王石犯了一個(gè)很大的判斷性錯(cuò)誤。幸好的是，他及時(shí)改正了錯(cuò)誤。

　　一位基金公司投資總監(jiān)拜訪萬科時(shí)，萬科副總裁肖莉?qū)λ�說：“現(xiàn)在你不要只看我們怎么說的，關(guān)鍵要看我們怎么做。”

　　踏空后的萬科(000002.SZ)，瘋狂趕趟，在兩個(gè)半月內(nèi)拿下18塊地。

　　背后的故事是，自去年10月到今年4月底，這段長達(dá)7個(gè)月的時(shí)間，大部分城市地價(jià)折讓近40%，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊。

　　遲來的追趕：萬科瘋狂趕趟

　　錯(cuò)過了月亮，不能再錯(cuò)過星星。

　　錯(cuò)過拿地最好時(shí)機(jī)的萬科，選擇了激進(jìn)拿地。以5月1日算起至7月16日，萬科在全國一共拿下18塊地。

　　5月，萬科新增項(xiàng)目6個(gè)，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島四個(gè)城市。總共獲得規(guī)劃總建筑面積188萬平米，權(quán)益面積118萬平米，土地總價(jià)款為23億元。

　　6月，萬科新增項(xiàng)目8個(gè)，分布在廈門、佛山、鞍山、上海和重慶五個(gè)城市。凈占地面積共計(jì)77.7萬平方米，土地價(jià)款高達(dá)47.03億元。6月的激進(jìn)，讓萬科刷新了自己的記錄，創(chuàng)下萬科單月拿地規(guī)模近兩年之最。

　　7月，萬科的腳步并未放緩，7月7日、7月11日萬科分別在中山和武漢再下兩城，需支付地價(jià)總額為10.14億元。而在7月16日，萬科更是在廣州和佛山再拿兩地。

　　不過，萬科近期一系列的拿地動(dòng)作更像“趕趟”。上海一券商研究機(jī)構(gòu)分析師對于萬科近來拿地動(dòng)作如此評價(jià)，“萬科再趕也趕不上趟。”聯(lián)合證券分析師魚晉華在其近期的一份研究報(bào)告中用“滯后”一詞作出評述。

　　不惜代價(jià)：頻頻制造“地王”

　　瘋狂趕趟的代價(jià)是制造“地王”。

　　五月所拿佛山地塊，其成交價(jià)高出起始樓面地價(jià)50%，折算成樓面地價(jià)后達(dá)2409元/平方米。而其13.86億元的總價(jià)，也再度創(chuàng)下了當(dāng)?shù)刈?007年5月以來“地王”紀(jì)錄。

　　六月萬科拿下的廈門地塊，總建筑面積為19.971萬平方米，出讓起始價(jià)10.92億元，萬科最后出價(jià)為18.3億元。其樓面地價(jià)高達(dá)9163元/平方米，已接近該地段曾創(chuàng)下的最高價(jià)。

　　7月16日，萬科在佛山以總價(jià)21.5億元拿下登州商住地塊一、二，總面積達(dá)28.4037萬平方米，以總價(jià)衡量，該筆土地交易創(chuàng)下了自去年樓市低谷以來佛山的總價(jià)地王。

　　在2007年12月底，萬科董事長王石曾在中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目上聲明：“2008年之后，萬科絕不拿地王。”而2007年，10個(gè)城市的地王，萬科占其二，一塊是在東莞，一塊在福州。

　　不過事情正在發(fā)生變化，“萬科的一個(gè)高層告訴我，‘現(xiàn)在不要看我們在說什么，而是看我們做什么。’”華南一基金投資總監(jiān)說。

　　土地饑渴：拿地速度比不過賣房速度

　　萬科對于土地的為何顯得如此饑渴？

　　比較兩個(gè)數(shù)據(jù)：2009年上半年萬科銷售面積為348.8萬平米，上半年新增土地儲備為331.2萬平米。這意味著盡管經(jīng)過五、六月的瘋狂拿地，上半年萬科土地儲備總量仍然減少17.6萬平方米。而2008年底萬科總土地儲備建筑面積達(dá)2281萬平方米，其中權(quán)益土地儲備面積1793萬平方米，同比2007年下降1.5%。

