樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，供給明顯不足，個(gè)別城市房價(jià)上漲壓力仍較大

　　記者：7月份，70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，漲幅不斷擴(kuò)大，同比則出現(xiàn)了近20個(gè)月來的最大漲幅，房價(jià)上漲的趨勢似乎已經(jīng)確立。但7月份樓市的成交量環(huán)比出現(xiàn)了較大波動(dòng)�，F(xiàn)在購房者和業(yè)內(nèi)人士都很關(guān)心下半年房地產(chǎn)市場的走勢，您怎么判斷？

　　朱中一：當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，從1—7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前一段時(shí)間的調(diào)整已經(jīng)超預(yù)期地領(lǐng)先其他行業(yè)率先回暖。商品房銷售面積同比增長37.1%，商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價(jià)的止跌并穩(wěn)步回升也是市場回暖的重要表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好，全國房地產(chǎn)市場仍有望繼續(xù)穩(wěn)步回暖。

　　現(xiàn)在人們關(guān)注和擔(dān)心的，主要是4月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求的入市，少數(shù)城市房價(jià)、地價(jià)上漲幅度過大。

　　判斷下半年這些城市的市場和房價(jià)走勢，主要還是看供需兩方面。從需求面看，當(dāng)前刺激市場價(jià)格上漲的需求是否全部具有可持續(xù)性，這個(gè)問題尚待觀察。房價(jià)上漲過快的城市，不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望，7月份一些城市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策，對投資性需求及房價(jià)上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市，人們對房產(chǎn)保值、增值的預(yù)期仍然比較強(qiáng)烈，潛在的需求也仍然存在。

　　供給面的情況則不容樂觀。今年以來，商品房銷售面積增長顯著，但1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅同比增長11.6%，住宅開發(fā)投資同比增長為8.2%，土地購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降，對房地產(chǎn)市場下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別像北京等幾個(gè)銷售量比較大的省市，1—7月住宅投資同比還是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測，以過去6個(gè)月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個(gè)月的銷售，深圳僅供6個(gè)月的銷售，供給明顯不足。

　　在上述供需狀況的背景下，加上開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解以后，失去了降價(jià)促銷的壓力，綜合分析，今后一段時(shí)期這些城市房價(jià)上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩，成交量則可能出現(xiàn)震蕩。

　　客觀來說，一些房價(jià)、地價(jià)上漲過快的城市必須防止泡沫的產(chǎn)生與積累。否則會對需求的進(jìn)一步釋放、房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該冷靜判斷當(dāng)前形勢，不要助推樓市漲價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)來維護(hù)樓市回暖的局面。

　　強(qiáng)化地方政府職責(zé)，穩(wěn)定土地供應(yīng)，建議試點(diǎn)物業(yè)稅、進(jìn)行全國住房普查

　　記者：房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)，目前各地市場態(tài)勢差異更是十分明顯，房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。在這種情況下，您認(rèn)為穩(wěn)定市場的政策取向應(yīng)從哪里入手？

　　朱中一：我對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本看法是，維護(hù)回暖態(tài)勢，防止?jié)q價(jià)蔓延。

　　對目前少數(shù)城市出現(xiàn)的房價(jià)上漲過快和“地王”等問題，不宜過分夸張為全局性問題。但其未來發(fā)展態(tài)勢不得不防，應(yīng)加強(qiáng)對市場的監(jiān)測分析。建議由房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組和地方商議后，由地方政府因地制宜地調(diào)整政策措施。

　　前幾年在需求比較旺盛的情況下，政府部門一直試圖從調(diào)節(jié)需求端來解決供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定問題，效果并不理想。現(xiàn)在看來，從穩(wěn)定供給端來實(shí)現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當(dāng)前的市場實(shí)際。因此，首先要穩(wěn)定土地的供應(yīng)，同時(shí)努力盤活城市存量用地，督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同約定加快開發(fā)建設(shè)，增加市場的有效供給。

　　此外，建議在住房供應(yīng)緊張、居民閑置房體量較大的地區(qū)，有條件的啟動(dòng)物業(yè)稅試點(diǎn)。從市場的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，還應(yīng)進(jìn)行全國住房普查，制定好住房建設(shè)的五年規(guī)劃與年度計(jì)劃，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　信貸政策穩(wěn)定對市場穩(wěn)定意義重大，信貸應(yīng)加大對中小房企的合理支持，對個(gè)人信貸區(qū)別對待

　　記者：供應(yīng)穩(wěn)定取決于土地和信貸兩個(gè)閘門，各地紛紛表示增加土地供應(yīng)。下一階段，要實(shí)現(xiàn)“維護(hù)回暖態(tài)勢，防止?jié)q價(jià)蔓延”的目標(biāo)，應(yīng)該對房地產(chǎn)市場實(shí)行怎樣的信貸政策？

　　朱中一：房地產(chǎn)市場的快速回暖，與寬松的貨幣、信貸政策密切相關(guān)。1—7月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款為6524億元，同比增長42.7%；個(gè)人按揭貸款為3628億元，同比增長78.9%。隨著市場銷售的逐漸好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，5月單月的新開工面積、土地購置面積出現(xiàn)環(huán)比上漲，6月、7月房地產(chǎn)開發(fā)投資又有較快增長�？梢灶A(yù)計(jì)，今年下半年企業(yè)仍會加大投資力度，資金需求仍然巨大。但必須看到，全國新增貸款已達(dá)到7.73萬億元，今后一段時(shí)期信貸發(fā)放能否繼續(xù)保持對開發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)的支持，將對樓市走向產(chǎn)生巨大影響。

　　當(dāng)前適度寬松的貨幣、信貸政策，對信譽(yù)好、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)還是普遍反映融資困難。下半年，建議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅(jiān)持國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，對樓市繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)定的信貸政策，以穩(wěn)定市場。除繼續(xù)對信譽(yù)好、有實(shí)力的大公司給予支持外，對產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

　　對于個(gè)人信貸，應(yīng)實(shí)行區(qū)別對待的政策。對符合《若干意見》規(guī)定的自住性和改善性住房消費(fèi)繼續(xù)給予支持；對二套房貸的優(yōu)惠政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r從嚴(yán)執(zhí)行；對投資性或者投機(jī)性購房行為，在信貸上不予支持。