“你有什么朋友想借錢嗎？”

　　“借錢？你是指開(kāi)發(fā)商嗎？”

　　“不是不是，我這里開(kāi)發(fā)商一大堆，我是指有沒(méi)有什么人或企業(yè)想 “借出”錢，投資在房地產(chǎn)上。”

　　在一次房地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)交流會(huì)上，一位投資管理公司的總經(jīng)理王先生這樣問(wèn)記者。

　　按照王先生的意思，像他們這些做私募的，一方面代理一些海外基金作國(guó)內(nèi)投資，同時(shí)也需要其他類型的投資人，只是由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，敢投這個(gè)行業(yè)的越來(lái)越少。不過(guò)目前眼看房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎離觸“底”之日不遠(yuǎn)，而房企的資金壓力仍未緩解，這為私募基金創(chuàng)造了投資良機(jī)。

　　不投資高價(jià)地

　　記者從權(quán)威機(jī)構(gòu)獲得的一份統(tǒng)計(jì)顯示，近一年來(lái)，PE(私募股權(quán)投資)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資額名列各行業(yè)第一，達(dá)到14.06億美元，占比也達(dá)21.41%。然而其中后半年的統(tǒng)計(jì)又顯示，房地產(chǎn)的排名已被連鎖經(jīng)營(yíng)和制造業(yè)趕超，降至第三，PE在房地產(chǎn)業(yè)的投入僅1.17億美元，占比也降至13.38%。這些投資數(shù)額的變化，充分反映出在房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)得最厲害的去年下半年，本就小心翼翼的私募更是不敢輕舉妄動(dòng)。

　　據(jù)一些私募基金負(fù)責(zé)人介紹，他們的投資的確是很謹(jǐn)慎，特別是對(duì)地價(jià)等成本因素看得很重。“對(duì)于2007-2008年拿的地我們就比較苦惱、難以合作，因?yàn)橛X(jué)得風(fēng)險(xiǎn)較大。”漢舍中國(guó)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理馬雨婷直言。“投資機(jī)構(gòu)的策略一直隨市場(chǎng)的變化而改變，2008年我們也是不敢做，主要就是因?yàn)榈貎r(jià)高。”上海盛聯(lián)投資管理有限公司董事總經(jīng)理李穎也表示。

　　投資興趣分化

　　中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷調(diào)整，私募基金也一樣。“都是投錢，我們有相對(duì)復(fù)雜的股權(quán)投資，但開(kāi)發(fā)商更樂(lè)意接受的是債權(quán)投資，就是直接借錢，不太多干涉項(xiàng)目，” 王先生介紹。而李穎的介紹更具體地體現(xiàn)了私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的變化：在2007年以前，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資屬于股債結(jié)合型，2007年則是股權(quán)投資多于債權(quán)投資，2008年便是不敢投，但2009年又在開(kāi)始看項(xiàng)目了。

　　而從這些私募的興趣來(lái)看，取向倒并不一致。有的還是樂(lè)于投資住宅項(xiàng)目，如已主導(dǎo)外資基金投資了6個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的馬雨婷就表示，從股權(quán)投資考慮，他們還是更愿意選擇長(zhǎng)三角二、三線城市的項(xiàng)目，但要在中心區(qū)域并以住宅為主，規(guī)模最好在10萬(wàn)平方米以上，地價(jià)要低于周邊同類項(xiàng)目的地價(jià)，且為凈地。此外，股東結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，但開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)比較成熟，而且具有當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)。“我們只投單個(gè)項(xiàng)目，股權(quán)不多于50%，我們加入后主要關(guān)注財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，會(huì)派駐項(xiàng)目經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)，” 馬雨婷說(shuō)。

　　“我們則不同，”李穎表示，“我們更關(guān)注一線城市的商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是新開(kāi)項(xiàng)目還是協(xié)助拿地都可以……”“不過(guò)基于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在投資額度也小下來(lái)了，也就3000萬(wàn)美元。而且我們認(rèn)為今后開(kāi)發(fā)商拼的就是產(chǎn)品和成本優(yōu)勢(shì)，因此這些也是主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。”

