房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)緩慢，政策仍將維持“偏暖”。今年1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅4.9%，4月單月投資環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)2.9%。國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷連續(xù)15個(gè)月的環(huán)比回落后在4月份企穩(wěn)，但仍接近3月份創(chuàng)下的十年新低。為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)政策面仍將偏暖。大幅下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例、有利于提高房企財(cái)務(wù)桿杠、刺激房地產(chǎn)投資。對(duì)于物業(yè)稅，真正推出仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，短期沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響。

　　樓市前5月銷(xiāo)量已達(dá)2008年銷(xiāo)量的80%。1-4月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)17.6%；銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲15%，4月當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲17%，環(huán)比上漲8.6%。3月份以來(lái)的暖春行情在紅5月持續(xù)發(fā)燒蔓延，重點(diǎn)城市的樓市依然十分紅火，成交量同比增幅巨大，環(huán)比增長(zhǎng)明顯，多數(shù)城市前5個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)量已達(dá)2008年全年水平的70%-90%，2009年銷(xiāo)量超過(guò)2008年已成定局。

　　下半年住宅供給偏緊，房?jī)r(jià)看漲。首先，以美國(guó)為首的西方國(guó)家目前所采取超寬松的貨幣政策正導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，通脹預(yù)期抬頭明顯。TIPs數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)，五年期的通脹預(yù)期從0.72%上升到1.36%，十年期的通脹預(yù)期從1.31%上升到1.8%。我國(guó)今年信貸投放驚人，新增信貸已接近6萬(wàn)億，預(yù)計(jì)全年達(dá)8萬(wàn)億元；其次，自2008年二季度開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商大幅削減新開(kāi)工，到目前仍未明顯恢復(fù)，這將直接導(dǎo)致2009年下半年房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費(fèi)有非常亢奮。因此，下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)將有較明顯的上漲。

　　未來(lái)業(yè)績(jī)將超預(yù)期，仍堅(jiān)持“超配地產(chǎn)股”判斷。從2008年10月底開(kāi)始后的半年多的時(shí)間里，我們“聲嘶力竭”叫喊“解放思想、超配地產(chǎn)股”，但5月份有點(diǎn)遲疑，主要擔(dān)心銷(xiāo)售的持續(xù)性，5月的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)據(jù)打消了我們的疑慮，房地產(chǎn)真的復(fù)蘇了。銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)將直接帶動(dòng)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)改善，房?jī)r(jià)上漲將大幅修復(fù)房企毛利率，導(dǎo)致公司盈利大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2009年業(yè)績(jī)超預(yù)期的幅度不大，但明年業(yè)績(jī)將大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。雖然目前地產(chǎn)股股價(jià)已包含了銷(xiāo)售回暖及房?jī)r(jià)上漲的部分預(yù)期，但仍不夠充分，我們堅(jiān)持年度策略判斷———“超配地產(chǎn)股”思路：

　　1、擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)、低成本土地儲(chǔ)備的區(qū)域龍頭公司，就像“保招萬(wàn)金”一樣，本次隆重推出“云天星球”等區(qū)域龍頭；2、資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，看好大股東土地多、重組方實(shí)力強(qiáng)的公司，如廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST萬(wàn)杰、ST東源。(國(guó)信證券 方焱)