房產(chǎn)商要多賣房，買房者想便宜買房，其中的風(fēng)險(xiǎn)誰來擔(dān)？提供貸款的銀行。上海“兩會(huì)”召開在即，市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長屠海鳴，在即將提交的一份提案中建議，盡快創(chuàng)建一套房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)緩解機(jī)制，為房貸體系加一把“安全鎖”。

　　巧獲房貸“轉(zhuǎn)嫁”風(fēng)險(xiǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，全市一手公寓房成交435萬平方米，而下半年截至11月底，僅成交249萬平方米。屠海鳴說：“曾被銀行視為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、相互爭奪的按揭貸款，如今已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)積累的跡象。 ”

　　為拯救低迷房市，房產(chǎn)商想方設(shè)法吸引購房者買房，使房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。屠海鳴所提交的提案中有個(gè)現(xiàn)實(shí)案例：在去年本市一次大型房展會(huì)上，一個(gè)主打 “首付分期，兩年免息”的樓盤因首付只需支付總價(jià)的10%而成為焦點(diǎn)。這相當(dāng)于購房者購買一套總價(jià)128萬的住房，最多可獲約25萬的“免息貸款”，購房者僅需支付約12萬現(xiàn)金，而銀行的支出接近百萬元。

　　“降首付無疑增加了銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。 ”屠海鳴解釋，“一旦購房者 ‘?dāng)喙�’，開發(fā)商至多八折賣房，而銀行卻要支付房款的絕大多數(shù)，房產(chǎn)積壓帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)變相‘轉(zhuǎn)嫁’。 ”而事實(shí)上，這種“討巧”獲取銀行房貸的情況在一二手房市場普遍存在。

　　建議引入房產(chǎn)基金

　　提案分析，房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，究其根本，與土地制度、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素緊密相連。避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，尤其需要在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人按揭貸款和信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等方面，收緊口袋。為此，提案建議引入政策性的房產(chǎn)基金，分擔(dān)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　“住宅產(chǎn)品具有特殊性，完全靠市場協(xié)調(diào)平衡并不現(xiàn)實(shí)。世界各國政府大都根據(jù)住宅產(chǎn)品的特性，采取政策性與商業(yè)性不同方式的金融支持。”屠海鳴解釋，一般來說，市場機(jī)制解決的是中高收入人群的住宅需求問題，而帶有政策性的房產(chǎn)基金來解決低收入人群的住宅需求。

　　與其在將來為銀行魚目混雜的不良資產(chǎn)埋單，國家不如先成立政府房產(chǎn)基金。這樣做的好處是，其本身比商業(yè)性資金具有更高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，用來承擔(dān)特定人群和領(lǐng)域的住宅金融需求，能有效化解銀行部分房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　建立二級(jí)抵押市場

　　提案還建議，不妨建立由政府主管的二級(jí)抵押市場，進(jìn)一步解決住房抵押貸款流動(dòng)性問題，防止房貸 “斷供”。

　　當(dāng)購房者“斷供”，二級(jí)抵押市場可以創(chuàng)新住房抵押貸款證券、投資基金、信托證券等金融工具，幫助分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決住宅金融一級(jí)抵押市場無法解決的流動(dòng)性等問題。同時(shí)，二級(jí)抵押市場也可以將合適的抵押房優(yōu)先租給“斷供”購房者，一定程度上將有效緩解社會(huì)矛盾。

　　在建立有效的市場約束機(jī)制方面，屠海鳴也建議，以一手房交易為重點(diǎn)，加強(qiáng)銀行放貸的嚴(yán)格審查，并且防止二手房市場擾亂秩序的“假按揭”行為，給本市的房貸體系加把“安全鎖”。(馮蘭藺)

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