　　合作模式多樣

　　至于股權(quán)投資的退出模式，馬雨婷進(jìn)一步介紹，一種是固定收益，比如投2年，25%-30%的回報(bào)率；另一種是優(yōu)先分配，同股同權(quán)，就是私募的收益根據(jù)股權(quán)比例來(lái)分配，所以回報(bào)率高低不定。不過(guò)基金往往追求盡早出貨，如銷售率在70%-80%時(shí)就讓開(kāi)發(fā)商回購(gòu)股權(quán)，達(dá)90%時(shí)便提前退出，因此私募的加入主要還是為開(kāi)發(fā)商解決資本金的問(wèn)題。

　　同時(shí)，馬雨婷透露私募基金也在創(chuàng)新，如他們?nèi)ツ晗掳肽晖瞥鰝鶛?quán)合作，與上述介紹的股權(quán)合作的條件恰好相反。債權(quán)投資是從項(xiàng)目的中后期介入，而且以上海為主。“如我們剛完成一個(gè)浦東別墅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商需要以產(chǎn)權(quán)證作抵押并明確資金用途。我們還做過(guò)南京的一個(gè)項(xiàng)目，我們以預(yù)購(gòu)的方式給他錢，其實(shí)就是為開(kāi)發(fā)商付工程款。債權(quán)合作資金規(guī)模沒(méi)有股權(quán)合作大，一般在3000萬(wàn)-1億人民幣，周期也短，一般3-6個(gè)月，最長(zhǎng)也可有1年。”

　　同樣具有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的上海德勤律師事務(wù)所合伙人鄒菁律師還介紹，現(xiàn)在一些私募基金除了做融資人，還拉入代理公司作為管理人。也就是說(shuō)，除了借款給開(kāi)發(fā)商，還可以代銷包銷，“這其實(shí)也是一種資金監(jiān)管、控制風(fēng)險(xiǎn)的做法。”另外，一些私募基金也能為開(kāi)發(fā)商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或發(fā)行Reits前提供資金協(xié)助。

　　私募正欲抄底

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，私募基金在“安靜”了一段時(shí)間后又伺機(jī)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”實(shí)屬正常。“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得風(fēng)險(xiǎn)大、變數(shù)大，所以不少私募基金和其他許多投資機(jī)構(gòu)、投資者一樣，選擇了觀望、等待。但畢竟他們是做投資這一行的，想掙錢就得先投錢啊，所以肯定還是要看項(xiàng)目、選項(xiàng)目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于時(shí)機(jī)的選擇，我覺(jué)得各家的判斷未必相同，只是從目前一批私募基金的積極反應(yīng)來(lái)看，給出了‘現(xiàn)在市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)’這樣一個(gè)信號(hào)。”有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的分析師這樣認(rèn)為。

　　“相對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的焦躁?duì)顟B(tài)，基金們倒不著急，特別是外資，‘抄底’目的肯定有的，再等3個(gè)月大家看看吧。”已為不少海外基金安排中國(guó)房地產(chǎn)投資事務(wù)的東方華銀律師事務(wù)所房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李磊律師直率地表示。

　　他介紹說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募已很活躍，除了海外基金，開(kāi)發(fā)商自己私募乃至政府部門引導(dǎo)操作的都有，只是他們都很低調(diào)，項(xiàng)目也不披露。“就我接觸到的外資的態(tài)度看，無(wú)論是上海的五星級(jí)酒店和甲級(jí)寫字樓，還是地價(jià)、房?jī)r(jià)水平都不高的二線城市的一些項(xiàng)目，他們都感興趣。已經(jīng)有客戶給我排任務(wù)，問(wèn)我能不能1個(gè)月做好募集、再1個(gè)月做好相關(guān)文件，然后6月份就想投了。”