編者按：物業稅，這一傳說中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起，目前物業稅開征是不是“萬事俱備”，各方面條件都已經成熟？中國管理科學研究院研究員、著名經濟學家李開發表示，物業稅征稅條件成熟不成熟本身就是個偽命題。

　　中國正在完成市場經濟的轉型時期。市場經濟的基本要求，人口流動，鼓勵競爭，保障公平，因此開征物業稅成了題中應有之義。物有稅是保有稅，強調保有效率。譬如一個城市有300個大戶，把城市里大部分地買走，把城市里的房也買走，或者閑置不租，或者坐收漁利。物業稅的開征，就是要讓那些占著許多房子不用的，趕緊利用起來，不能坐吃資產，這對整個社會沒有好處，對富人也沒有好處。開征物業稅增加了政府財政收入，提高了住房的利用效率，鼓勵有錢富人繼續努力工作。市場經濟國家開征物業稅，不過人家名稱叫不動產稅，反正內容是一樣的，已經有上百個年頭了，所以閑置的住房、坐享俸祿的后代幾乎沒有。君不見，美國小布什總統要出臺減輕遺產稅，從比爾·蓋茨到索羅斯，到巴菲特，沒有一個不堅決反對。從理論上說，減輕遺產的稅率，鼓勵富人的后代懶散，沒有效率，社會上會產生一些閑即生非的家伙來，也會產生一些四體不勤、五谷不分的富家子弟來，結果大部分會成為流氓地痞無賴，這會造成社會的不公平，也造成子孫們的短視與愚蠢，所謂“富不過三代”，所謂“君子之澤，五世而斬”。數百個巨量富人一起集會，讓小布什總統的減免遺產稅的想法沒有得逞。而這個遺產稅的功用與物業稅大抵是相同的。要讓這個社會有效率，要讓社會安定，就不能使貧富不均過于突出，就要對過度占有資源的情況、不勞而獲的情況有所抑制。由于物業稅對普通老百姓住房有一個較大的扣減范圍，所以對普通老百姓確實很友好。問題難在對多套住房的人，對炒房為生的人，這個政策可能非常不友好。因此，物業稅的爭議便生出兩種不同的觀點來，有的人說條件不成熟十年都沒有辦法開征，有人說，條件早就成熟，今年也可開征。其實，照我看，物業稅征稅條件成熟不成熟本身就是個偽命題。

　　我們先看看說不成熟的理由大致有五。

　　一是必須有完善的不動產登記的實時制度，要求及時登記，按規范登記，我們沒有這個制度，資料殘缺不全。

　　二是必須是完善的不動產檔案管理；老小區，新小區，舊院落與新高樓，舊院落雖然情況比較清楚，但最近幾年，搬進搬出，拆遷兼并，有的購買新房，有的出售轉讓，有的還登記了，有的干脆就沒有登記，甚至有的房子的產權至今不清楚。因此這個條件也不具備。

　　三是必須做大量的普查工作。除了建賬，見帳，還要見人，即見產權人。因為要征稅，就必須與交納稅收的人要見面，詳細核實。但時下的購房人太復雜了，這年頭買房也特簡單，只認鈔票不認人。因此，本地的，外地的，農村戶口的，城市戶口的，中國的，外國的，叫ABCD的，阿貓阿狗的，有本名的，有掛名，有名為別人實為自己的，有名為子女的實是家長的，情況千差萬別。這一條我們也沒有成熟。

　　四是要處理好與其它稅種的關系。目前物業稅與房地產領域已經開征的14個稅種當中多個稅種有交叉，有關聯，豁免那一個，全豁免或者是部分豁免，要談道理，坐而論道三年也談不清楚。稅收那么嚴格，公平，合理，就得討論清楚。因此，從這個意義上說，復雜性突出，如果每個稅種，研究國外的，研究國內的，做多少個案例，再征求多少個意見，再開會討論，平衡，恐怕這一項五年也搞不定。這稅還怎么征？

　　五是物業稅的稅種、稅率，計算方法，優惠政策，扣減方法與扣減幅度等。每一項的內涵都有許多，有大量的基礎工作要做實，不要小看調研、摸底，甄別，研究分析，那一個過程都是有工作量的。稅收是個十分嚴肅的工作，嚴謹是非常很必要的，成敗決定于細節。所以這一條就現狀來說，確實也不成熟。

