與金融危機(jī)伊始外資紛紛拋售物業(yè)、悄然撤離中國(guó)樓市形成鮮明對(duì)照的是，近期受中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇的影響，外資在中國(guó)樓市尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，國(guó)外基金進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的跡象也越來(lái)越明顯。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到外資青睞

　　6月5日，凱德置地在北京的旗艦綜合商業(yè)項(xiàng)目北京來(lái)福士中心如期正式開業(yè)。6月6日，寧波來(lái)福士廣場(chǎng)全面開工，這個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約15.7萬(wàn)平方米，由大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓和服務(wù)公寓組成，集辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)住宿等功能于一體，預(yù)計(jì)2012年建成。這是凱德置地繼上海、北京、成都、杭州后的在華第五個(gè)、也是全球第七個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目。至此，來(lái)福士品牌在華總建筑面積逾百萬(wàn)平方米，累計(jì)投資額超過(guò)130億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前中國(guó)已成為全球地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的熱選地區(qū)。今年初以來(lái)，不少海外基金積極尋找在中國(guó)的投資機(jī)會(huì)，與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)更受外資青睞。今年4月，摩根士丹利房產(chǎn)基金聯(lián)合美國(guó)最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團(tuán)和深國(guó)投商用置業(yè)有限公司對(duì)外宣布，今年計(jì)劃進(jìn)一步打開中國(guó)市場(chǎng)，目前已在常熟、鄭州、杭州、蘇州、合肥五個(gè)二線城市投資建設(shè)購(gòu)物中心，總投資額超過(guò)30億元。

　　據(jù)了解，上述三方是通過(guò)2006年合資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司在中國(guó)內(nèi)地投資運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的，摩根士丹利房產(chǎn)基金為資金支持，西蒙地產(chǎn)提供管理經(jīng)驗(yàn)，而與美國(guó)沃爾瑪合資成立有百貨公司的深國(guó)投商用置業(yè)主要負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。格瑞表示，在中國(guó)內(nèi)地投資的大型連鎖購(gòu)物中心項(xiàng)目統(tǒng)一命名為“印象城”，五個(gè)“印象城”項(xiàng)目總租賃面積達(dá)22.8萬(wàn)平方米。其中，常熟項(xiàng)目已于去年6月開業(yè)；鄭州、蘇州、杭州的三個(gè)項(xiàng)目將于今年年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)；合肥項(xiàng)目也已在進(jìn)行招商工作。

　　格瑞管理層在接受記者采訪時(shí)表示，公司后期將重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，也在通過(guò)鄭州項(xiàng)目試水中西部市場(chǎng)，并將根據(jù)該項(xiàng)目情況決定后期在中西部地區(qū)的規(guī)劃布局。

　　看好內(nèi)地市場(chǎng)外資蓄勢(shì)待發(fā)

　　值得關(guān)注的是，就在凱德置地來(lái)福士落戶寧波的前一天，6月5日，凱德置地分別與中國(guó)銀行和中國(guó)工商銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得兩大國(guó)有銀行總計(jì)250億元的授信。據(jù)介紹，這兩筆授信的對(duì)象為凱德在中國(guó)的所有業(yè)務(wù)單位，包括住宅、寫字樓、綜合商用、零售商業(yè)和服務(wù)公寓等。

　　凱德置地母公司新加坡嘉德置地總裁廖文良表示，中國(guó)業(yè)務(wù)占整個(gè)集團(tuán)總業(yè)務(wù)的1/3，是集團(tuán)最重要的海外投資地。

　　記者了解到，目前該集團(tuán)持有和管理著九支私募基金關(guān)注中國(guó)業(yè)務(wù)，總規(guī)模超過(guò)40億美元。去年年中，該集團(tuán)發(fā)行了規(guī)模為10億美元的來(lái)福士中國(guó)基金，將在中國(guó)的四個(gè)來(lái)福士打包入基金，擔(dān)任基金管理者并持有50%的份額，同時(shí)引入了戰(zhàn)略投資者、養(yǎng)老基金等國(guó)際長(zhǎng)線基金。同樣在去年，凱德與中信信托共同成立了中凱科基金，這也是首支中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者參與并按照國(guó)際私募基金模式設(shè)計(jì)和管理的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金。此外，集團(tuán)還發(fā)行了新加坡首支中國(guó)零售商用產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資信托和全球首創(chuàng)的亞太服務(wù)公寓信托基金。

