任志強(qiáng)，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，人稱(chēng)“任大嘴”，他一向以“放炮”為己任，在業(yè)內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)。最近，任志強(qiáng)又玩起了數(shù)字游戲，在個(gè)人博客中發(fā)表了一篇名為《數(shù)字的解讀》的文章，抖出一大堆數(shù)字，來(lái)證明他的觀點(diǎn)——下半年房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。

　　數(shù)據(jù)一：銷(xiāo)售面積

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，今年我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售于1—2月份處于低潮，但三月份則開(kāi)始在政策放松的推動(dòng)之下迅速回升。全國(guó)1—3月份的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了7.8%，1—4月份則增長(zhǎng)了17.6%，超過(guò)了1.7億平方米，這意味著但從4月份看，全國(guó)出現(xiàn)了暴漲，單從4月份的看單月的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超過(guò)了20%。5月份比4月份略有下降。

　　數(shù)據(jù)二： 銷(xiāo)量

　　任志強(qiáng)說(shuō)，北京的情況大約與全國(guó)同步。3月份日均371套(統(tǒng)計(jì)中未含經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房)；4月份日均446套，漲幅大于20%；5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%，這顯然不是個(gè)好消息。

　　但如果按3月份、5月份的日銷(xiāo)量計(jì)算，年化銷(xiāo)量就13.5萬(wàn)多套了，約等于2008年的1.8倍，則是個(gè)巨大的增幅，按4月份的日均446套計(jì)算，年化銷(xiāo)量就高達(dá)約16.3萬(wàn)套，則是北京的歷史最好水平了。

　　歷年的統(tǒng)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房都列入總的銷(xiāo)售套數(shù)和銷(xiāo)售面積之中統(tǒng)計(jì)。今年4、5月份這兩類(lèi)住房的銷(xiāo)售量約為日均100套，月均都超過(guò)了3000套，年化統(tǒng)計(jì)約為3.6萬(wàn)套(實(shí)際計(jì)劃供給量約8萬(wàn)套)，與商品房?jī)烧呦嗉觿t今年的總銷(xiāo)量會(huì)超過(guò)北京歷史最好水平的2005年。即使是按6約第一周的低水平計(jì)算，加上經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房的總套數(shù)大約也會(huì)超過(guò)2008年的一倍以上。

　　數(shù)據(jù)三：庫(kù)存量

　　任志強(qiáng)在博文中分析，北京最大的庫(kù)存量是現(xiàn)房的消化，約還有450萬(wàn)平方米的現(xiàn)房，但現(xiàn)房的消化速度在前五個(gè)月中并未提高，或說(shuō)消化速度遠(yuǎn)低于期房的消化速度。大約是因?yàn)橐呀ǔ涩F(xiàn)房的位置、戶(hù)型、質(zhì)量、環(huán)境存在一定問(wèn)題，或現(xiàn)房的入住樓盤(pán)的尾房是熱銷(xiāo)時(shí)挑選對(duì)此之后的剩余戶(hù)型。因此消化的速度較慢，甚至個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)也未必會(huì)提高銷(xiāo)售速度，這不是市場(chǎng)的問(wèn)題，不過(guò)是利潤(rùn)的再增加，為避免入住客戶(hù)的麻煩，反而不會(huì)降價(jià)，因此會(huì)滯銷(xiāo)。

　　但北京的期房卻可能在銷(xiāo)售加速，但新開(kāi)工減少時(shí)，可能會(huì)于明年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)，再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。只有保持下半年的充足開(kāi)工量才可能讓市場(chǎng)可持續(xù)的保持供需的平衡，這也是防止和限制房?jī)r(jià)在競(jìng)爭(zhēng)中上漲過(guò)快的重要條件。

　　數(shù)據(jù)四：宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)

　　任志強(qiáng)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過(guò)去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋的漲價(jià)、逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂�，讓消費(fèi)從積極的購(gòu)買(mǎi)再次退回為觀望。而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價(jià)格飛漲的情況。

　　去年的房?jī)r(jià)指數(shù)是前高后低，今年則是前低后穩(wěn)，因此同比前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)指數(shù)會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會(huì)是上漲的，即使環(huán)比不再上升與現(xiàn)在持平；年末也會(huì)在同比上有3—5的增長(zhǎng)。何況3月份之前的降價(jià)在銷(xiāo)售量上升時(shí)也讓許多開(kāi)發(fā)商做了價(jià)格的回調(diào)，那么價(jià)格指數(shù)就一定是會(huì)出現(xiàn)上漲的。

　　國(guó)房景氣指數(shù)從高點(diǎn)的119，2008年下降到90多之后，至今尚未超過(guò)100整數(shù)。雖然銷(xiāo)售比去年有較大增速，但投資與去庫(kù)存化的任務(wù)仍很重，今年能否回到100以上還是個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　任志強(qiáng)從以上諸多組數(shù)據(jù)得出一個(gè)結(jié)論：3、4、5月份的交易量巨增已經(jīng)超過(guò)了歷史最好水平。如果銷(xiāo)量在此基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)在羊群效益之下飛漲，而相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)或較低的銷(xiāo)售增幅則有利于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)與去庫(kù)存化。

　　目前的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)可以得出的結(jié)論是今年的銷(xiāo)售肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，有一個(gè)較大的增長(zhǎng)，但是否能完成去庫(kù)存化的任務(wù)，則要看后半年的銷(xiāo)售量變化。 (記者張靜)