近期，開發商就商品房空置面積大做文章，將空置率夸大引人關注，一些地方政府因此作出收購空置商品房的表態。專家認為，開發商夸大空置率是在誤導市場，當前空置房面積增加主要是房價過高、產品結構不合理等原因造成的，地方政府收購空置商品房應把握好度。

　　　　1 商品房空置率僅為1%至1.5%

　　近期，一些房地產開發巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將“大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。”

　　各地開發商紛紛響應，商品房空置率高企的消息頻頻見諸當地媒體。在福州，一些開發商甚至傳出這個城市商品房空置率將達50%的高危水平的說法，并要求政府進一步采取措施“救市”。

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，開發商們錯誤計算得出了一個夸大的空置率，誤導市場的用意明顯。按國際慣例，空置率是把一級市場待售、待租的房產面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結果，而不是商品房空置面積除以當年竣工商品房的面積。

　　“2007年底，我國城鎮住宅建筑面積104.35億平方米，當年商品房空置面積1.23億平方米，空置率僅為1.2%。2008年全國商品房空置面積雖有所增加，但我國城鎮住宅建筑面積總數也在增長，因此空置率在1%至1.5%的正常范圍，距開發商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠。”景乃權說。

　　　　2 空置增加的真正原因

　　“2008年以來，在樓市出現調整跡象時，房地產開發量延續了2006年以來的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場供求陷入嚴重失衡的狀態。”廈門大學教授陳培愛認為，目前，商品房空置面積的增加不是傳統意義上的市場供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關系。

　　以廈門市為例，2008年，這個城市的商品房均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。專家認為，目前該市房價仍顯偏高，阻礙了市場需求的進一步釋放。按這個城市工薪家庭年均收入4萬多元計算，普遍承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪家庭能夠承受的合理房價不應高于每平方米5500元。

　　福州市房地產指數報告顯示，2008年，福州市新建商品房建筑總面積500多萬平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省內一家大型房地產開發公司企劃部負責人告訴記者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相當不錯的業績，50%的空置率也是正常的。從福州市商品房空置情況來看，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數，而中小戶型處于熱銷狀態，空置的不多。

　　“當前，房價仍然偏高、住宅產品結構不合理、房地產投資功能被過分夸大等，才是造成商品房空置面積增加的真正原因。”景乃權說。

　　　　3 政府“購房”引發爭議

　　近日，福州市公開表示，鼓勵政府部門或國有企業收購空置商品房，作為擴大保障性住房的房源；或采取現金補貼的方式，鼓勵符合經濟適用住房購買條件的市民去購買空置房。與此同時，北京、南京、廣州、鄭州等地也紛紛表示，考慮把空置商品房變成社會保障性住房。地方政府的這類表態引發爭議。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，地方政府出臺收購空置房的做法，客觀上有助于減輕各地樓市的供求矛盾，加快開發商的資金回籠。對地方政府而言，收購合適的空置房用作保障性住房，將大大縮短擴大保障性住房的建設周期，可以節省建設用地和開發成本。

　　而福州的一些市民認為，政府收購空置商品房的做法等于是在維持高房價。樓市低迷跡象雖已顯現多時，但不少開發商仍未真正下調房價，而是寄希望于政府救市政策，才會造成房屋滯銷加劇。地方普遍面臨財政減收，政府財政應盡可能多地用在保障實體經濟發展和促進社會就業上，而不是幫開發商買單。

　　福建省建設廳有關負責人近日召開新聞發布會時，對地方政府收購空置商品房作為保障房的做法表示贊成。這位負責人同時還說，有關收購的細節問題，地方政府仍在研究中。

　　4 政府收購應當有度

　　一些專家認為，地方政府在出臺收購空置商品房等救市措施時應把握好尺度。

　　首先，正確評價商品房空置率問題，以免影響宏觀決策。房地產市場有一定量空置面積十分正常，合理的空置率有助于房價充分競爭，解決因房價過高阻礙房地產業健康發展和擴大內需乏力等問題，同時購房者也能在價格競爭中獲得更多實惠。

　　其次，地方政府如要收購空置商品房，操作方案必須經過全面研究。明確目的是“迅速擴大保障性住房的來源”，而不是替開發商“埋單”；在享有保障性住房或現金補貼方面，一定要照顧到社會公平；建立健全保障性住房的各項管理制度，最大限度地發揮保障房的社會效益。

　　第三，防止收購操作成為新的腐敗溫床。目前，開發商回籠資金普遍吃緊，政府幫助其消化空置房，這一過程可能會摻雜諸多利益，必須確保整個過程公開、公正、公平。

　　第四，地方政府應在實施保障房建設方面多下工夫。盡快落實保障住房項目建設，保障中低收入家庭住房的同時也能有效啟動內需；進一步調整住房市場產品結構，住房市場產品結構呈現多樣化，有利于房價回歸到合理區間，促進房地產市場健康持續發展。(來建強)