4、5月份，房地產市場成交結構變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進入樓市，高端物業銷售明顯活躍。記者調查發現，資本加速進入樓市，與對中國經濟復蘇抱有信心有關，部分也是通脹預期驅動所致。同時，部分新增信貸流向房地產交易市場的情況，也助長了地產投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩”階段的中國樓市面臨更多考驗。

　　樓市成交結構生變投資性需求比重加大

　　今年前4個月，北京樓市成量創下三年以來新高。上海樓市前五個月商品房成交量同比增長26%。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創下的最高紀錄也不過是6000多套。許多開發商自己也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響仍難預期的時候到來。

　　上海中環內一熱銷樓盤的開發商告訴記者，1、2月份，前來買房的幾乎全是自住者，關于投資者“連傳聞都沒有”；3、4月，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。

　　易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產交易中心發布的數據表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經占到了15%到20%，其中，來自溫州的購買群體占到3%多一點，來自境外的投資占到1%，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年，但已經比去年同期的情況高出很多。

　　以投資者為目標人群的高端物業的成交在4、5月份也開始“松動”。全球最大的房地產顧問服務公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于盧灣區濟南路，共有現房20套，成交價為8萬元/平方米左右。世邦魏理仕中國區高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售4套。

　　北京中原地產研究部經理靳瑞興告訴記者，4月以來北京高端物業成交量持續回升，6月成交量超5月已成定局，咨詢者、門店銷售量都持續上升。與此同時，高端物業價格的上漲也十分明顯，與年初相比，原本均價在2萬左右的商品住宅已經平均上漲了4000到5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒有達到2007年的水平，但已經明顯感覺到上升趨勢。

　　來自中房指數系統的數據顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應比已達1.59：1。易居中國分析師薛建雄認為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關，也與他們的投資行為密不可分。

　　通脹預期驅動因素明顯

　　陳煒介紹，根據世邦魏理仕的統計，目前投資高端物業的主要兩類人群，一是私營業主，二是各行各業的高管，他們對經濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”：“大家覺得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬一出現通脹怎么辦？國內有些地區樓市相對較好，可以成為一個避風港。”

　　靳瑞興根據北京中原地產的成交近況表示，來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經比較明顯，大部分都是基于通脹避險的考慮。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產市場已經徹底回暖，一些開發商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預期，也激發了個人購房行為和企業的買地行為”。

　　國際經驗顯示，投資者為抵御通脹傾向于購買房產和硬通貨。比如，樓市走高的同時，黃金市場也十分強勁。不少銀行的黃金業務出現井噴行情，買賣總量激增，價格也持續上漲。

　　楊紅旭表示，通脹預期目前已經成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時，基于追漲的需求，短期投機也正在加速入市。

　　投資性需求過熱會影響樓市調整

　　投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。上海房價在3月份還有明顯波動，進入4、5月后則穩步回調。數據顯示，5月11日至5月17日這一周，上海全市商品住宅成交均價漲至14106元/平方米，為今年春節以來新高。“小陽春”階段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來自上海多家二手房中介的數據則顯示，進入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉長到5至7天，市場觀望氣氛加重。

　　北京樓市也呈現出較大波動。北京市房地產交易管理網的截至5月30日的統計數據顯示，北京5月共賣出新房(期房)13067套，環比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環比下降。

　　北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，短時間內的“降而復升”會影響樓市健康調整，而通脹預期驅動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步累積。