在2008年9月至10月，當房地產的銷售迅速下降，住房空置率越來越高的時候，房地產開發商及相應的協會就在大叫，房地產市場要垮掉了，中國經濟要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國經濟將萬劫不復。但是，盡管如此，房地產開發商卻沒有按市場法則出牌，讓過多的住房降價銷售，而是一方面大叫住房銷售不暢會引起經濟有多大的風險，另一方面就是把房價頂在天花板不降價銷售，只要求政府出臺各種房地產優惠政策來救房地產。

　　但是，真的沒有想到，國內的房地產市場突然繁榮起來，而且按照房地產開發商及各地政府房管部門發布的數據，房地產的繁榮不是一般的繁榮，而是超過了2007年房地產泡沫四起時的繁榮。住房銷售的迅速增長、房價的快速飚升、一塊又一塊所謂拍賣土地的“地王”出現，國內房地產市場又出現了前所未有的繁榮局面，甚至于不少地方房地產泡沫又開始泛濫。試想，無論是從當前國內外的經濟形勢來說，還是從房地產市場本身的內在發展邏輯來說，這種現象出現不僅與市場的現實性相悖，也與市場邏輯的內在性相悖。

　　從市場的現實性來說，到目前為止，盡管美國及全世界的金融市場開始穩定，但衰退在短期內是無法恢復的，美國是這樣，歐洲其他國家也如此。由于全球經濟處于嚴重的衰退之中，不僅全球許多地方的房地產市場價格仍然處于下跌通道中，而且全球的進出口貿易急劇萎縮。由于中國經濟對外依賴程度達到70%以上，因此全球進出口貿易嚴重萎縮一定會影響到國內各行各業，特別是會影響中國東南沿海最發達的經濟地區及早幾年發展最快的行業，比如鋼鐵等行業。因此，這些行業出現周期性調整也是自然。但是，當國內不少行業都在進行周期性的調整時，國內房地產市場突然好轉甚至出現價格快速上升，不少地方又出現房地產泡沫，這種現象完全是不可思議的。

　　還有，按照房地產市場的內在邏輯，房地產不僅是不動產，而且是一個十分分散的市場。在房地產市場，由于它的不動性，因此，全國的房地產市場被分割成無數個不同的市場。在這些無數個分割的市場，其價格是相當不同的，根本不可能形成全國統一的價格。因此，在全國無數個房地產市場，其價格波動的關聯性不大，更無法出現全國房地產市場價格同時上漲或同時下跌。

　　再就是，房地產市場的交易與股市的交易完全不同，股市交易由于同一品種不同價格在同一平臺集合競價，因此，在交易中，股市價格快速上漲與下跌是十分平常的事情。可以說如果不是中國股市設定了價格上漲或下跌限制的幅度，那么這種價格上漲或下跌的幅度一定會巨大，比如香港的股市。但是房地產市場的交易情況則不是這樣，房地產市場不僅具有分割性，而且市場交易完全是無數個分散個體組成，房地產市場要形成統一的價格是不容易的。因此，房地產市場的價格無論是上漲還是下跌，都有一個較長的持續性。房地產市場價格要想在短時間內大漲或大跌幾乎不可能。不過，從市場內在邏輯上來看的不可能性則在國內房地產市場出現了。

　　我們再從所公布的房地產數據來看，1月至5月份房地產住宅銷售達到10103億元，同比增長幅度達到49%，但住宅銷售最為核心的個人住房按揭貸款則只有1982億元。對此數據，有分析員提出質疑，認為住宅銷售的統計數據有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷售應該是在3000億元左右。但是，對此相關部門信誓旦旦，認為他們所公布的數據是絕對準確的，根本就不可能造假。從他們的理由來看，住宅銷售之所以如此增長快，是因為國內購買住宅者多以是一次性付款，根本就沒有通過商業銀行按揭貸款來購買住房。

　　但是，實際上這種反駁是蒼白無力的。因為，就目前的情況來看，住宅作為一個家庭的高值商品，國內絕大多數家庭購買都是通過住房按揭貸款來進行的，如果沒有住房按揭，絕大多數人是無法進入這樣一個高價的房地產市場的(即使價格到合理的水平，國內許多家庭同樣要通過住房按揭貸款來購買)�？梢哉f如果沒有個人住房按揭貸款，不僅中國絕大多數家庭無法進入房地產市場，而且房地產市場繁榮也是不可能。因此，有經濟分析員對這組數據質疑是正常的。

　　因為，從另外一個角度來看，住房按揭貸款的重要性十分明顯。我們可以看到，從2007年9月央行、銀監會聯合發布關于房地產信貸政策的359號文件以來，房地產開發商及銀行監管部門一直就在第二套住房信貸優惠政策上爭議不休。在房地產開發商看來，他們希望取消第二套住房信貸政策限制，讓更多的人能夠利用商業銀行金融杠桿進入房地產市場。事實上，只要第二套住房信貸優惠政策放松一點，立即就會出現大量的住房投資者進入房地產市場�？梢哉f，最近不少一線住房價格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信貸優惠政策的結果。比如深圳，上半年的房價上漲近30%，完全是與不少投資者利用第二套住房優惠政策放松大量進入房市的結果。

　　而最近監管部門對第二套住房信貸優惠政策一落實，整個房地產馬上出現銷售下降的趨勢。對于銀行監管部門來說，要求執行第二套住房信貸政策，就在于把住房的投資與消費區分開，讓住房的消費者能享受信貸政策的優惠，而讓住房投資者購買住房則要按市場信貸來定價。其區分的目的就在于防止房地產市場產生泡沫。可監管部門對商業銀行一有要求，房地產市場銷售立即下降，也就說明當前房地產銷售，個人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。如果真的是個人有能力不通過銀行金融杠桿購買住房，那么現行的第二套住房信貸政策變化(無論是放松還是收縮)對他們沒有一點意義，因為這些購買住房者根本就不需要通過銀行貸款進入房地產市場。

　　還有，別看在北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片，但實際上今年1月至5月份，房地產開發購置土地的面積同比嚴重負增長為28.6%。房地產開發商對土地購買不看好，只能說明房地產開發商對國內房地產市場前景并不如市場上所炒作那樣，房地產市場有多繁榮。如果房地產市場真的是繁榮，房地產開發商會看好這個市場未來前景，也就會進入土地市場購買更多的土地。但是，實際的情況并非如此。有一些一線城市是拍賣了幾塊土地，但是國內房地產的土地市場仍然沒有啟動，不少地方政府仍然在千方百計地要把其手中的土地拍賣出去。

　　總之，目前國內房地產市場許多現象十分奇怪，完全與經濟的常識相背離。特別是在當前這樣的情況下，房地產的價格已經非常離譜，不少地方房地產的價格在近幾個月突然飚升并屢創新高，這些都是不可思議的。如果一個市場不反映現實經濟發生了的變化，如果一個市場與民眾的基本常識相違背，如果一個市場沒有它的市場內在邏輯性，那么這個市場肯定處于一個非常態之中。對此，一些地方政府、各地產商和相關部門要有一個清醒的認識。

　　(易憲容 作者為中國社會科學院金融研究所研究員、本報專家組成員)