下過雨后，無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、窗體頂端天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發霉的現象。

　　2009年的樓市怎么走，如今的房價到底了嗎？2009年，樓市雖然仍渾沌不清，然而從政策面與市場面透露出的無數信息卻顯示出變盤的跡象，10月以來，國務院、央行、財政部及各地方政府為提振經濟和房地產業集中出臺救市新政，成為促進樓市成交量逐步恢復的動力。特別是國務院4萬億資金拉動內需、13條促進房地產市場具體措施和央行連續降息為樓市注入一系列“強心劑”，打開了很多購房者的觀望心結。

　　雖然我們尚無法判斷這次樓市反彈能持續多久，最終能否成為反轉，但來自易居中國的一份分析報告顯示，市場的階段性底部已經漸趨形成。

　　第一部分：見底信號

　　新政齊出催生市場反彈

　　從9月15日央行4年來首度減息到目前為止，中央政府前后一共出臺了5次大手筆的刺激經濟政策，事后證明，這些救市政策成為本次樓市強勁反彈的直接原因。先是10月份的3次減息和免收利息稅，這3次減息之后，使得五年期以上的房貸利率從此前的7.83%降到了7.20%，這些政策信號的釋放，使得經濟系統的政策底部得以確立。但是，由于這些政策信號剛剛釋放，同時并非是針對房地產單個領域的“救市”政策，所以，對購房者的入市積極性，它還沒有產生非常明顯的刺激。

　　從10月底開始，國家的政策思路已經事實上從此前的“一保一控”轉為“全面保增長”，所以，這時期針對房地產的政策開始明顯放開。11月1日正式實施的新房貸政策被視為是國家對房地產領域的“大解套”，它釋放出的積極信號已經開始明顯提振市場信心。

　　另外，從中央到地方都加強了基礎設施的投入，加快了城市建設的步伐，這些利好消息，讓房地產行業面臨著一個新的契機。北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，政府4萬億的大單起到了提振市場的作用，明年經濟可望見底回升，10月份以來出臺的房地產政策已經大大削減購房成本，當前是買房好時機。

　　救市政策以如此密集的形式出臺之后，按道理地產商一般會堅守價格，然而，開發商們卻恰恰相反，萬科、恒大等大型房企紛紛出臺降價措施，走“低價快銷”路線，引爆中國樓市。

　　目前，北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產市場交易量呈現不同程度回暖。中國指數研究院數據顯示：11月，北京商品住宅市場成交均價為12965元/㎡，環比10月上漲6.20%。上海則一改今年5月以來的商品住宅成交量下降軌跡，直至11月市場迅速反彈，成交量環比10月上漲40%。經調查，置業者抄底入市的跡象也開始出現，并且成為反彈的最終決定力量。

　　第二部分：筑底工程

　　三成樓盤或已完全觸底

　　盡管樓市漸漸觸底并有反彈趨勢是一個共識，但整體不能代表全部。業內專家特別指出，盡管反彈趨勢已經漸漸顯露，都處于探底、觸底或反彈這一條拋物線上，但全國各地各區域、各開發商、各類物業的特點不同，回暖的快慢、幅度以及延續性肯定有所不同。調查數據顯示，30%的樓盤已經觸底即將反彈，70%的樓盤正在探底或即將觸底，趨勢已經形成。

　　那么，到底全國哪些區域、哪些開發商、哪些樓盤的房價已經率先觸底，就是那真正底價的30%呢？帶著系列問題，記者進行調查了解發現，呈現以下幾個趨勢：

　　就區域樓盤而言：

　　1、一線城市核心區域，抗跌性強，房價底部本就不深，經過近1年的調整，已經有企穩和微升跡象。

　　持續陰跌的樓市在11月份顯出一絲亮色，北京、上海、深圳的房地產市場出現成交量持續回升的態勢。“溫州炒房團”和“山西煤老板”、“萬人購房團”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。

　　2、二線城市新興開發區域發展態勢良好，而購地成本、人均住房面積、人口流動量均遠低于一線城市，銷售利潤率也相對較低，市場低迷時激發剛性需求，容易見底。

　　專家分析認為，二線城市房地產市場發展相對較為落后，因此空房率也普遍偏低。由此可見，對于空房率原本偏低的二線城市來說，有實在的剛性需求為后盾，發生房價“雪崩”現象幾乎不可能，一旦見底，房市隨即回暖。

　　就開發商樓盤而言：

　　1、個別先行讓利幅度大，房價已經低到成本、低到底的大型開發商房價早已見底。以藍光地產、恒大地產集團等

　　為代表的龍頭房地產企業，從9月份就開始以“一步到位、先行觸底”的成本價入市，逆勢中業績顯著就說明了這一點。

　　2、小型房地產開發公司面臨洗牌加速，被擠出市場的危險，特別是臨近年底，回款壓力更加嚴峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客戶，令其面臨著巨大的銷售壓力，因此不得不率先降價求售，房價見底。

　　第三部分：抄底方向

　　二類住宅先見底

　　如果說如今相當多的樓盤已在底部區域，那么什么樓盤最值得買呢？我們認為有以下幾種類型：

　　就樓盤類型而言：

　　中小戶型剛性需求的首選

　　根據星彥地產的研究報告，在剛性需求的支撐下，伴隨著市中心小戶型項目紛紛推出優惠舉措，投資客也漸漸向占據核心地段資源的小戶型靠攏。二手房市場上，小戶型的租賃和銷售依然成績優異。

　　越來越多的開發商更多地思考如何在有限空間內發掘居住功能的最大化、舒適化和精致化，以占據市場份額。所以總價較低的90平米以下戶型蘊含不少創新思維，受到首次置業者的追捧。

　　從投資角度來看，市中心物業的抗跌性強、保值增值潛力大，優質物業投資回報率高，很容易吸引投資客。目前成都房地產市場上的寫字樓、商鋪投資回報率高，但一次性需要付出的成本大，對中小投資客來講不太現實，總價低，投資回報穩定的小戶型產品重新回歸。

　　近期星彥地產通過土地樓面地價、開發商成本底線、建造成本上漲情況等幾個方面分析的結果表明，目前市場上近60%

　　的商品住宅樓面地價已達2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已達到4000~6000元/平方米。特別是市中心小戶型項目地價大多較高，開發商面臨極大回款壓力，定價較理性，以微利促銷，購房者的抄底時機已現。專家認為，有首次置業安家需求的客戶，有意投資的客戶，在這個時候完全可以出手90平米以下小戶型。

　　精裝修高性價比贏得置業者

　　精裝修房正在形成一種趨勢，這既符合國家倡導的一次性裝修、避免二次污染的大政策，也滿足了購房人群的需求。高速的生活和工作也讓年輕人更喜歡這類房子，隨著消費熱情和市場逐漸回歸理性，優質樓盤、減少二次污染的帶裝修樓盤將越來越受歡迎。

　　受樓市大環境影響，消費者更加理性，盲目型和沖動型購房基本絕跡。那些優質樓盤在樓市低迷時期完全沒有因為降價銷售而降低產品質量，依然堅持精品戰略。成本價開盤策略與精品戰略組合在一起，有效地提升了產品性價比，將成為樓市回暖的領跑主力。 (記者李暉 數據支持：易居中國、星彥地產)