法國經典喜劇電影《虎口脫險》中有這樣一個情節：因為關門時的震動，賓館房間的門牌轉了180度，“9”號房和“6”號房來了個互換，導致劇中人物該進9號房的進了6號房，而該進6號房的進了9號房。于是，陰差陽錯，發生了令人捧腹的故事。

　　有人說，這樣的故事也將發生在2009年的中原樓市，房地產市場的震蕩將把鄭州房價“震”回到2006年的基礎上。不知這會不會只是購房人的一個夢想？

　　鄭州樓市有泡沫

　　不久前，鄭州市房管局有關領導接受記者采訪時表示，鄭州的房地產市場從2006年9月才開始出現泡沫，之后房價以20%的速度上漲，但是只經過一年多的積累，泡沫度不算高，市場基本面也是健康的。也許只是一種巧合，正是在2006年9月，鄭州市上榜“中國城市生活質量排行榜”中的“不能承受所在城市的房價”城市名單，當時有大部分被調查的鄭州居民表示：房價上漲過快而“不能承受”。

　　雖然鄭州房價的“泡沫度不算高”，但總還是有的，有就應該被擠掉。那么，目前鄭州房價的泡沫會有多大呢？下面的一組數字也許能說明一些問題。

　　鄭州市統計局公布的資料顯示，2006年鄭州市商品住宅均價每平方米2691元，城鎮居民人均可支配收入11822元；2007年鄭州市商品住宅均價為每平方米3552元，漲幅為31.99%，城鎮居民人均可支配收入13692元，增幅為15.8%；2008年鄭州市商品住宅均價為每平方米3994元，漲幅為12.44%，城鎮居民可支配收入全年的數字還沒有出來，但是上半年的數字為7990元，增長14.6%。

　　房價漲跌由供求關系決定，而房價的高低，應與當地居民的收入相比。從以上數字可以看出，2008年鄭州市商品住宅價格漲幅與居民可支配收入增幅相當。但是，2007年的房價漲幅卻遠遠高于城鎮居民可支配收入的增長。那么，如果按2007年房價漲幅與居民可支配收入增幅相當計算，2007年鄭州市商品住宅均價應為每平方米3100元左右，而2008年的商品住宅均價應為每平方米3500元左右。

　　三重壓力促下行

　　河南中原地產高級市場分析師李明明說，從市場面上講，有三重壓力迫使房價下行：保障房大量入市、市場供大于求和開發商資金緊張。

　　2007年以來，政府已多次表示要加大對保障性住房的投入。為刺激內需，2008年保障性住房的投入再次加碼，分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經濟適用房。目前，我國的保障性住房供應量占到全國房地產市場總供應量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經濟適用房。根據近幾年全國住宅銷售量的平均增速(約20%)測算，若在2009~2011年每年分別增加130萬套經濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關鍵一年，保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達到20%。不少業內人士認為，國家的保障房屋建設計劃將加重中低收入者的觀望心態，打亂市場預期，市場上一部分人本應進入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產市場調整期。更有業內人士分析說，如果保障房占商品房市場需求的20%，意味著商品房市場20%份額被分流，價格也將下跌20%才能達到市場平衡。保障房的建設也將使房地產的格局發生重大變化，普通住房無論從數量上還是從房價上都會和保障性住房看齊，以保障性住房為主。此前住宅開發商的商業模式、生存空間是普通住宅，而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

　　與此同時，今年我國商品房供過于求的局面將更為嚴峻。2008年商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，全年同比增幅在5%左右。但是與此相反，2008年銷售量同比持續下降，全國商品住宅銷售面積5億平方米左右，同比下降20%左右。數字顯示，截至2008年10月，全國商品房空置面積已達到1.33億平方米。如果今年仍然保持2008年的銷售水平，那么銷售量和供應量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴峻。此外，2008年投入的增長和銷售的下滑，以及開發商貸款門檻的提高，直接導致了開發企業的資金緊張。有市場人士直言，2008年開發商還沒感覺到劇痛，只是錢緊張了，今明兩年沒錢花時，就有可能開始破產。

