“經濟適用房貨幣化”不算是新名詞，但在杭州，它在十幾天前的杭州市保障性住房工作會議上才第一次被提及。昨天，記者從杭州相關房產管理部門得到證實，目前杭州市正在做“經濟適用房貨幣化補貼”的可行性調研，其中三大問題最為關鍵。

　　如果以下沙房價為參考——

　　政府約需補貼2000元/平方米

　　早在幾年前，日照、長沙、哈爾濱等一些城市就已經在試行“經濟適用房貨幣化補貼”，而在保障性住房政策方面一直走在全國前列，并且喜歡嘗新的杭州為什么現在才提出“貨幣化補貼”？原因不難發現，經濟適用房貨幣化補貼有了市場大環境做基礎——回到一年前，下沙最普通的商品房都敢叫價8000元/平方米，當時下沙經濟適用房的售價是2998元/平方米，試問政府哪里貼得起每平方米五六千元的差價？

　　而現在，下沙在售的普通商品房，比如不久前打出7.5折的野風海天城，實際成交價在5500元/平方米左右；伊薩卡國際城雖然沒有大肆宣傳降價，但實際成交價比海天城更低，只有5000元/平方米；還有最新剛剛開盤的保利東灣，新推中間套小戶型的最低價不到5000元/平方米。即使無法從開發商那里砍到更低的“政府采購價”，按目前經濟適用房2980~3200元/平方米的銷售價，政府需要補貼的差價約2000元/平方米。2000元/平方米，這也正是大連市上周公布的2009年經濟適用房貨幣補貼標準。

　　杭州另一個經濟適用房集中供應地是丁橋、半山一帶。丁橋目前在售的普通商品房項目只有一個上東城，住宅成交價約7000元/平方米，但是開盤以來這個項目的住宅成交并不算好，購房者對這個價格認同不足。這一帶有很多樓盤，在地理位置上緊鄰丁橋、半山，行政管轄卻屬于余杭區，現在的成交價都在4500~5500元/平方米，如果丁橋、半山一帶也有新開樓盤定價與此接近，那么也是很適合做“政府采購對象”備選的。

　　政府要拿出多少錢來——

　　總數很大，但可嘗試部分試點

　　盡管普通商品房與經濟適用房的差價縮小了，但是如果以2007年、2008年杭州經濟適用房的銷售量為基數，政府需要籌備的補貼資金仍然是很大一筆錢。

　　去年杭州市共推出了9771套經濟適用房，實際銷售套數8000多套。按照60平方米/套的建筑面積來算，總建筑面積約50萬平方米。2007年，杭州市推出6342套經濟適用房，總建筑面積55萬平方米，剔除一部分放棄選房的，實際銷售面積也在50萬平方米左右。

　　以50萬平方米的量來算，如果實行貨幣補貼，每平方米2000元的補貼標準，杭州市政府至少需要籌集10億元資金。這確實不是一筆小錢。

　　但事實上，可能不需要這么大筆資金。第一，由于目前對申請資格的審核、使用管理，以及交易條件都非常嚴格，近兩年每次經濟適用房的選房人數已經呈下降趨勢。第二，除了經濟適用房以外，杭州新增加了經濟租賃房，又擴大了廉租房保障范圍，這也會分流一部分經濟適用房的需求。

　　如果只是進行部分試點，啟動資金可能只要幾千萬元就夠了。按照目前通行的計算方式，補貼金額=經濟適用房保障面積×同地段普通商品房與經濟適用房的差價。那么按照《杭州市區經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房保障面積標準一般為60~90平方米。以下沙為例，一般普通商品房住宅如果按照2000元/平方米的差價來算，每套需補貼購房款12萬~18萬元。

　　按照新出臺的經濟適用房租售并舉政策，租售并舉占經濟適用房總量的10%，假如也對總量的10%試行貨幣補貼，以最近一期經濟適用房申請數4000套為例，4000套的10%就是400套，需要的資金總量約為4800萬~7200萬元。

　　有這筆資金量打底，跟開發商砍價應該更有利一些吧。

　　補貼的錢從哪里來——

　　可考慮住房公積金或土地出讓

　　從已經實行經濟適用房貨幣補貼的城市的經驗來看，貨幣化所需資金的來源是非常多樣的。

　　最常見的是從每年的住房公積金中劃撥一部分。幾天前的十一屆全國人大二次會議上，溫家寶總理也提出，“選擇一些有條件的地區進行試點，把部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房建設。”

　　山東日照市的做法則是，將經濟適用房建設用地通過招拍掛的方式出售，然后將土地所得凈收益劃歸財政專戶，專項用于經濟適用房貨幣補貼。

　　采訪中也有業內人士提出，不如效仿普通商品房中配建廉租房的做法，在適當地塊項目招拍掛時就提出配建要求，但是可以易地置換，比如在該開發企業已建樓盤中抽調一部分普通商品房作為經濟適用房，定向銷售給符合條件的經濟適用房申請家庭。

　　市場經濟進程中出現的矛盾，用市場的手段來解決。杭州商品房市場整體價格的下降，給經濟適用房貨幣化補貼提供了“實驗環境”，試一試，未嘗不可。