4月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大看點(diǎn)是土地市場(chǎng)的回暖和地價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。這表明人們一直憂慮的私人投資已經(jīng)開始啟動(dòng)，從而可以推論危機(jī)后中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將顯現(xiàn)更強(qiáng)的爆發(fā)力和持續(xù)性。對(duì)于股市而言，地價(jià)拐點(diǎn)首先會(huì)使得A股、B股和H股市場(chǎng)的地產(chǎn)股得到重新定價(jià)，與此同時(shí)，其他金融、建材、鋼鐵等多個(gè)行業(yè)股票也將重新定價(jià)。由此，A股市場(chǎng)1664點(diǎn)以來的反彈行情進(jìn)一步演變成反轉(zhuǎn)行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)的普遍預(yù)期。我們認(rèn)為，滬綜指未來運(yùn)行區(qū)間將上升到2400點(diǎn)至4000點(diǎn)區(qū)間。

　　地價(jià)拐點(diǎn)確認(rèn)地產(chǎn)股牛市

　　4月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大看點(diǎn)，是土地市場(chǎng)的回暖。我們先看一組數(shù)據(jù)：深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會(huì)處2 宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113 次，以高出底價(jià)2.7 億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%；上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊有10 家開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達(dá)82%；重慶渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)E分區(qū)地塊經(jīng)過14家開發(fā)商19輪競(jìng)價(jià)后，以4900 萬元的價(jià)格被重慶仁強(qiáng)收入囊中，地塊溢價(jià)43%。

　　這一組數(shù)據(jù)表明，中國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了集體復(fù)蘇，地價(jià)出現(xiàn)18個(gè)月以來首次明確回升，地價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)了。從以往的歷史來看，地價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)是樓市反轉(zhuǎn)的確認(rèn)指標(biāo)，它一方面對(duì)近期樓市回暖做出了一個(gè)正面回應(yīng)；另一方面，也對(duì)未來幾年地產(chǎn)市道的走好給出了來自發(fā)展商的樂觀預(yù)期。

　　地價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)會(huì)帶來以下后果：其一，地產(chǎn)股的NAV(預(yù)測(cè)凈資產(chǎn)值)需要重新調(diào)整。因?yàn)榇饲暗腘AV是在一個(gè)地產(chǎn)熊市市道里形成的地產(chǎn)股的預(yù)測(cè)凈資產(chǎn)值，它隱含了房?jī)r(jià)滯漲或下調(diào)的預(yù)期。隨著地價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，券商研究人員未來一兩個(gè)月肯定要調(diào)升地產(chǎn)股的NAV，幅度會(huì)在20%至30%左右；其二，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的定價(jià)會(huì)從NAV折價(jià)向NAV溢價(jià)轉(zhuǎn)變。在熊市低點(diǎn)地產(chǎn)股定價(jià)往往是NAV的五折左右，現(xiàn)在它至少要恢復(fù)到NAV附近，甚至可能出現(xiàn)20%至30%的溢價(jià)。

　　這兩個(gè)因素下，原本NAV在10元左右的地產(chǎn)股，其在熊市低點(diǎn)可能只賣到3.5元左右；而一旦地價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)、地產(chǎn)牛市確認(rèn)，根據(jù)上面兩點(diǎn)，該地產(chǎn)股股價(jià)將很快回到12元的水平上，累計(jì)漲幅達(dá)到242%。而且這還只是第一步，隨著地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)的恢復(fù)，其股價(jià)會(huì)在NAV和市場(chǎng)預(yù)期推動(dòng)下繼續(xù)上揚(yáng)。

　　事實(shí)上，我們已經(jīng)看到了在4月底后A股、B股和H股市場(chǎng)地產(chǎn)股的繼續(xù)顯著走高。從過往的數(shù)據(jù)推測(cè)，4月底的深市地產(chǎn)指數(shù)點(diǎn)位是1400點(diǎn)，這將成為一個(gè)分水嶺。未來地產(chǎn)指數(shù)調(diào)整將很難下破該位置。

　　未來半年股指運(yùn)行區(qū)間：2400點(diǎn)—4000點(diǎn)

　　土地拐點(diǎn)出現(xiàn)對(duì)于股市運(yùn)行意義相當(dāng)重要。首先，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，它預(yù)示著人們一直懷疑的私人投資出現(xiàn)啟動(dòng)跡象。而且，從各個(gè)發(fā)展商的觀點(diǎn)來看，從消極到積極的轉(zhuǎn)變正在進(jìn)行之中。這意味著未來土地市場(chǎng)將繼續(xù)走牛。在這樣一個(gè)大背景下，鋼鐵、水泥、家具、家電、銀行等一系列行業(yè)將明顯受惠，進(jìn)而推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。其次，對(duì)股市而言，它直接推動(dòng)地產(chǎn)股進(jìn)入牛市。與此同時(shí)，其他相關(guān)板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地產(chǎn)復(fù)蘇帶動(dòng)而盈利提升，股價(jià)也將陸續(xù)走出低谷。

　　那么，市場(chǎng)具體運(yùn)行區(qū)間會(huì)有怎樣的變化呢？

　　目前滬深300指數(shù)市盈率在17倍左右。從歷史運(yùn)行的情況來看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時(shí)點(diǎn)來看，滬深300指數(shù)相應(yīng)的合理點(diǎn)位區(qū)間是在2000點(diǎn)至3600點(diǎn)之間。也就是說，相對(duì)于目前滬深300指數(shù)2810的水平，該指數(shù)達(dá)到合理區(qū)間的上限位置還有28%左右的空間。相對(duì)于滬綜指而言，其對(duì)應(yīng)的點(diǎn)位是3400點(diǎn)附近。筆者認(rèn)為，市場(chǎng)存在較大幾率回升到這一區(qū)域。

　　另外，目前市場(chǎng)對(duì)2009年和2010年上市公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的平均預(yù)期為16%和18%。這意味著明年市場(chǎng)的價(jià)值中樞將由于企業(yè)利潤(rùn)的回升而繼續(xù)提升15%左右。也就是說，在承認(rèn)滬深300指數(shù)15倍至25倍的運(yùn)行區(qū)間是合理的基礎(chǔ)上，2010年市場(chǎng)合理區(qū)間的高位區(qū)是4000點(diǎn)左右，低位區(qū)是2400點(diǎn)左右。由于股市是預(yù)期市場(chǎng)，這樣的一個(gè)運(yùn)行區(qū)間可能在未來半年內(nèi)成為市場(chǎng)運(yùn)行的重要區(qū)間。（中證投資 徐輝 ）