　　三個方面的壓力在鄭州市場的表現也是非常明顯的。根據《鄭州市2008年—2012年住房建設規劃》，2008年、2009年、2010年三年住房建設總量為3207.5萬平方米，其中各類保障房為555.5萬平方米，占17.3%。據王牌企劃機構的統計，截至2008年12月底，鄭州市商品房累計可售面積(2005年以來商品房累計預售面積減去累計銷售面積)高達865.12萬平方米，其中商品住房累計可售面積達到660.05萬平方米，同比增長73.06%，比鄭州2008年商品住宅銷售總量還多出100萬平方米。也就是說，如果2009年鄭州市場銷售形勢不能好轉的話，僅存量房面積一年還賣不完，開發企業手中等待市場消化的規模繼續攀高，面臨的銷售壓力進一步加大。而鄭州市統計局2008年8月公布的對全市50家重點房地產企業上半年開發與銷售經營情況的專項調查表明，66%的企業上半年銷售面積出現下滑，42%的企業因資金緊張導致蓋房面積減少，只有6%的企業表示資金來源充裕。下半年銷售萎縮更加明顯，開發企業資金緊張的壓力進一步加大。

　　2008年鄭州房地產市場的情況表明，一方面，開發企業對房地產市場前景的預期不樂觀，只好放緩開發節奏，施工、新開工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風險。調查發現，鄭州市開發企業面對樓市成交量萎縮、全國樓市形勢不好的局面，手中的多個項目都放慢開發速度或停滯，希望等到今年形勢好了再開發建設。另一方面，開發企業以前非理性的運作房地產市場和國家宏觀調控的效果顯現，加上受金融風暴的影響，消費者對未來收入增加缺乏信心，多種因素造成了如今商品房銷售面積和銷售額出現下降，商品房銷售有價無市，消費者購房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產銷售市場持續低迷。

　　降價“救市”是大勢

　　今年1月6日，在住房和城鄉建設部網站上貼出了一份名為《采取綜合性措施，促進房地產市場健康發展》的公告，由住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部、中國人民銀行四部委聯合發布。公告中，官方首次肯定了開發商主動降價的行為。同時認為，目前各地房價出現了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高于普通居民支付能力，激活房地產市場的關鍵還在于房價的合理定位。

　　1月9日，住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國建設工作會議上告誡地方政府，不許再越權出臺稅收、財政等刺激房地產市場的政策“救市”。

　　鄭州市2008年房地產市場運行情況表明，當年鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。而鄭州市目前市場上600多萬平方米的存量商品住宅，以及根據《鄭州市2008年—2012年住房建設規劃》將推向市場的5500多萬平方米的建設量，將使房地產市場的銷售壓力進一步加大。

　　從中央四部委的降價“勸導”，到住房和城鄉建設部部長親自出面制止地方政府越權“救市”，再到房地產市場的銷售不暢，這一切都表明樓市之所以疲軟，顯然與開發商不降價或降價不到位有一定關系，歸根結底是開發商錯誤判斷了當前形勢。這一系列政策傳遞的信息是，開發商既不能依賴于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要積極自救，降價銷售是必要的自救手段，以降價拉升成交量來挽救低迷的房地產市場已是大勢所趨。

　　業內人士認為，決定房地產走勢的還是市場本身，房價目前泡沫仍然太大，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經濟沒有見底，房價也不樂觀，“今年回暖的希望不大”，房價將出現明顯回落，估計未來兩年全國平均房價下跌15%~20%，房地產投資增速也將大幅下滑。

　　李明明的觀點更為鮮明，他認為前兩年的房地產大牛市，使得部分房地產開發商認為房價只漲不跌，加大投入房地產市場的資金力度。但在市場蕭條時，“是肯定會出現爛尾樓的，這是房地產市場的必然規律，就算去年沒出現，今后兩年也會出現”。他預計，前幾年大規模將資金投入房地產市場的開發企業將在今明兩年面臨被淘汰的壓力，“開發企業死掉一批是必然的”。