臨近年關，媒體上關于“保增長是否要保房價”的討論悄然升溫。1月13日，北京市市長郭金龍在出席北京市政協座談會時表示，政府不會為高價房托市，調整房地產業的結構才是破解房地產業問題的核心。緊隨其后，南京、重慶等地的政府高官也紛紛表態，“不給高價房托市”。在今年年初，住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部、中國人民銀行等四部委肯定了萬科等房地產開發企業的降價行為。那么，政府希望開發商合理降價拉升成交量的觀點，對省會樓市有何影響，它能否左右開發商的行為？鼠年歲末，記者就此在業內進行了采訪。

　　合理降價眾望所歸

　　談到近期政府官員關于合理降價拉升成交量的言論，市場研究機構人士更多的是贊許。

　　“我認為是政府在期待開發商主動配合政府激活房地產市場而拋出的橄欖枝。”王牌企劃董事長上官同君表示，“這與王牌企劃倡導的降價突圍的主張不謀而合。”

　　“政府決策層的判斷，充分顯現了政府對合理穩定房價的基本期許”，金門面顧問公司首席顧問王少華表示，此舉表明政府的決策層已經充分認識到，經濟結構轉型，增加財政收入，不能只靠房產來拉動，和諧地產，合理房價，將是一個時期內的主旋律。

　　王少華認為，政府決策層能夠有這樣的言論是一個好現象，我們的城市建設，特別是房地產市場長期以來存在著結構失衡，產品傾向高端，與居民消費極其不平衡的核心問題。漠視這些問題將付出沉重的代價。

　　對于近期政府官員關于合理降價拉升成交量的言論，省會房地產開發商給予了充分的理解。

　　正商地產營銷中心總監張瓊表示，從政府角度而言，雖然近期以來，中央及各地政府采取了包括減免稅費和降息在內的多項措施“救市”，部分樓盤也取得了不俗的銷售業績，但目前市場上整體成交量并未得到提升，客戶觀望情緒依然嚴重。政府意識到，僅僅依靠政府的一些措施難以促使樓市回暖，市場經濟下的問題必須依靠市場自身來解決。

　　張瓊認為，目前中國房產市場的需求依然是很大的，僅僅是因為房價與收入比的差距過大導致更多的需求成為無效需求。當房地產價格調整到合理價位以后，樓市成交量也必然能夠回升。

　　“目前市場上存量房源很多，合理降價是必要的，”鄭州清華園房地產營銷總監徐靖認為，“適當降價可以使房地產企業和消費者在一定程度上達到雙贏。”

　　眾人拾柴化解僵局

　　贊許也好，理解也罷，一種聲音的傳播，都有其幕后背景。就樓市而言，就是市場銷售低迷的現狀。

　　上官同君表示，2008年，政府救市，該做的都做了。而開發商和老百姓一個樣，都在觀望，形成僵持局面。不過，老百姓是持幣待購，而開發商是持房待售，老百姓期望降價，開發商不愿意降價拋售。這是現狀。

　　如何才能打破僵局？上官同君認為，應該從三個方面入手：一個是政府層面，政府救市態度明顯，以鄭州救市為主要特色的民生牌，是全國政府救市最大的亮點；同時政府加大保障型住房建設力度，承擔起了政府責任，老百姓為之受益的廉租房、經濟適用房正在分期分批享受到保障型住房的福利，政府的態度正在慢慢影響到老百姓對住房消費的觀念，就是老百姓結合自身財力合理安排自己家庭的安居路線圖。

　　第二個應該是開發商層面，降價是一種態度，但降價并不是開發商的唯一，開發商如何結合自身企業的現狀度身定做一套具體的降價營銷方案，需要認真研究、仔細策劃。我認為并不是所有的開發商降價老百姓都買賬，中小開發商降價促銷會門庭冷落，降價是大型有實力有品牌的地產商獨享的專利，當前形勢會迫使開發商要更加務實地制定2009營銷計劃。

　　第三是輿論，住房消費觀念需要認真引導，老百姓的安居之夢需要政府和開發商共同去完成。政府承擔的是保障住房，開發商承擔的是改善型住房建設任務，這是一個系統工程，需要輿論正確引導。