　　2008年12月保利地產(chǎn)從中心城市入手，成交三塊總面積達(dá)100萬平方米的土地。2009年3月末，保利地產(chǎn)的土地儲備再次凈增加336萬平方米,其土地儲備總面積達(dá)到2570.18萬平方米。此前本報(bào)曾指出若按照一季度銷售速度，保利土地儲備可供開發(fā)銷售約33.67個(gè)季度，萬科則僅夠10.68個(gè)季度，相當(dāng)于兩年半。

　　此前本報(bào)曾假設(shè)未來三年萬科年均增長28%,保利地產(chǎn)年均增長80%，到2011年，保利地產(chǎn)即可以年銷售905億元超越現(xiàn)在的行業(yè)龍頭萬科。從今年上半年情況看，形勢發(fā)展得更快。

　　09年1-6月份，萬科累計(jì)銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，分別比08年同期增長31.2%和27.5%。

　　同期保利實(shí)現(xiàn)簽約面積252.43萬平方米，同比增長164.41%；實(shí)現(xiàn)簽約金額210.54億元，同比增長168.18%。

　　保利和萬科的差距進(jìn)一步縮小，如果萬科的發(fā)展延續(xù)08年以來遲緩的速度，保利超越萬科的局面或許會提前到來。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移：轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市中心區(qū)

　　競爭對手的壓迫式追趕正是萬科激進(jìn)拿地的催化劑。

　　從其近兩個(gè)半月增加的18個(gè)項(xiàng)目區(qū)域看，萬科或許正在醞釀一場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

　　東方證券分析師魏博曾在其研究報(bào)告中這樣算過一筆賬，從項(xiàng)目獲取的分布上來看，今年以來萬科僅僅在廣州和上海獲得了兩個(gè)小項(xiàng)目，建筑面積不到210000萬平方米，兩塊地萬科需承擔(dān)的地價(jià)款僅僅為5.33億元，占到萬科目前所需支付地價(jià)的7%，而萬科目前在二線城市地價(jià)購置款已經(jīng)占到總地價(jià)款的87%。

　　可以引用對比的一個(gè)數(shù)據(jù)是，2006年(截至年報(bào)披露時(shí)間2007年3月)所獲取的12個(gè)項(xiàng)目中有10個(gè)是位于上海、廣州、深圳。而在2007年中萬科所獲取的54個(gè)項(xiàng)目中，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算，比例亦接近37%。事實(shí)上，萬科的調(diào)整在去年已經(jīng)展開，其2008年獲取的28個(gè)項(xiàng)目中，一線城市僅占3個(gè)。

　　被動(dòng)急速轉(zhuǎn)向的萬科，正在釋放一個(gè)值得注意的信號。

　　從銷售單價(jià)看，萬科6月份的銷售單價(jià)達(dá)到10224元/平方米，再度創(chuàng)下2008年以來新高。銷售單價(jià)的最高點(diǎn)出現(xiàn)在2007年的11月，為10393元/平方米，此外的月份，保持在7000-9000元/平方米左右的水平。2009年1-6月，逐月銷售單價(jià)為7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米。這或許就是萬科在配合市場逐步改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的信號。

　　這意味著，萬科將深化二線城市核心區(qū)域作為自己的主戰(zhàn)場。

　　另外一個(gè)值得提及的背景是，碧桂園2009年上半年增長速度仍然緩慢，合同銷售額共約87.9億元人民幣，同比2008年增長約6.5%。事實(shí)上，碧桂園的產(chǎn)品正是單一集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的典型代表。

　　萬科董秘譚華杰近期接受國土資源報(bào)的采訪內(nèi)容可以作為注解，“……一線城市的一些成交地塊，以它們的地價(jià)水平，按照周邊目前的房價(jià)幾乎是不可能賺錢的，房價(jià)要漲20%～30%才能保證基本的利潤，如果要獲取一個(gè)比較高的利潤，那么房價(jià)得漲50%才行，這種價(jià)格拿地基本就是靠膽量，跟理性判斷沒什么關(guān)系。所以我們只好選擇在二線城市拿地。”