目前存量房貸7折優(yōu)惠在各個銀行落地情況并不一樣，但從已經(jīng)制定出的細則看，若想將7折優(yōu)惠攬入懷中，房貸者必須要翻越幾座山——— 貸款余額、在該行是否有存款、手續(xù)費、不良記錄、提前還貸……一路走下來并不平坦。

　　多數(shù)房貸者恐難享7折優(yōu)惠

　　“四大行對存量房貸客戶執(zhí)行7折優(yōu)惠”的消息發(fā)出以來，成為有房貸者最關(guān)心的話題。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，各銀行的政策不是空泛缺乏可操作性，就是門檻又多又高，即便政策如期落地，恐怕多數(shù)人還是難以享受期盼中的優(yōu)惠。

　　門檻1、貸款余額

　　想獲得7折利率，首先你剩下的貸款余額不能低于一定數(shù)額，昨天南京有兩家銀行就對老房貸作出余額限制。

　　興業(yè)銀行對于放款日期在2008年12月3日以前的個人商業(yè)性住房貸款客戶，若借款人及其配偶僅有一套個人普通住房，其貸款利率執(zhí)行基準利率下浮15%，還款記錄良好，貸款余額在30萬元以上(含30萬元)的，可向興業(yè)銀行原貸款辦理機構(gòu)申請將貸款利率下浮幅度調(diào)整為30%。

　　而某省交通銀行一位房貸客戶也得到客戶經(jīng)理答復，想要申請7折利率，其中必須滿足一個條件，那就是現(xiàn)在剩下的貸款余額必須在10萬元以上。

　　農(nóng)業(yè)銀行的房貸政策是，原來享受85折優(yōu)惠利率、原貸款金額在30萬以上、無不良貸款記錄的，才能享受7折利率優(yōu)惠。

　　門檻2、 在該行是否有存款？

　　“交行的客戶經(jīng)理告訴我，要享受7折利率優(yōu)惠，必須同時滿足幾個條件，一是現(xiàn)在剩下的貸款金額要在10萬元以上，二是沒有不良貸款記錄，三是必須在交行要有3萬元以上的存款或是基金、債券之類的資產(chǎn)。”南京交行這樣的附加條件讓許多月供者望而卻步。

　　門檻3、 提前還貸

　　有部分銀行稱，存量房貸要享受七折優(yōu)惠，客戶在一定期限內(nèi)不得提前還貸。以招行公布的“附加條款”為例，獲得七折優(yōu)惠的房貸客戶，三年內(nèi)不得提前還貸，否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。

　　門檻4、 手續(xù)費

　　一位月供者昨天收到了中行的一條短信，說她是該行的優(yōu)質(zhì)客戶，可以享受7折利率優(yōu)惠，要她到銀行現(xiàn)場辦理申請手續(xù)。但是在辦理過程中，她被收了500元手續(xù)費。這位客戶隨后又咨詢了其他銀行，對方均回答不需要繳納手續(xù)費。銀行工作人員對此解釋是，因為每一筆客戶申請都要到銀行來辦理，大大增加了銀行的工作量。而且他們收費是依據(jù)人民銀行的相關(guān)規(guī)定收取的，且已向銀監(jiān)會報備，并在網(wǎng)點公示了。

　　門檻5、 不良記錄

　　農(nóng)行對原貸款金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為基準利率0.85倍的貸款，也沒有不良貸款記錄的，原則上利率自動下浮到30%。民生銀行也確定從2009年開始，對于沒有逾期記錄的存量房貸實施基準利率下浮30%的優(yōu)惠利率。招行人士昨天則向記者表示，原來享受85折優(yōu)惠的首套房或改善型的二套房，沒有不良征信記錄的客戶，可以申請享受7折優(yōu)惠利率，但房貸必須是純商業(yè)房貸。

　　建行一位客戶經(jīng)理稱，在該行享受7折利率優(yōu)惠也有一個前提條件，那就是貸款逾期不能超過2次，符合這一條件，才能去申請，至于能否批下來，還要銀行審核。

　　[解析]

　　多重博弈下房貸新政執(zhí)行乏力

　　自去年10月份，一攬子樓市新政實施以來，“房貸新政”就進入了尷尬期。一是最早針對新增貸款7折規(guī)定，各個銀行遲遲拿不出細則，最早出爐細則的農(nóng)行出了廢，廢了出，折騰了幾次；后來，二套房貸松綁新政也不了了之，四大國有銀行均明確表示“沒有松綁”；而此次“存量房貸七折”新政又遭遇各銀行如出一轍的消極反應。

　　分析人士認為，之所以出現(xiàn)這種狀況，是因為新政之下存在多重博弈。首先，財政部和央行樓市新政旨在回暖樓市，而銀監(jiān)會和各商業(yè)銀行則始終把風險控制放在第一位；另外，四大行市場份額較大，不愿自我割肉執(zhí)行新政，而股份制小銀行卻想觀望四大行的舉動，趁機分一杯羹；再有就是銀行出于對自身利潤的考慮，在降息周期，房貸新政的尷尬顯然又增加了幾成。

　　這種博弈狀況的存在，造成了這一房貸新政前所未有的執(zhí)行乏力。

　　[釋疑]

　　按揭優(yōu)惠政策四大行緣何消極曖昧

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，對于存量房貸，四大行曖昧態(tài)度根源在于：如果對其執(zhí)行利率下限，銀行雖然攬住了客戶，但實際等于自己割自己的肉，利潤空間在降低；而如果不執(zhí)行的話，由于股份制銀行支持轉(zhuǎn)按揭，又擔心自己碗里的肉眼看著被別人拿走。

　　采訪中，一位銀行業(yè)人士給記者算了一筆賬：經(jīng)過2008年五次降息后，現(xiàn)階段5年期以上貸款基準利率6.6555%打7折只有4.158%，與五年期存款利率3.60%相比，只有0.558個百分點的利差，這樣的利差水平根本無法承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經(jīng)營成本(房租、人工費用等)在內(nèi)的銀行資金運營成本。也就是說如果執(zhí)行了優(yōu)惠新規(guī)，銀行根本幾乎是沒有利潤的，也就難以提升銀行興趣。

　　不過，對于貸款者而言，如新政能執(zhí)行，則能帶來極大利好。去年連續(xù)多次降息，累計幅度很可觀，如果按房貸尾款10萬元、貸款期20年、八五折的貸款利率計算，購房者須支付利息10萬元左右(5.94%×0.85×20×10萬=10.98萬元)，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為8.3萬元(5.94%×0.7×20×100萬=8.316萬元)，兩者相比七折利率可為購房者節(jié)省1.782萬元的利息。

　　而股份制銀行則是“光腳的不怕穿鞋的”，看準了客戶的這種心理，即使是對轉(zhuǎn)按揭客戶打七折利潤少，那也是從別人那里搶來的，能得一點是一點，況且有了這些客戶的房貸賬戶，以后存款賬戶、中間業(yè)務都會源源不斷地產(chǎn)生。(記者 武巖生)

　　更多精彩內(nèi)容請關(guān)注房產(chǎn)頻道