人物簡介

　　董藩：北京師范大學房地產研究中心教授、國家審計署特約審計員、土地資源管理和政府經濟管理兩個專業博士生導師、北京房地產學會副會長，被譽為“國策高參”、“給房地產市場算命最準的人”、“中國房地產四大名嘴”之一。

　　“盛世海西，資本論道——— 2010年(廈門)資本市場與地產置業高峰論壇”昨日在廈門磐基酒店舉行。在這場由湖里萬達廣場投資有限公司主辦的論壇上，被譽為“給房地產市場算命最準的人”、“中國房地產四大名嘴”之一的北京師范大學房地產研究中心教授董藩，毫不諱言地表示：“在中國征收物業稅，前途是光明的，道路是沒有的，結論是基本上沒戲！”

　　法理上首先說不通

　　作為財產稅的一種，物業稅或者房產稅的征收首先在法理上是說不通的。

　　他的解釋是，物業稅的實質是對土地財產增值征收的一種稅。而在中國，土地并非私有，房主只是土地使用者，“明明是政府的土地增值了，卻向老百姓征收，顯然是不合理的”。

　　要征收物業稅，首先還要100%明晰產權關系。董藩說，產權關系在大城市還好，大概只有不到10%的房產有問題，但是在中小城鎮就是個大問題了，很多房子根本說不清歸屬。“政府不可能只在大城市征，而把中小城鎮放置一邊吧？”

　　可操作性非常差

　　在董藩看來，即使上述條件成熟了，在征收方式上，也存在著種種征管隱患，可操作性非常差。

　　“在中國房產價格體系比較復雜，征收中容易產生公平與否的爭論。”董藩舉例說，隔著一條街，一邊是商品房，一邊是小產權房，商品房是高價買來的，需要征高額的物業稅，而小產權房不僅價格低，還會因為是違法的而沒辦法征收。此外如果是公房，居住者只要交一些租金，也無法征收物業稅。“人家幾乎是白住卻不用交稅，你自己掏錢買房卻要交，誰干啊？”

　　在征收標準上，也會出現許多預想不到的情況。董藩不厭其煩地舉例說：如果按房地產市場價格來征收，你會發現，城市中很多好地段其實住著不少低收入階層，這怎么收？如果按人均住房面積來征收，一個退休老人，老伴死后，兒女又不住在一起，那征收起來可能連退休金都不夠。如果按家庭住宅數量來征收，有人就會抱怨了，人家第一套別墅值個上千萬的不收，我雖然有二套、三套，但合起來價值不過人家的零頭，憑什么啊？

　　如何評估難度大

　　不僅如此，董藩還認為，物業稅在具體評估上也會產生很多讓人頭疼的事。比如，房產價格的形成具有單向性，朝向、層數等不一樣，價值也完全不同，必須對每套房子都進行評估，這可是個龐大的工作量。

　　“幾十萬套的房子等你整個評估完，房價早就又漲了好幾倍。”董藩說：而且，由誰來評估，評估過程中怎么防止腐敗，都是問題。“這樣一來，折騰個沒完。”說了這一大堆難題，董藩最終得出如下結論：物業稅基本沒戲！記者 張順和 孫春燕