　　再看認為開征物業稅成熟的理由，一共有十條。

　　一、國務院已經作出了出臺物業稅的決定。今年要研究出臺是既定的決策。決定了就得做，雷厲風行，不允許不出臺。

　　二、從2003年起，物業稅的相關研究已經進行了6年多。國家稅務總局、中國國際稅收研究會、國家建設部、國土資源部、國家統計局等都予以高度的重視，坦率地說，稅官們對個中細節早就“門兒清”得很，不要以為他們不清楚。從這個意義上說，這些年的研究與調查，你別真當他們白吃飯了，許多行內人說，他們清楚得很，調研討論已經為開征物業稅打下了堅實的理論基礎與實踐基礎。那些說不成熟的人也太低估我們研究部門的水平與能力了。

　　三、我國房地產市場日趨成熟，不動產數量快速增加，制度建設也日趨完善。老的房產就其臺賬不健全或有差錯的，其比例之小，無傷大局。新的購房戶，最近幾年的房產交易法規很健全。即使有不足，尋根究底并不難，查實，形成一個明白賬不會再用多么長的時間。完全不是一盤散沙、亂麻一團的說法。要花力氣來甄別，但要說要多少年才能完成也太邪乎了，太過分了。

　　四、《中華人民共和國物權法》已經出臺，產權關系已經通過物權法明確了財產關系，即國有資產與私有財產一體保護的產權關系，這為物業稅的計稅基礎提供了法律依據。

　　五、在形成稅收制度方面的細節方面，依據評估法與會計法，物業稅征管的改革試點已經空轉了3年多，國家財政部、國家稅務總局稅改試點已初步取得相當成效。從稅基、稅率、稅負、稅收收入、計稅依據、稅率、起征點、減免規定等進行了基本的運轉，理論有了，實踐也不少，出臺前再做些修訂也差不多了。

　　六、近幾年來，為了研究開征物業稅，國內的政策研究單位組團去多個國家考察學習。總理親自調研的國家也不少。國際上的稅收征管的理論與實踐，尤其是是美國、加拿大、日本、韓國、新加坡及我們國家香港特別行政區的不動產稅制度，或者叫物業稅制度，都可以提供我們非常成熟的借鑒。

　　七、對房地產稅收與原先的土地出讓金等，與其它稅種的關系，經過清理、規范，調整，已經有了一整套框架，不象反對的人說的那樣心中無數，相反是成竹在胸，了然于胸。

　　八、反對的人認為，物業稅的征收取決于對所有的物業要先行評估，這個工作量是天價的工作量。專業人士告訴我，這也是危言聳聽。因為，我們有一個資產評估的龐大隊伍，而且已經有多年的工作經驗。二是住房值多少錢其實是有譜的。因為沒有一個住房是獨立存在的，它的周邊住房，相類似位置與結構的住房多的是，只要三年來與其相同類型的住房售價與市場表現摸清楚了，確實住房的價格是容易的。我國早已有了比較完善的資產評估制度，比較專業的評估人員，物業稅的出臺中的資產評估細則真是在部分環節如適當修改，推出后很容易適應，大部分評估人員只須稍加培訓，就可勝任評估工作。

　　九、雖然物業稅開征確實有許多工作要做，有的工作量非常大。但是工作量非常大的問題，我們自有解決的辦法。比如，增加人手，增加費用，聘用優秀人才，甚至分工到片，明確責任到人，費用包干，獎優罰劣，許多措施都可以推動落實。實在趕不上，可以先在商業地產較容易的領域先開征，先在一部分城市先開征，逐步到位。

　　十，近20年來，隨著經濟高速發展，社會財富快速增加，物業稅有了龐大的稅源。近兩年隨著金融危機的影響，需要對進出口企業輕徭薄賦，減輕負擔，也需要足夠的稅收來支撐政府財政。同時，多少年強調社會效率之后，社會公平也是急需重視的大問題。建設社會主義和諧社會，就是要讓廣大普通老百姓能夠共享改革開放與經濟發展帶來的巨大成果。以人為本，科學發展，和諧發展，是整個社會是主旋律。在這個意義上，加快開征物業稅就是一個民生的話題，難道我們還能夠拖延時日，坐而論道嗎，盡快開征物業稅，理由當然是十分充足的了。落實國務院作出的決策，容不得拖延塞責，否則有些官員在問責制面前就要交學費了。

　　李開發，著名經濟學家，《中國經濟名家講壇》副理事長，中國管理科學研究院研究員，中國企業改革與發展研究會常務理事，華商國際城市規劃設計研究與培訓中心主任。他是堅持中國走市場化發展的主流經濟學家代表人物之一。