臨近年關(guān)，媒體上關(guān)于“保增長(zhǎng)是否要保房?jī)r(jià)”的討論悄然升溫。1月13日，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)诔鱿�北京市政協(xié)座談會(huì)時(shí)表示，政府不會(huì)為高價(jià)房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的核心。緊隨其后，南京、重慶等地的政府高官也紛紛表態(tài)，“不給高價(jià)房托市”。在今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等四部委肯定了萬(wàn)科等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的降價(jià)行為。那么，政府希望開(kāi)發(fā)商合理降價(jià)拉升成交量的觀點(diǎn)，對(duì)省會(huì)樓市有何影響，它能否左右開(kāi)發(fā)商的行為？鼠年歲末，記者就此在業(yè)內(nèi)進(jìn)行了采訪。

　　合理降價(jià)眾望所歸

　　談到近期政府官員關(guān)于合理降價(jià)拉升成交量的言論，市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人士更多的是贊許。

　　“我認(rèn)為是政府在期待開(kāi)發(fā)商主動(dòng)配合政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)而拋出的橄欖枝。”王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君表示，“這與王牌企劃倡導(dǎo)的降價(jià)突圍的主張不謀而合。”

　　“政府決策層的判斷，充分顯現(xiàn)了政府對(duì)合理穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基本期許”，金門(mén)面顧問(wèn)公司首席顧問(wèn)王少華表示，此舉表明政府的決策層已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，增加財(cái)政收入，不能只靠房產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，和諧地產(chǎn)，合理房?jī)r(jià)，將是一個(gè)時(shí)期內(nèi)的主旋律。

　　王少華認(rèn)為，政府決策層能夠有這樣的言論是一個(gè)好現(xiàn)象，我們的城市建設(shè)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在著結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)品傾向高端，與居民消費(fèi)極其不平衡的核心問(wèn)題。漠視這些問(wèn)題將付出沉重的代價(jià)。

　　對(duì)于近期政府官員關(guān)于合理降價(jià)拉升成交量的言論，省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給予了充分的理解。

　　正商地產(chǎn)營(yíng)銷中心總監(jiān)張瓊表示，從政府角度而言，雖然近期以來(lái)，中央及各地政府采取了包括減免稅費(fèi)和降息在內(nèi)的多項(xiàng)措施“救市”，部分樓盤(pán)也取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，但目前市場(chǎng)上整體成交量并未得到提升，客戶觀望情緒依然嚴(yán)重。政府意識(shí)到，僅僅依靠政府的一些措施難以促使樓市回暖，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的問(wèn)題必須依靠市場(chǎng)自身來(lái)解決。

　　張瓊認(rèn)為，目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是很大的，僅僅是因?yàn)榉績(jī)r(jià)與收入比的差距過(guò)大導(dǎo)致更多的需求成為無(wú)效需求。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到合理價(jià)位以后，樓市成交量也必然能夠回升。

　　“目前市場(chǎng)上存量房源很多，合理降價(jià)是必要的，”鄭州清華園房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)徐靖認(rèn)為，“適當(dāng)降價(jià)可以使房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者在一定程度上達(dá)到雙贏。”

　　眾人拾柴化解僵局

　　贊許也好，理解也罷，一種聲音的傳播，都有其幕后背景。就樓市而言，就是市場(chǎng)銷售低迷的現(xiàn)狀。

　　上官同君表示，2008年，政府救市，該做的都做了。而開(kāi)發(fā)商和老百姓一個(gè)樣，都在觀望，形成僵持局面。不過(guò)，老百姓是持幣待購(gòu)，而開(kāi)發(fā)商是持房待售，老百姓期望降價(jià)，開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)拋售。這是現(xiàn)狀。

