2006年，面對日益飛漲的房價以及愈演愈烈的炒房風，作為宏觀調(diào)控政策之一，國家稅務總局發(fā)布通知，要求從當年8月1日起開始強征二手房個稅，稅率高達房屋差價的20%，旨在打擊投資行為。與此同時，作為二線城市的西安，二手房市場多年來一直不溫不火，強征個稅似乎對其影響并不大。

　　去年以來，西安的二手房市場卻突然升溫，2009年一季度的交易面積更是同比猛增246%。與此同時，20%個稅也開始遭遇“潛規(guī)則”，一是本該由賣家支付的費用被轉(zhuǎn)嫁給買家，二是交易方想法設法逃避如實交稅。20%個稅的存廢一時成為業(yè)內(nèi)人士和消費者關心的話題。

　　焦點

　　20%個稅成二手房交易絆腳石

　　近段時間，在東郊某高校就職的蔡女士正經(jīng)歷著一件讓她左右為難的事情：她在學校周邊相中了一套170平米的二手房，房屋總價53萬元，可就在她準備簽訂合同時，煩心的事出現(xiàn)了。房屋售價與原價的差價(原房主盈利)為88051元，個人所得稅按20%計算為17610元，加上其他的稅費總計23110元，按照政策規(guī)定，這部分費用應由原房主承擔，但房主認為自己的盈利少了，要求蔡女士繳納。蔡女士覺得特別冤枉，但又難舍這塊“雞肋”，目前還在猶豫不決。

　　采訪中，記者了解到，其實和蔡女士經(jīng)歷相同的二手房買賣者不在少數(shù)，賣方不愿意盈利減少，買方不愿多掏不屬于自己的費用。用一中介公司老總的話講，“20%個稅太高了，成了二手房交易市場的絆腳石，這已經(jīng)是公開的秘密。”

　　政策

　　兩種征收方式結果大不相同

　　西安市二手房交易中個稅究竟是怎么征收的，西安市地稅局所得稅處的工作人員告訴記者，按照國家政策規(guī)定，目前我市在二手房交易過程中征收的個人所得稅主要有兩種方式，第一種是核定征收，即房屋所有方不能提供房產(chǎn)原價值證明或者合理費用憑證的，按照房產(chǎn)實際成交價格的1%收取；另外一種是計算征收，即房屋所有方可以提供房產(chǎn)原價值憑證的，按照差價(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%收取。

　　工作人員還告訴記者，雖然政策是這樣規(guī)定的，但由于核實困難，即便是有人故意不提供原始票據(jù)，他們也沒有辦法。

　　雖然針對不同情形有不同的征收方式，但兩種征收個稅方式結果卻大不相同。某樓盤法律顧問許律師給記者算了一筆賬，如有一套物業(yè)原價值20萬元，現(xiàn)售價48萬元，減去裝修等費用，凈值20萬元。現(xiàn)忽略其他稅費，就個人所得稅而言，若按照不能提供原值憑證核定征收個稅為48萬元×1%=4800元；若按照能提供原值憑證計算征收的，個稅則為20萬元×20%=4萬元。兩種計算方式，同樣是交個稅，一個是4800元，一個則是4萬元，兩者之間相差35200元。許律師說，同一件事，有差距肯定會有爭議，有爭議當然就有矛盾產(chǎn)生，個稅兩種計算方式必然會導致諸多問題。

　　采訪中，記者還了解到，針對政策中留有的漏洞，信息靈通且對政策吃得透的買賣雙方在交易時盡量作假，以便省去一筆不菲的個稅而皆大歡喜。而一些比較老實，又對政策不熟悉的買賣雙方則顯得有些“吃虧”，只能老老實實的按照20%買單。

　　具體來說，作假的方法無非是采用不提供房屋原值憑證或夸大裝修費用這兩個招式。由于房屋交易信息核實困難，加上發(fā)票一旦缺失、查驗困難，一般稅務部門也只能采取核定征收的辦法計算。記者從部分中介公司了解到，絕大多數(shù)交易方會采取鉆政策漏洞避稅。還有部分中介公司直接用“合理避稅”的說法吸引客戶，對此他們解釋為“無奈之舉”。

　　影響

　　二手房市場“雪上加霜”

　　針對目前二手房市場出現(xiàn)的“規(guī)避個稅”現(xiàn)象，有關業(yè)內(nèi)人士分析說，原本國家是出于好意刺激二手房市場消費，得利于真正有解決居住需求的普通市民，可政策在運用過程中有些偏差，不但為二手房市場設置了障礙，還加大了普通市民的購房負擔。原本按照政策規(guī)定，二手房交易中產(chǎn)生的稅費應該是由賣方承擔，但由于20%的個稅額度太大，實際操作中稅費基本上都是買方在承擔，而真正想要買房的市民大都敢怒不敢言，“誰讓自己真的想要呢！”

　　陜西建祥置業(yè)總經(jīng)理李連源在接受記者采訪時講，西安的二手房市場本來就不景氣，目前房產(chǎn)市場出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象也不是完全的回暖，為鼓勵市場消費，政府部門應該是稅費從輕，讓利于消費者，讓真正的好政策能夠落到實處。他建議稅務部門將20%的個稅主動放棄，否則二手房市場的日子會更難過。

　　還有業(yè)內(nèi)人士給記者舉例，2004年1月，杭州為抑制炒房，曾令開征房地產(chǎn)交易個人所得稅，但因一時炒風太盛、虛假需求膨脹，在供不應求的行情下，上家的稅費輕而易舉地全部轉(zhuǎn)移到下家，二手房價不降反升。本意為打擊炒房，結果大大增加了買房人的負擔，9個月后，杭州市不得不叫停二手房個稅征收；2005年6月，這一局面在南京市和北京市朝陽區(qū)重演，僅半月之內(nèi)，房產(chǎn)個稅就經(jīng)歷了從開征到停征的戲劇性“翻盤”。

　　西安的20%房產(chǎn)個稅隨后會經(jīng)歷怎么的變遷，用一位業(yè)內(nèi)人士的話講，“大家都捏著汗，拭目以待吧！”

　　記者 藺榮梅