今年以來,二套房貸在各地被許多銀行私自松綁。各家銀行雖然很少公布明確的房貸細則,但是中介的“一條龍”服務架起了借款人和銀行間的橋梁。記者在采訪一些貸款中介機構后發現,滬上各家銀行執行二套房四成首付、上調利率并不到位,“一條龍”服務隨處可見。

　　6月3日,上海銀監局印發通知并再度重申,要求滬上中外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定,并禁止變相降低貸款門檻,嚴防假按揭違規行為。

　　二套房貸最低可至7.1折

　　原先二套房貸要嚴格執行基準利率1.1倍,這和首套房貸的7折利率有四成差距。而自去年首套房二成首付、7折利率放開之后,二套房貸政策也隨之有所松動。

　　“從我們幾家合作銀行提供的服務來說,如果你資信好、房產符合要求且貸款額度達到下限的話,第二套房最低可以做到3成首付和7.1折利率。”滬上華燕房屋經紀公司的咨詢專員劉女士告訴記者。

　　在此前銀監會給各家銀行的通知中,明確了銀行具有自主確定二套房貸款利率的權利,即“貸款首付比例應隨套數增加而提高,具體提高幅度按各總行相關原則自主確定”。

　　這也就不奇怪會有銀行按照上浮一個百分點,即7.1折利率來“拉攏”客戶的現象。“這就意味著各家銀行可以根據利率的浮動來爭取客戶,貸款利率更加市場化了。”招行上海分行一位銀行信貸專員告訴記者。對于借款人來說,利率的競爭也客觀上讓他們有節省開支的空子可鉆。

　　貨比三家 良好信用記錄是硬門檻

　　去年底,2007年以來的二套房貸“高標準”(首付四成、利率是基準利率的1.1倍)開始有所降低。央行和銀監會聯合發文要求,對于已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　“如今,滬上的改善型住房標準有二:即第一套貸款住房的人均住房面積低于32.2平方米,且第二套房面積低于90平方米。而如果符合改善型住房的條件,銀行會根據你的個人資信、職業、收入狀況以及房產的質量和房齡決定給你的首付成數和利率。但信用卡逾期還款超過5次的一般會在信用記錄上大打折扣,銀行會比較慎重。”以上中介的咨詢專員劉女士提醒。

　　而對于被確定為第二套房的貸款客戶,銀行也會“對人下單”。銀行習慣于將之分為兩類,其一為第一套房貸已經還清,其二則為未還清貸款的借款人。對于第一類人,如果沒有出現多次逾期還款記錄,銀行一般會認為其資信狀況良好,還貸能力佳,并在最后給予其較優惠的信貸政策。而對于VIP客戶和例如公務員、國企事業單位人員和律師、醫生等從業人員,銀行更是會給予加分。

　　而也有不少購房者是第一套房貸尚未還清,例如張小姐和丈夫在2006年購置了一套90萬的房產,向銀行貸款50萬,至今仍有35萬尚未還清,而如今她想借房價的調整再購置一套100平方米的大房子。“如果剩余貸款沒有能力一次性還清,那么在銀行按照首套房辦理貸款的可能性較小。但是利率有可能仍可壓到7.1折,最高到8.5折。”劉女士透露。

　　雖然各家銀行現在政策多為“外緊內松”,首付成數和利率均有優惠的空間,但是考量借款人的基本信用狀況和還貸能力還是一項硬門檻。逾期還款、信用卡套現等個人信用的不良記錄很有可能將給借款人的房貸之路“添堵”。

　　同時,業內專家提醒,各家銀行政策不一,借款人可以通過貨比三家,尋找合適自己的貸款方式、貸款產品和方案。市場上不少中介提供的通過最高房價來多騙貸款的“低首付”甚至“零首付”具有一定的風險,且這種方式必然帶來更多的利息支出,并不可取。