　　如何才能打破僵局？上官同君認(rèn)為，應(yīng)該從三個(gè)方面入手：一個(gè)是政府層面，政府救市態(tài)度明顯，以鄭州救市為主要特色的民生牌，是全國(guó)政府救市最大的亮點(diǎn)；同時(shí)政府加大保障型住房建設(shè)力度，承擔(dān)起了政府責(zé)任，老百姓為之受益的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房正在分期分批享受到保障型住房的福利，政府的態(tài)度正在慢慢影響到老百姓對(duì)住房消費(fèi)的觀念，就是老百姓結(jié)合自身財(cái)力合理安排自己家庭的安居路線圖。

　　第二個(gè)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商層面，降價(jià)是一種態(tài)度，但降價(jià)并不是開(kāi)發(fā)商的唯一，開(kāi)發(fā)商如何結(jié)合自身企業(yè)的現(xiàn)狀度身定做一套具體的降價(jià)營(yíng)銷方案，需要認(rèn)真研究、仔細(xì)策劃。我認(rèn)為并不是所有的開(kāi)發(fā)商降價(jià)老百姓都買賬，中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷會(huì)門(mén)庭冷落，降價(jià)是大型有實(shí)力有品牌的地產(chǎn)商獨(dú)享的專利，當(dāng)前形勢(shì)會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商要更加務(wù)實(shí)地制定2009營(yíng)銷計(jì)劃。

　　第三是輿論，住房消費(fèi)觀念需要認(rèn)真引導(dǎo)，老百姓的安居之夢(mèng)需要政府和開(kāi)發(fā)商共同去完成。政府承擔(dān)的是保障住房，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是改善型住房建設(shè)任務(wù)，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要輿論正確引導(dǎo)。

　　房?jī)r(jià)升降看法不一

　　合理降價(jià)拉升成交量，決策層的判斷讓購(gòu)房者充滿期待。2009年，省會(huì)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)不盡相同。

　　認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降者有之。

　　“降價(jià)銷售將是2009年房產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)”，王少華告訴記者，2008年鄭州房?jī)r(jià)實(shí)際降幅有限，主要消化的是促銷回款房。但是可以預(yù)期，隨著2009年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走低，鄭州房?jī)r(jià)的走勢(shì)將趨向真正普遍降價(jià)。王少華認(rèn)為，維持房?jī)r(jià)適度平衡將是今年房產(chǎn)公司的首要問(wèn)題，促進(jìn)快速回籠資金將是房產(chǎn)公司的根本任務(wù)，適度拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期將是房產(chǎn)公司解決困境的基本方法。如果上述措施實(shí)施控制不得當(dāng)，大部分樓盤(pán)將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

　　模糊者有之，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)盤(pán)整。“鄭州樓市2009年以調(diào)整為主題，2010年有望反彈”，張瓊表示，今年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體遇到了較大的調(diào)整，當(dāng)然也包括鄭州，一方面是前兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快超出了消費(fèi)者購(gòu)買能力，另一方面是今年整體宏觀經(jīng)濟(jì)影響了消費(fèi)者的心理預(yù)期。但張瓊同時(shí)認(rèn)為，房子作為一種很特殊的商品，長(zhǎng)期價(jià)格上漲是必然的，縱觀國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格都呈上漲的趨勢(shì)。

　　“就目前鄭州樓市的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)不可能大幅度下降，但總體上漲勢(shì)頭趨緩”，徐靖向記者表示，不同樓盤(pán)會(huì)采取不同的價(jià)格策略，新盤(pán)可能入市價(jià)低，更加注重性價(jià)比，老盤(pán)根據(jù)各自情況讓利促銷力度可能會(huì)加大。

　　認(rèn)為房?jī)r(jià)小幅上漲者也有之。上官同君認(rèn)為，2009年將是鄭州樓市真正的行業(yè)洗牌之年，但鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)保持緩慢小幅度上漲。值得說(shuō)明的是，這里所說(shuō)的鄭州房?jī)r(jià)指的是房產(chǎn)平均成交價(jià)格，即用全年成交總房款除以全年成交總面積得出的價(jià)格。上官同君表示，老百姓眼中的房?jī)r(jià)降或漲可能會(huì)具體到某一樓盤(pán)，據(jù)王牌地產(chǎn)研究院對(duì)鄭州樓市的監(jiān)控觀測(cè)，加大優(yōu)惠促銷幅度的項(xiàng)目多集中在鄭州市均價(jià)為4500元／平方米以上的中高端樓盤(pán)，4500元／平方米以下的中低端樓盤(pán)價(jià)格一直堅(jiān)挺。并且中低端樓盤(pán)的均價(jià)還在慢慢上漲。2009年，這種情況還會(huì)延續(xù)。

