2007年是土地為王，2008年是現(xiàn)金為王，2009年是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)為王

　　2009年第一周，王洪(化名)期盼的“牛”沒有到來，他監(jiān)測的全國土地拍賣市場仍然是一片“熊”氣。王是一家全國性知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的土地分析師。“這一周全國20多個(gè)城市推出的幾十宗住宅用地中，只有4幅成交，與2008年的土地熊市特征基本一致。”

　　關(guān)鍵詞：觀望

　　云南某地級市的招商科科長朱俊(化名)最近頻繁轉(zhuǎn)輾于北京、上海、廣州、成都等開發(fā)商云集的城市，希望拉攏“如意郎君”。不過，他先后接觸了碧桂園、綠地、萬通等知名開發(fā)商之后發(fā)現(xiàn)，真正想動(dòng)身去他所在的城市考察的開發(fā)商并不多。

　　“2009年，昆明推出的兩幅土地僅僅1分鐘就完成了底價(jià)交易，大多數(shù)城市的土地還是流拍的居多。”朱俊告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，“土地市場的觀望氣氛仍在延續(xù)。”

　　朱俊所遭遇的尷尬，在世茂集團(tuán)一位開發(fā)經(jīng)理看來再正常不過了。“2008年幾乎所有的地產(chǎn)商都在觀望。有錢的屬于觀望，沒有錢的屬于休息、調(diào)整。”這位開發(fā)經(jīng)理告訴記者，政府要考慮土地收益，企業(yè)更要考慮自己的經(jīng)濟(jì)效益。“2007年是企業(yè)拿錢搶不到地，2008年是企業(yè)沒錢拿地。”在這種情況下，2009年土地市場大規(guī)模供地、拿地的現(xiàn)象都難以發(fā)生。“2008年主要是國有房地產(chǎn)企業(yè)拿地比較多，而民營房地產(chǎn)商和外資房地產(chǎn)商都很少拿地。”

　　伴隨著地產(chǎn)商的觀望，土地的成交溢價(jià)也出現(xiàn)了顯著變化。“‘9·27’新政之前，開發(fā)商拿地的時(shí)候，底價(jià)2.5倍以內(nèi)的都可以接受。但2008年以來，底價(jià)1.5倍之內(nèi)能夠接受的都是少數(shù)了，能夠底價(jià)成交的土地也是幸運(yùn)了。”世貿(mào)集團(tuán)的這位開發(fā)經(jīng)理透露。

　　“土地觀望的態(tài)勢還要延續(xù)多久，現(xiàn)在還不好判斷，因?yàn)楝F(xiàn)在很多公司都沒有錢。2007年是土地為王，2008年是現(xiàn)金為王，2009年是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)為王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在調(diào)整、休息、觀望。”嘉聯(lián)地產(chǎn)的土地分析師劉智勇認(rèn)為，如今很多上市公司都有五六年的土地儲備，“2009年是消化土地庫存的時(shí)候。”

　　關(guān)鍵詞：庫存

　　實(shí)際上，土地一直被地產(chǎn)商當(dāng)做稀缺資源進(jìn)行周期性操作。“一般情況下，一塊地從拿地到建成需要3年的時(shí)間，加上一些人為囤地的現(xiàn)象，有的項(xiàng)目會(huì)被拉長到七八年，所以在樓市低迷的時(shí)候，大多開發(fā)商即使不買新的土地，還是有項(xiàng)目可做的。”成都一家開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，連開發(fā)速度驚人的萬科也以縮減開工面積來應(yīng)對這兩年的樓市低迷，“誰還會(huì)大量買地呢？”

　　戴德梁行住宅部主管蔣尚禮研究發(fā)現(xiàn)，目前土地市場庫存屬于“主動(dòng)性積壓”。“1998～2008年的10年間，全國范圍內(nèi)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，有近40%的土地滯壓在發(fā)展商手中。”他說，土地市場的走熊，對于大多開發(fā)企業(yè)來說，并沒有主動(dòng)下手的必要。

　　然而，土地的價(jià)格是根據(jù)房子的價(jià)格波動(dòng)的。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表明，房價(jià)如果下跌10%，那么土地價(jià)格會(huì)下跌30%；反之亦然，如果房子上漲10%，土地就上漲30%。“2005年、2006年政府按計(jì)劃縮量供應(yīng)土地，2007年放量供應(yīng)，但2008年面臨市場冷淡被迫縮量供應(yīng)。大部分城市的2008年土地供應(yīng)只完成了60%左右，這還包括保障性住房的土地供應(yīng)。”蔣尚禮說。

　　然而，站在朱俊的角度來看，土地囤在開發(fā)商手里，要比囤在地方政府手里要好。“房地產(chǎn)投資仍然是地方經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大保障性住房都需要地方財(cái)政來支撐，土地出不去，哪兒去找那么多錢啊？”

　　據(jù)記者了解，2008年下半年以來，地方政府為消化“庫存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地價(jià)的基礎(chǔ)上打了3折，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過附近樓市的跌幅。加上地方政府頻出的稅收優(yōu)惠等“救市政策”，土地市場已經(jīng)進(jìn)入買方市場。

　　“即使是在熊市，也要想辦法把土地賣出去。”這是朱俊從分管市長那里接到的命令。

　　關(guān)鍵詞：運(yùn)氣

　　從2008年土地財(cái)政的難堪可以理解朱俊接到的這道“命令”。

　　重慶、南京、上海等市場土地交易中心公開的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2008年當(dāng)?shù)氐母黝愅恋爻鲎尳鹗杖氩蛔?007年的四分之一。

　　面對日益加大的土地財(cái)政壓力，地方政府開始采取措施自救，有些地方甚至調(diào)整土地政策，喊出了“歡迎抄底”的口號。

　　據(jù)朱俊透露，他在與開發(fā)商接觸的過程中了解到，遼寧、湖北部分二三線城市，甚至?xí)�暗地里根�?jù)開發(fā)商投資項(xiàng)目不同，對成交的土地出讓金給以不同級別的優(yōu)惠。其實(shí)就是打著支持城市發(fā)展的旗號，將土地出讓金的一部分再返還給企業(yè)。朱俊透露，部分項(xiàng)目的返還比例可以達(dá)到30%，甚至50%。

　　一方急著賣，一方不急于買。

　　“從目前的情況看，2009年的土地市場肯定有一波抄底，關(guān)鍵是看你抄得準(zhǔn)不準(zhǔn)，目標(biāo)土地是不是符合自己的企業(yè)戰(zhàn)略，這中間或多或少還是有些運(yùn)氣的成分。”上述的成都開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人這樣總結(jié)道，股市不由你，土地市場也是一樣，并不是每個(gè)人都可以抄到底的。

　　劉智勇分析認(rèn)為，2007年在中國土地市場上翻云覆雨的外資開發(fā)商如九龍倉、新鴻基，以及內(nèi)地的房企大鱷萬科、碧桂園、恒大等，在2008年鮮有動(dòng)作，2009年也將以觀望為主。“而得益于政策支持的央企房地產(chǎn)商近期頻頻傳出要?jiǎng)邮值南�息，不過他們更善于壓價(jià)。”

　　“按照規(guī)律來看，土地市場的回暖滯后于樓市的回暖。”王洪告訴記者，在現(xiàn)今的市場狀態(tài)下，敢于逆市拿地的開發(fā)商，更多的是在試自己的“賭運(yùn)”。(來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：張明)