　　房價升降看法不一

　　合理降價拉升成交量，決策層的判斷讓購房者充滿期待。2009年，省會房價會出現怎樣的走勢呢？業內人士的觀點不盡相同。

　　認為房價會降者有之。

　　“降價銷售將是2009年房產市場的主調”，王少華告訴記者，2008年鄭州房價實際降幅有限，主要消化的是促銷回款房。但是可以預期，隨著2009年經濟形勢的走低，鄭州房價的走勢將趨向真正普遍降價。王少華認為，維持房價適度平衡將是今年房產公司的首要問題，促進快速回籠資金將是房產公司的根本任務，適度拉長開發周期將是房產公司解決困境的基本方法。如果上述措施實施控制不得當，大部分樓盤將出現量價齊跌的局面。

　　模糊者有之，認為房價會繼續盤整。“鄭州樓市2009年以調整為主題，2010年有望反彈”，張瓊表示，今年中國房地產行業整體遇到了較大的調整，當然也包括鄭州，一方面是前兩年房價上漲過快超出了消費者購買能力，另一方面是今年整體宏觀經濟影響了消費者的心理預期。但張瓊同時認為，房子作為一種很特殊的商品，長期價格上漲是必然的，縱觀國內外房地產市場發展，房地產價格都呈上漲的趨勢。

　　“就目前鄭州樓市的情況來看，房價不可能大幅度下降，但總體上漲勢頭趨緩”，徐靖向記者表示，不同樓盤會采取不同的價格策略，新盤可能入市價低，更加注重性價比，老盤根據各自情況讓利促銷力度可能會加大。

　　認為房價小幅上漲者也有之。上官同君認為，2009年將是鄭州樓市真正的行業洗牌之年，但鄭州房價還會保持緩慢小幅度上漲。值得說明的是，這里所說的鄭州房價指的是房產平均成交價格，即用全年成交總房款除以全年成交總面積得出的價格。上官同君表示，老百姓眼中的房價降或漲可能會具體到某一樓盤，據王牌地產研究院對鄭州樓市的監控觀測，加大優惠促銷幅度的項目多集中在鄭州市均價為4500元／平方米以上的中高端樓盤，4500元／平方米以下的中低端樓盤價格一直堅挺。并且中低端樓盤的均價還在慢慢上漲。2009年，這種情況還會延續。

　　樓市回暖立足自身

　　“保增長，擴內需，調結構”，是中央經濟工作會議為2009年中國經濟定下的基調。如何才能做到“保增長，擴內需，調結構”，促進鄭州樓市進一步回暖？

　　上官同君認為，當務之急鄭州樓市需要做的是讓花里胡哨的房地產營銷走開，全面導入“房地產陽光銷售系統”，徹底“公開房源、公開房價、公開優惠、公開承諾”，拿出地產商群體向市場公關的勇氣。可喜的是鄭州市房管局已經在鄭東新區試點房地產陽光銷售，試點讓開發商受益頗多，綠地等三家實力開發商聯合向省會房地產開發商發出“全面實施陽光銷售”倡議，開發商反應強烈，老百姓拍手稱贊，國內媒體強烈關注。如能把“陽光銷售”在鄭州市全面推行，則鄭州百姓受益、樓市受益，如果河南省內的所有房地產開發商能夠在2009年全面導入“陽光銷售”，實行四公開，在此前提下，開發商能夠合理價格調劑、品質提升，這才是做到“保增長，擴內需，調結構”，打給河南樓市的第一針“強心劑”，如此，鄭州樓市進一步回暖有望。

　　王少華認為，保增長的首要問題是保證銷售量的增長，解決辦法是降低期望值，以合理價位滿足市場，而且最好是一次到位。保增長是回暖的目標，是第一步；擴內需在鄭州房產領域有限，因為外銷房本身就沒有多大市場，唯一的解決辦法就是主動與市地樓盤搶奪客戶，擴大鄭州市場的內需，擴內需是回暖的途徑，是第二步；調結構是解決以上問題的核心，首先從產品結構上入手，其次從消費結構上入手，最后實現單個樓盤產品結構的合理化，調結構是回暖的方法，是第三步。只有這樣才能夠真正應對危機，優化產品結構促進樓市回暖。

　　張瓊認為，“保增長，擴內需，調結構”需要政府更加優化房產供應結構，合理調整商品房、經濟適用房、廉租房供應結構。保證既不影響商品房健康發展，又要解決中低收入居民住房問題。另一方面需要政府合理制定房產供應計劃，比如目前鄭州城中村改造速度過快，短時的客戶消化量有限，必然會產生大量積壓，需要政府既好又穩地制定改造計劃。

　　徐靖認為，要實現中央提出的目標，關鍵是大經濟氛圍的轉暖。就樓市來說，需要增強市場購買信心，在監督管理的同時，簡化各種手續，適當減少各種稅費，降低開發商的開發成本。