雖然建設部官員指出，增加保障性住房供應不會沖擊商品房市場。不過，仍有業內專家認為，隨著政府9000億住房保障投資計劃的落實，房地產行業的格局將發生變化。房地產業利潤將被逐步攤薄，同時行業整合也將提速。

　　拉低周邊均價

　　市場人士分析，政府主導保障房建設，必然對項目的銷售價格和銷售利潤率進行限制，同時，周邊項目的售價也將受到一定的“負面影響”。保障性住房利潤穩定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產業的整體利潤率。

　　21世紀不動產分析師孟奇指出，現在，很多城市的新盤項目在定價時已經充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時，還出現了與保障性住房進行價格、戶型等方面對比的情況。他認為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房價。

　　一份券商研究報告指出，根據對25個主要大中城市的統計，2009年保障房開工規模都占全部建筑規劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達歷史最高水平。

　　另外，保障房建設啟動后，也將加重商品房市場的庫存壓力。SOHO中國董事長潘石屹認為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過去幾年，開發商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會延長。

　　以北京為例，2008年1至11月，北京銷售住宅面積738.3萬平方米，比上年同期下降52.4%。從9月份開始，政策性住房銷售占比近半。到11月份，北京銷售住宅12808套，其中限價房和經濟適用房銷售占當月住宅銷售套數比重48.7%。

　　加速行業洗牌

　　專家認為，總體而言，住房保障投資對地產商而言可謂喜憂參半。政府投資的保障住房中，大多數將由地產商承建。萬科等行業龍頭公司均表示，將參與保障住房的開發。政府選擇承建商時，也將優先選擇資質優良、規模較大的地產商。因此，在政策外力影響下，房地產開發企業洗牌的速度會進一步加快。

　　“那些更容易獲得安居工程開發權的企業，特別是國有企業將有更大的機會生存下來，而那些缺乏資金、粗放經營的企業，尤其是中小企業，他們面對的局面將更加嚴峻，所謂的‘過冬’也將更加漫長和嚴酷。”上海易居房地產研究院院長張永岳對媒體表示。

　　業內專家介紹，9000億元投資計劃中的大部分需要開發商參與投資和實施，尤其是6000億元的經濟適用房投資，基本上都將有開發商參與其中。

　　按照2007年新修訂的《經濟適用住房管理辦法》，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。也就是說，開發經濟適用房的利潤很低，但由于定價遠低于商品住宅，銷售基本沒有問題，這對于資金緊張、現有樓盤滯銷的開發商而言，屬于低利潤加無風險的投資，是理想的“蛋糕”。

　　房地產分析師吳迪萊指出，由于此前經濟適用房占住宅市場供應量不足一成，對商品房市場的影響非常小，但未來3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滯銷，因此，以普通住宅開發為主的地產企業，應正視這一市場變化。(記者 林喆）