　　無(wú)獨(dú)有偶，港資也加速了投資內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。香港首富李嘉誠(chéng)在北京的一個(gè)別墅項(xiàng)目原本第四季度推出，現(xiàn)已決定8、9月份開始銷售，并且將房?jī)r(jià)調(diào)高10%至15%。有媒體稱此舉顯示李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)抱有高度樂(lè)觀的看法。李嘉誠(chéng)日前曾表示，通脹來(lái)臨時(shí)買樓成本增加，若能力所及，認(rèn)為現(xiàn)時(shí)買樓屬不錯(cuò)的投資，直言“放三四年一定賺錢”。除北京以外，李嘉誠(chéng)對(duì)于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是看好，今年底他將要啟動(dòng)長(zhǎng)三角三大投資項(xiàng)目，包括上海浦鎮(zhèn)住宅區(qū)、江蘇常州天寧住宅區(qū)以及上海新閘陸商辦區(qū)等。

　　專家解析外資緣何看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

　　記者了解到，房地產(chǎn)一直是利潤(rùn)較高的行業(yè)，在全球金融危機(jī)仍在蔓延和擴(kuò)散的如今，與加工制造等行業(yè)相比，投資房地產(chǎn)行業(yè)依舊是很多資本最好的“避風(fēng)港”。以嘉德置地集團(tuán)為例，目前中國(guó)市場(chǎng)占該集團(tuán)的總資產(chǎn)為25%，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)卻達(dá)到了40%以上。

　　此外，目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化也是外資看好中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因。金融危機(jī)剛剛發(fā)生的時(shí)候，一些外資都急著從中國(guó)市場(chǎng)抽身而去，趕回本國(guó)去救急。例如，今年1月份，澳洲最大的投行麥格理集團(tuán)以3億元的價(jià)格為旗下上海城市公寓酒店尋找買家，這一報(bào)價(jià)較三年前該公司的買入價(jià)4億元下調(diào)了25%；在韓國(guó)人聚居的上海古北區(qū)，由于很多韓籍人士受累金融危機(jī)、本國(guó)貨幣貶值等原因大量低價(jià)拋盤，沖擊當(dāng)?shù)匾恍└邫n樓盤二手房報(bào)價(jià)在短期內(nèi)下跌10%左右。今年全球宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)生了重大變化，經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)趨穩(wěn)。外資就更有“心情”、更有時(shí)間投資中國(guó)地產(chǎn)，分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)紅利。

　　當(dāng)然，更重要的是，由于各國(guó)央行都向銀行體系注入了大量的流動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇的情況下，通脹的風(fēng)險(xiǎn)有加大的趨勢(shì)。各國(guó)游資將中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)作資本保值增值的重要選擇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析說(shuō)，外資青睞投資商業(yè)物業(yè)與外資的特性有關(guān)，大部分外資投資的都是高端的商業(yè)物業(yè)或者辦公樓，這方面是外資的強(qiáng)項(xiàng)。而且商業(yè)地產(chǎn)受地域限制相對(duì)較小，金融危機(jī)對(duì)購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目影響較小，而對(duì)寫字樓等影響相對(duì)較大。同時(shí)，近年來(lái)住宅市場(chǎng)一直受到宏觀調(diào)控的關(guān)注，但商業(yè)地產(chǎn)這方面受到的“束縛”相對(duì)較小，這也是外資青睞商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。

　　楊紅旭指出，外資樂(lè)于投資商業(yè)地產(chǎn)也與宏觀環(huán)境背景有關(guān)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖；二是目前多個(gè)城市地價(jià)與高峰期相比比較便宜，拿地成本較低；三是中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較好，投資中國(guó)樓市回報(bào)依然看好。

　　戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成也表示，商業(yè)地產(chǎn)一直受到外資的青睞。因?yàn)橥赓Y早期側(cè)重于發(fā)展住宅和辦公樓項(xiàng)目，但目前住宅市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)比較成規(guī)模，而辦公樓又受金融危機(jī)沖擊、影響較大。相比之下，中國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心尚沒(méi)有成熟的發(fā)展，這與傳統(tǒng)的融資和消費(fèi)模式有關(guān)，但當(dāng)前大家的消費(fèi)模式已經(jīng)有了很大變化，這必然刺激中國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心等項(xiàng)目的發(fā)展。