-樓市回暖是暫時的，這波行情估計走不長。

　　-連續7年上漲的上海樓市，僅僅靠8個月的調整是不夠充分的，深度調整需要2到3年，樓市可能要到2011年見底。

　　-市場是只無形的手，第一季度市場回暖假不了。

　　-這波回暖行情在很大程度上讓開發商喘了口氣。

　　-開發商應該珍惜這波回暖行情，不應該再次漲價，應該心平氣和地賣房子。

　　——上海奧林匹克置業投資有限公司總裁 陳穗建

　　行情

　　今年春節過后，全國樓市的成交量都連續回升，成交量持續增大，價格企穩回升，這波上漲行情能否繼續？這波樓市反彈的主要動力是什么？

　　陳穗建：這波行情估計走不長。雖然上海樓市近期出現一波回暖現象，但樓市的調整趨勢沒有改變，目前的樓市回暖只是一波周期性反彈，對此我有兩點理由。

　　理由一是樓市要遵循市場的自然發展規律，連續7年的上漲房地產市場必須有調整的要求。2001年到2007年，雖然在這7年之中，2004年國家對房地產市場也出臺了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海樓市出現了短暫的調整，隨后的2006年樓市依然伴隨宏觀經濟上揚一路高漲。2008年隨著全球性金融危機的爆發，上海樓市在5月份開始出現調整，成交量持續下滑，樓價止漲局部下跌，但經過八九個月后的2009年初市場出現了瞬間的回升。

　　按照市場經濟的發展規律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調整，而僅僅8個月的時間是不夠充分的，從經濟周期來看深度調整需要2年多，可能要到2011年見底。第二個理由就是全球金融危機對世界經濟的影響面很廣、深度很深，對中國經濟影響的結果還很難預料。雖然在中國政府各項刺激經濟的措施影響下，樓市出現反彈，但不可否認，全球經濟危機這個外部因素將影響全國樓市繼續調整。1998年亞洲金融危機是目前離我們最近的例證�；謴偷倪^程用了很多年，由此看來，全球性金融危機對上海樓市的影響時間不會太短。

　　全國大城市中的剛性需求，在經過八九個月的等待之后一次爆發性釋放，當然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅、利率、土地等相關政策是一根定時導火線。

　　很多人認為這波行情的成交數據存在虛假成分，這波行情的真實性到底有多大?開發商應該怎樣對待這波行情帶來的機遇？

　　陳穗建：市場是只無形的手，市場做不了假。目前政府對于樓市成交數據的監督和公布已經非常透明，就拿上海來說，通過網上備案和成交記錄，是完全將成交量和成交價格公布出來的。上海奧林匹克花園在今年一季度一共賣出了200多套房子，銷售金額達到了2個多億，這些都是完全真實的。

　　這個行情很難得，在經過8個多月的市場慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開發商喘了口氣。我想說，作為開發商應該珍惜，而不應該再次漲價，應該心平氣和地賣房子，畢竟這次成交量放大的樓盤中，還是那些有價格促銷的房子賣得最好，而且房地產調整可能還在繼續，調整的時間也不會很短。

　　當然對于自住型的購房者，只要價格能夠合理承受，這個階段也可以出手購買，畢竟各種刺激措施使自住型購房者所承擔的供房成本下降了很多。

　　樓市在這次金融危機中進行調整，會不會出現中國前幾年家電行業大洗牌的結果？

　　陳穗建：房地產產品與家電產品不同，所以樓市不會出現家電行業那樣的大規模兼并重組，但“全民房地產”的模式將被改變，一批低端住宅的開發商會被淘汰。

　　伴隨著樓市的深度調整，明年房地產企業必然會面臨重新洗牌的考驗。這次金融危機將會改變全民做地產的模式，可能會出現“國進民退”的狀況。

　　中國市場經濟走了30年，房地產行業的市場化走了20多年，這20年來都是發展商來推動這個市場的發展，政府那時沒有意識到地產市場那些關系民生的問題。在近幾年，政府意識到要解決那些承受不了房價的老百姓的居住問題，不可能把這個任務交給市場去完成，因此政府將介入到諸如限價房、經濟適用房、廉租房等保障性住房的開發建設中，所以我說是“國進”了。國有企業會主導低端住宅的開發建設，那些開發低端住房產品的中小開發商將被擠出這個市場，所以說是“民退”了。

　　今后的地產市場將出現政府主導開發低端住宅、開發商主導開發中高端住宅的兩元化格局，那么那些做不了高端住房的開發商肯定要被淘汰，接下來中國房地產市場將進入品質制勝的時代。

　　中國地產企業未來發展的方向在哪里，會否繼續出現高速的增長？

　　陳穗建：做房地產應該是城市包圍農村，而不是農村包圍城市，所以中國地產企業未來的發展還是要在大城市發展，只有大城市才能將品牌做好。

　　房地產市場經過這么七八年的高速發展，已經把大城市中積累的剛性需求消化得差不多了，加上計劃生育政策的執行，我覺得市場供需雙方接近平衡，市場開始進入，差不多飽和了。樓市再一次快速發展，除了宏觀經濟的增長，還要要依靠城市化進程的推進和新農村的建設。