最近，銀監會向各地方銀監局發放《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，再次重申要嚴格遵守第二套房貸有關政策。銀監會主席劉明康近日也表示，當前要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。

　　銀監會當下重申第二套住房信貸政策約束性，與最近國內房價瘋狂上漲有關。一般來說，住房具有投資與消費的兩重屬性，由于住房投資與住房消費有很大差別，如果房價上漲，投資性的住房購買就會利用銀行金融杠桿大量涌入房地產市場。如果投資者是用自己的資金進入市場，那么他們的投資需求是十分有限的；如果投資者可以通過高杠桿率的住房信貸進入房地產市場，那么這種投資需求就會無限地膨脹。最近全國不少一線城市房價上漲都是與這種住房投資需求突然增加有關。

　　實際上，對于房地產投資與消費的區別，央行歷年來的關于個人住房按揭貸款管理辦法都有詳細規定，其房地產信貸政策從一開始就對投資與消費做了有意識的區分。但是，這些住房投資與消費的區分比較泛化，操作彈性空間大，加上國內銀行多數都完成了股份制改造，有動力加大信用擴張的速度，這就使得不少投資者可以大量利用銀行信貸進行房地產投資炒作。2007年，央行及銀監會推出了關于房地產的359號文件與452號文件，這兩個文件的核心是把房地產市場的住房投資與住房消費作一個清楚的區分。如果是住房消費，就可享受所有信貸優惠政策；如果是住房投資，那么無論是信貸還是稅收都得按市場來定價，而不可享受任何政府住房優惠政策。

　　在359號文件出臺之后，房地產開發商與相應的部門一直在要求放開對第二套住房的信貸限制，并提出了一大堆放開限制的理由，甚至房地產開發商的行業組織還提出一個所謂“改善性住房”的概念。他們的目的就是在政策上把住房投資與消費混淆，以便讓住房投資成為房地產市場的主導力量。這樣就能夠便利住房投資者利用銀行的信貸優惠政策及過高的金融杠桿率對房地產市場大力炒作，把房地產市場的價格推高，讓房地產開發商及房地產投機炒作大獲其利。

　　在這種情況下，嚴格遵守第二套住房信貸政策有著非常重要的意義。從歷史經驗看，房地產泡沫的出現都與銀行信貸過度擴張有關，都是住房投資性過度的結果。因此，將住房投資與消費嚴格區分，并對住房的投資性信貸進行限制是防止房地產泡沫的關鍵。如果最近2-3個月以來銀行信貸增長而導致的房地產泡沫不能夠從制度上來遏制，那么國內房地產泡沫很快就會吹大。可以說，《通知》的出臺，就是希望信貸政策的調整來擠出當前房地產泡沫，以此來保證國內房地產市場持續穩定的發展。

　　《通知》的出臺對下半年房地產市場會產生什么影響？這里有幾個問題必須認識清楚。一是政府對當前房地產市場的判斷。如果政府認識房地產市場泡沫的發展趨勢，監管部門能采取強硬的方式讓商業銀行認真執行《通知》，并對不執行的行為進行嚴厲處罰，那么國內房地產泡沫就不會被吹大。二是對于第二套住房信貸政策，為什么銀行、地方政府及住房投資者等都在千方百計地突破？這與商業銀行的激勵機制、地方政府的土地財政及尋租、投資者利用銀行金融杠桿大獲其利等有關。因此，當《通知》執行影響其利益時，這些人會采取各種方式與監管部門博弈。至于在這場博弈中誰勝誰負，關鍵還要看中央政府的動向。三是如果《通知》的精神能夠落實執行，能夠讓住房投資者逐漸退出房地產市場，擠出房地產市場泡沫并讓房地產的價格趨向理性，那么，在這種情況下，對于以消費為主導的市場來說，如果再讓物業稅出臺、對住房預售制度進行改進等，國內房地產市場就能夠走向持續健康發展之路。

　　筆者認為，當前的國內房地產市場問題成堆、利益關系錯綜復雜，如果不對這個市場進行徹底改革，它將成為中國經濟未來發展的重大障礙，也將成為延緩當前國內經濟復蘇的主要障礙。對此，國內應該有清醒的認識。正是基于上述意義所說，下半年國內房地產市場面臨著巨大的不確定性。（易憲容）