在國內房地產業的調整中，地產企業的資金鏈是令市場最擔心的問題。股市低迷、銀行惜貸、銷售萎縮、庫存高企、景氣下滑……這一切，都使房地產業深陷流動性“危情”之中。

　　歲末年初，中央貨幣政策轉向，將“從緊”調整為“適度寬松”，并提出滿足房地產企業“合理的融資需求”。業內專家指出，在“保增長”的環境中，銀行今后對房地產企業的融資需求會在一定程度上“開綠燈”，但受消費意愿持續下降、房屋存貨不斷走高的影響，房地產業整體的資金壓力依然巨大。華遠集團董事長任志強便指出，2009年，不排除部分企業資金鏈斷裂。

　　開發資金普遍“吃緊”

　　“2007年，房地產行業比較亢奮，企業高價拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉淀了大量的開發資金；從2008年開始，房地產市場持續低迷，信貸環境也延續了近一年的從緊格局，由此導致地產商的開發資金普遍比較緊張。”一位房地產分析人士告訴記者。

　　國家統計局的最新數據顯示，2008年1-11月，全國房地產開發企業商品房施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；而1-11月房地產開發累計資金來源33404億元，同比增長4.2%。單位新開工面積到位資金為3900元左右，單位施工面積的到位資金為1300元左右，這兩個數據與2007年相比，均呈現明顯回落。

　　銀河證券一份研究報告指出，在經歷2008年銀根緊縮后，房地產開發企業的間接融資顯著放緩。數據顯示，在2008年1至11月，房地產開發企業實際到位資金中，國內貸款6416億元，僅增長5.2%；而企業自籌資金達13444億元，增長30.9%。

　　另外，由于資本市場融資受阻加之市場銷售低迷，房地產企業到位的“其他資金”為12942億元，同比下降14.5%。其中，個人按揭貸款3046億元，降幅達25.6%。

　　21世紀不動產一位分析人士指出，2009年，房地產將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，房地產企業的資金困局有可能進一步加重。一方面，金融海嘯和經濟下行，改變了置業者的收入和房價預期，從而延遲和減少大額消費，由此房企將面臨更艱巨的銷售回款壓力。另一方面，在房價尚未調整到位之前，銀行對開發貸款普遍持謹慎態度。

　　一家商業銀行公司金融部高層告訴記者，雖然從2008年年底開始，央行對房貸等有關房地產業的信貸政策給予放寬，但商業銀行對房地產前景有自己的判斷。“房地產是一個涉及多個鏈條的產業，單純給開發商資金并不能解決全部問題，如果房屋仍然賣不出去，那么給開發商貸款等于向銀行轉嫁風險。”這位銀行人士稱。

　　庫存高壓短期難以釋放

　　作為硬幣的兩面，高存貨必然與資金鏈緊張“如影隨形”。我國房地產業同樣面臨著高庫存之殤。

　　中金公司發布的2009年宏觀經濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

　　截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。

　　另據WIND資訊的數據統計，按照申銀萬國的行業分類并剔除ST公司，A股房地產上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，而2007年第三季度末，86家房地產公司的存貨合計為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

　　與此同時，地產公司普遍面臨經營性現金流持續惡化和財務費用上升等問題。統計顯示，今年前三季度，86家房地產公司經營活動產生的現金流量凈額為-371.87億元，而去年同期，這一指標是-228.85億元，同比減少143億元。

　　南京證券最新一份行業策略報告顯示，2008年三季度，主流地產公司平均短期資金剩余為1.82億元，而2007年三季度為18.41億元；平均長期資金剩余為-35.91億元，2007年三季度為-13.78億元，長期和短期資金剩余都大幅減少。

　　為維持房地產投資對國民經濟的拉動作用，中央在4萬億經濟刺激計劃，也包含了高達9000億元的提振房地產投資的措施。上海證券研究員沈莉指出，投資意味著增加供給，如果樓市新政沒有房價合理回調的配合，市場的庫存壓力還將加大。

　　爛尾工程或批量現身

　　華遠集團董事長任志強最近指出，銷售大幅下滑必然出現空置面積上升并占用大量資金的局面；在投資能力下降時，如果沒有市場或信貸資金的支持，不少企業的資金鏈將開始斷裂，并出現爛尾工程。他預計，當初海南與北海的爛尾樓現象今年可能會重演。

　　事實上，受資金困擾房地產業停工、延緩開工等現象已日益增多。業內專家分析，2007年土地供給的增長使得2008年房地產開復工總量隨之上升。但25億平方米左右的施工面積對應的竣工應該在7至8億平方米；但實際上竣工和施工量在下降，這證明大量的工程并未按正常的施工進度建設，而是處于停頓或延后之中。

　　SOHO中國董事長潘石屹分析，2006年下半年、2007年瘋狂拿地的企業所開發的項目，很多由于投入進度的問題，在2008年還不具備銷售條件，并沒有形成可以在市場上打折銷售的房屋產品，他們將面臨很大的資金壓力。這些企業可能轉讓土地，也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款，從而發生行業的信用危機。

　　從財務數據分析，作為行業優勢群體的房地產上市公司的運營能力和償債能力正在下滑。長城證券研究報告指出，房企存貨周轉率、總資產周轉率持續放慢，實際債務壓力加大，財務成本提升，償債能力減弱。

　　專家指出，存貨周轉率及總資產周轉率在2007年出現一定程度的下降主要是由于土地儲備大幅增加所致；而2008年繼續大幅度下滑，則主要是由于銷售不暢導致存量房及在建工程不斷增加，這意味著爛尾樓可能會大量出現。(記者 林喆)