　　樓市回暖立足自身

　　“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)定下的基調(diào)。如何才能做到“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，促進(jìn)鄭州樓市進(jìn)一步回暖？

　　上官同君認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急鄭州樓市需要做的是讓花里胡哨的房地產(chǎn)營(yíng)銷走開(kāi)，全面導(dǎo)入“房地產(chǎn)陽(yáng)光銷售系統(tǒng)”，徹底“公開(kāi)房源、公開(kāi)房?jī)r(jià)、公開(kāi)優(yōu)惠、公開(kāi)承諾”，拿出地產(chǎn)商群體向市場(chǎng)公關(guān)的勇氣。可喜的是鄭州市房管局已經(jīng)在鄭東新區(qū)試點(diǎn)房地產(chǎn)陽(yáng)光銷售，試點(diǎn)讓開(kāi)發(fā)商受益頗多，綠地等三家實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)合向省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)出“全面實(shí)施陽(yáng)光銷售”倡議，開(kāi)發(fā)商反應(yīng)強(qiáng)烈，老百姓拍手稱贊，國(guó)內(nèi)媒體強(qiáng)烈關(guān)注。如能把“陽(yáng)光銷售”在鄭州市全面推行，則鄭州百姓受益、樓市受益，如果河南省內(nèi)的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在2009年全面導(dǎo)入“陽(yáng)光銷售”，實(shí)行四公開(kāi)，在此前提下，開(kāi)發(fā)商能夠合理價(jià)格調(diào)劑、品質(zhì)提升，這才是做到“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，打給河南樓市的第一針“強(qiáng)心劑”，如此，鄭州樓市進(jìn)一步回暖有望。

　　王少華認(rèn)為，保增長(zhǎng)的首要問(wèn)題是保證銷售量的增長(zhǎng)，解決辦法是降低期望值，以合理價(jià)位滿足市場(chǎng)，而且最好是一次到位。保增長(zhǎng)是回暖的目標(biāo)，是第一步；擴(kuò)內(nèi)需在鄭州房產(chǎn)領(lǐng)域有限，因?yàn)橥怃N房本身就沒(méi)有多大市場(chǎng)，唯一的解決辦法就是主動(dòng)與市地樓盤(pán)搶奪客戶，擴(kuò)大鄭州市場(chǎng)的內(nèi)需，擴(kuò)內(nèi)需是回暖的途徑，是第二步；調(diào)結(jié)構(gòu)是解決以上問(wèn)題的核心，首先從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上入手，其次從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上入手，最后實(shí)現(xiàn)單個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化，調(diào)結(jié)構(gòu)是回暖的方法，是第三步。只有這樣才能夠真正應(yīng)對(duì)危機(jī)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)促進(jìn)樓市回暖。

　　張瓊認(rèn)為，“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”需要政府更加優(yōu)化房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保證既不影響商品房健康發(fā)展，又要解決中低收入居民住房問(wèn)題。另一方面需要政府合理制定房產(chǎn)供應(yīng)計(jì)劃，比如目前鄭州城中村改造速度過(guò)快，短時(shí)的客戶消化量有限，必然會(huì)產(chǎn)生大量積壓，需要政府既好又穩(wěn)地制定改造計(jì)劃。

　　徐靖認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)中央提出的目標(biāo)，關(guān)鍵是大經(jīng)濟(jì)氛圍的轉(zhuǎn)暖。就樓市來(lái)說(shuō)，需要增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)買信心，在監(jiān)督管理的同時(shí)，簡(jiǎn)化各種手續(xù)，適當(dāng)減少各種稅費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。