瑞銀證券隨即發(fā)布研究報(bào)告表示，如果增發(fā)成功，金地集團(tuán)NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)將進(jìn)一步提高，按計(jì)劃實(shí)施增發(fā)，估計(jì)2009年底金地凈負(fù)債率將跌至67%，NAV將增至21.8元。

　　中航地產(chǎn)(000043)6月26日高調(diào)稱，擬向中航國際、深圳中航以每股8.94元/股的價(jià)格非公開發(fā)行2.47億股，募集資金總額約22億元。增發(fā)后，中航國際對中航地產(chǎn)的控股比例將從41%提升至73%，中航地產(chǎn)也將升級為中航國際直接控股的地產(chǎn)公司。

　　對于一浪高過一浪的地產(chǎn)公司再融資潮，光大證券分析師趙強(qiáng)指出，保利地產(chǎn)定向增發(fā)獲批，增強(qiáng)了地產(chǎn)公司對股權(quán)融資成功的信心。隨著A股市場投資熱情的高漲和政策面對房地產(chǎn)業(yè)重要地位的再次確認(rèn)，下半年地產(chǎn)公司股權(quán)融資有望增多，股權(quán)融資潮的出現(xiàn)不可避免。

　　中資地產(chǎn)公司配股大行其道

　　與A股單調(diào)的定向增發(fā)不同，中資地產(chǎn)公司的融資方式可謂“八仙過海，各顯神通”，動用了配股、可轉(zhuǎn)債、企業(yè)債乃至申請回歸A股和發(fā)行公司債的各種手段。

　　中資地產(chǎn)公司最普遍的融資手段便是配股。今年以來，共有中國海外發(fā)展、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華潤置地、合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等多家中資地產(chǎn)公司先后通過配股融資。為了提高效率，華潤置地、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等公司使用了“先舊后新”的配股方式，基本上在一周內(nèi)就能完成融資。

　　從配股價(jià)相對公告前收市價(jià)的折讓水平，可以清楚地觀察到房地產(chǎn)市場的景氣度演變。中國海外發(fā)展今年2月配股，配股價(jià)較公告前收市價(jià)折讓33.6%，當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場的低迷期，雖然公司的財(cái)務(wù)狀況非常安全，藍(lán)籌形象得到投資者的普遍認(rèn)可，但配股價(jià)的折讓仍然較高。“當(dāng)時(shí)市場低迷，配股不是價(jià)格的問題，是能否配得出去的問題！”國泰君安研究員姚峣指出。

　　最近中資地產(chǎn)公司的配股價(jià)折讓幅度一般都不超過10%，其中一些公司的資產(chǎn)負(fù)債表反而不如中國海外發(fā)展好看。姚峣認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)，是配股價(jià)折讓幅度走低的決定因素。

　　從股價(jià)表現(xiàn)來看，香港資本市場對配股比較認(rèn)可，除合生創(chuàng)展的股價(jià)至今仍在配股價(jià)以下徘徊外，其他公司的股價(jià)均超過了配股價(jià)。

　　花旗日前指出，中資地產(chǎn)公司的現(xiàn)價(jià)較每股資產(chǎn)凈值(NAV)折讓僅7%，高于歷史平均水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會出現(xiàn)中資地產(chǎn)公司的第二輪募資潮。

　　姚峣同意這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為中資地產(chǎn)公司的第二輪融資潮已經(jīng)開始。他分析，由于房地產(chǎn)股跑贏指數(shù)，且下半年和明年的業(yè)績有可能超出預(yù)期，大型公司的PB約為2左右，估值水平未達(dá)到歷史上的峰值，機(jī)構(gòu)已經(jīng)和地產(chǎn)公司達(dá)成共識，目前配股雙方都有利可圖。在這樣的環(huán)境下，富力、綠城等凈負(fù)債率較高的公司日后應(yīng)該都能成功配售股份。

　　姚峣預(yù)計(jì)，中資地產(chǎn)公司的第三輪融資潮將以IPO為標(biāo)志，但這并不一定意味著估值上限和頂部的到來。他提醒投資者，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，香港房地產(chǎn)股見頂?shù)囊粋�(gè)重要標(biāo)志是新鴻基等大型地產(chǎn)公司開始配股融資。

　　SOHO遠(yuǎn)洋另辟蹊徑

　　很有意思的是，SOHO中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這兩家資金非常充裕的公司也提出了融資方案，均為債權(quán)融資。兩家公司財(cái)務(wù)狀況非常好，截至2008年底，SOHO的凈負(fù)債率為負(fù)數(shù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為30%左右。

　　SOHO中國與眾不同地以發(fā)行5年期可轉(zhuǎn)債的方式融資。業(yè)內(nèi)人士指出，以當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境來看，配股一般要有價(jià)格折扣，但SOHO的資金非常充裕，沒有必要采用令公司原有股東“吃虧”的配股方式。而發(fā)債的利息成本較低，轉(zhuǎn)股價(jià)也明顯高于當(dāng)時(shí)股價(jià)，且約定了公司至2012年可有條件提前贖回全部剩余債券，所以SOHO選擇了發(fā)可轉(zhuǎn)債的方式。

　　有消息稱，上海復(fù)地最近也提出要回歸A股。面對估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港的內(nèi)地資本市場，回歸A股是中資地產(chǎn)公司的共同“心愿”，但實(shí)現(xiàn)的難度確實(shí)很大。富力、首創(chuàng)置業(yè)等公司退而求其次申請發(fā)行公司債，至今未能如愿。

　　值得一提的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)改變了中資地產(chǎn)公司直接申請發(fā)行公司債的套路，以全資子公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司作為主體，發(fā)行了26億元企業(yè)債券。這樣做的好處是，企業(yè)債的審批機(jī)關(guān)為發(fā)改委，發(fā)行審批較為快捷；融資規(guī)模大，26億元相當(dāng)于一次中小規(guī)模的IPO；發(fā)行利率和融資成本低，票面利率為4.4%的下限。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，兩家公司今年沒有在一線城市大舉拿地，爭奪廣渠路15號地王未果，同樣坐擁上百億的現(xiàn)金，未來必然會在北京等一線城市出手競標(biāo)稀缺的核心地塊。

　　姚峣認(rèn)為，遠(yuǎn)洋有大型央企背景，其模式不容易復(fù)制。下一步的融資創(chuàng)新仍以REITs為主，如一些中資地產(chǎn)公司將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市融資。一些地產(chǎn)公司有可能以出讓股權(quán)的方式，和國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)項(xiàng)目，如雅居樂與大摩的合作。