“保障性住房不會沖擊商品房市場”，針對市場上流行的“保障房沖擊商品房秩序”的觀點，住房與城鄉建設部副部長齊驥如此回應。昨日，國務院新聞辦公室召開2009年第一場新聞發布會，主題為促進房地產市場健康發展。齊驥在會上表示，保障房供應增加有利于平穩商品房市場價格，由于人均住房面積有限，我國的商品住房市場仍有潛在的巨大需求。

　　經適房搶灘樓市？

　　在政府擴大內需的“蛋糕”中，分給保障性住房的金額高達9000億元，按照計劃，我國將在未來三年內基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，全國平均每年新增約130萬套經濟適用住房。

　　據中國指數研究院提供的數據，在房地產銷售最為火暴的2007年，我國全年商品住宅竣工套數為4776725套，商品住宅銷售套數為6910379套，而在市場收縮的2008年，前十一個月的商品住宅竣工套數為2493123套，商品住宅銷售套數為4061588套。但不論參照哪個數據，顯而易見的是，未來三年保障性住房的大規模投入將極大占領我國房地產市場空間。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜給出的數據表明，目前，我國的保障性住房供應量僅占全國房地產市場總供應量的5%左右，從9000億元新增投入的投向看，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經濟適用房。根據近幾年全國住宅銷售量約20%的平均增速測算，若在2009年-2011年每年分別增加130萬套經濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達到20%。隨著房地產市場總量增加，2010年-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%。她認為，保障性住房特別是經濟適用房的投資對房地產市場的影響是比較大的。

　　商品房市場仍有巨大需求

　　對于市場上的種種聲音，齊驥并不認同，他表示，經過房地產市場宏觀調控，2007年以來，商品房價格上漲過快的勢頭得到遏制。而房地產市場所提供的商品住房的供應對象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體“應該說是分得清的”。

　　齊驥認為，中國正在發展過程當中，人均GDP水平和群眾的收入還不高，因此即便有大量的商品住房供應，有一部分低收入群體“無論如何也不可能在商品房市場中解決住房困難”。保障性住房供應的增加，一方面可以解決部分低收入群體的住房困難，這等于是“移走了他們頭上的一座大山”。另一方面，也使得住房市場供應清晰。但增加保障性住房的供應，不會沖擊商品房市場，反而會更加穩定商品房市場的秩序，隨著大量保障性住房的投入，不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，有利于平穩商品房市場價格，使得商品房市場秩序更加良好。

　　此前，住房與城鄉建設部政策研究室副主任秦虹在接受本報專訪時也曾表示，目前住房保障規劃是根據各地方住房普查后的結果制定的，并非“憑空想象”。總的看，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產投資量的10%左右，產出量最多占到15%。

　　盡管保障性住房供應加大，齊驥也表示，目前我國城鎮戶籍人口人均建筑面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮工作的常住人口加在一起，城鎮的人均住房面積只有約22平方米，“因此，商品住房市場仍有潛在的巨大需求”。

　　因地制宜調控市場

　　在昨日的新聞發布會上，“因地制宜”成為針對房地產調控的關鍵詞。

　　齊驥表示，要從當地實際出發采取發展租賃住房等多種方式，因地制宜地解決中低收入人群住房問題。

　　中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵則認為，由于我國地域廣大，各地土地成本不同，房地產市場冷暖不均；此外各地經濟發展水平、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。我國應改進住房金融服務，避免“一刀切”。她重申了國務院若干意見觀點——賦予商業銀行更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務。

　　對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為是“宏觀調控方式的一大進步”。中央給出支持自住購房貸款的導向，至于如何評估風險，并給什么樣的客戶以什么樣的首付和利率優惠，應該放權給商業銀行，“事實上，這也基本上宣告二套房貸政策終結”。

　　“保障性住房供應對各城市的影響是不盡相同的，許多二線城市存在保障性住房和商品房價格差距小的問題，武漢的經濟適用房就出現了滯銷的情況”，黃瑜認為，不顧當地情況建大量的經濟適用房未必適合市場情況，會造成無序和浪費投資。現在，有的地方不準備建經濟適用房，“不補磚頭補人頭”，通過貨幣補貼的方式保障住房，這有利于市場存量房的消化。

　　楊紅旭表示，長期來看，加大保障性住房確實不會損害市場秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場。但有兩個潛在的問題需要警惕，一是未來三年保障類住房供應比重驟然提高，必定會影響市場供求狀況；二是“24號文”明確規定經濟適用房面向城市低收入家庭供應，但很多地方卻將其擴大到中等收入家庭，甚至包括公務員，這不可避免地會沖擊中低檔普通住宅市場，分流原來中等甚至是中高收入群體消費的普通住宅需求。他建議，一方面中央要監管地方不要把經濟適用房的門檻放得過低，另一方面應集中財力重點強化廉租房建設，其次才是經濟適用房。(記者 蔡宗琦）

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