預測甚至猜測樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測、解法各異。樂觀者預計2009年中旬見底，悲觀者認為2010年都難說夢想實現。不過，理性的道路總有軌跡可循，所有的專家均認可預測的市場內部因素是基于認真評估考量成交量、政策、開發商資金狀況和房價四大因素。

　　有人說經濟學家就像預言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對每一個預言是大吃一驚或者安之若素，這四個指標的評論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側重，也會為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。

　　成交量已經見底？

　　成交量是房地產市場的核心數據，是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。有時候是唯一證據，因為在中國房地產市場各種令人眼花繚亂的統計數據中，只有成交數據是實時不可欺的。連政府官員在回避房價問題的討論時都會以此作為借口，“房價由市場決定，我們只關心成交量”。

　　目前的情況看來，全國各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的歷史性低谷，出現成交量逐步攀升的趨勢。但是在成交量是否已經觸底的問題上，各路專家的看法卻相當一致，結論是“恐怕沒有”。房地產企業陽光100常務副總裁范小沖稱眼下出現的反彈為“簡單抖動”，是過去幾個月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數研究院副院長黃瑜認為，成交量在政策的刺激下出現了震蕩，但并不代表信心全面恢復。她相信，除了政策刺激，只有房價下滑能夠刺激成交量上升。就此問題，更多的人認為，還不敢說現在是最壞的時候。

　　搜房指數研究院公布的每周各城市交易量數據也顯示，就在最近一次房地產新政策出臺之后，各城市交易量并沒有一致上揚，大城市成交量上升的個數反而在減少。顯然，政策并不是決定成交量的最關鍵因素。影響成交量的價格和存貨等因素不變或者惡化的情況下，成交量仍然可能繼續下探。

　　還有多少政策？

　　在3個月之內，政府連續三次出臺直接針對樓市的政策，企圖挽救低迷的市場。從新房交易稅費減免到二手房和第二套房的政策適度調整。每一輪政策出臺之后，開發商均呼效果不明顯，力度不夠。華遠集團董事長任志強對政策抱以較高評價，“外部環境的變化是每個市場中的個體無法改變的，即使是抱團烤火也有柴火燒盡的時候。只有政府的力量可以營造一個小氣候環境，只有更積極的出擊才有可能打破僵局。”任志強呼吁盡快出臺刺激消費的退稅政策。

　　那么政策儲備是不是能夠保證在未來一年不斷刺激市場交易？政府是否有足夠手段來遏制下滑的勢頭？對此，黃瑜也屬于偏樂觀派。黃瑜的看法是中國政府的樓市政策偏于保守，盡管我們現在看到的政策效果不明顯，似乎可出的政策不多，但保守的策略也許會調整。

　　在人們熟知的范圍內，等待中的力度較大的政策還有徹底松綁第二套房和購房退稅。這兩項政策出籠也并非沒有顧慮。第二套房首付和貸款徹底松綁明顯遭到了來自高層的阻力。銀監會對此非常謹慎。購房退稅還沒有得到地方政府的響應。住房與城鄉建設部的一位官員則明確表示，政策空間已不大，企業要做好準備。

　　當然，政府各部門對于房地產政策的分歧已經顯化，分歧焦點在于是主要刺激存貨市場還是以新增量為主。未來政策調整取決于各部門最終達成的共識。至于更為激進的政策，可以推想同樣會遭遇更為強烈的阻力。

　　開發商的資金能堅持多久？

　　需要承認，在樓市探底和買賣雙方的博弈中，開發商的實力是關鍵因素。在有足夠資金儲備的情況下，降價的確是開發商的次優選擇。這并不是個簡單的道德問題，而是考慮諸多困難因素的市場選擇。

　　開發商的資金能夠堅持多久在眾多分析人士的眼中結論也是高度一致的，情況可能更糟。范小沖表示，盡管現在看起來，開發商經過一些降價回籠了資金，這只是暫時渡過難關。本身作為開發商范小沖的判斷是，回籠的資金并沒有最終形成資金存量，大部分用于緩解債務困難，“只要環境惡化，資金困難會再次展現”。專事研究房地產企業的正略鈞策高級經理郝炬的回答更肯定，“只會更壞，不會更好”。其原因是目前的交易量不能支撐足夠的銷售回款，成交不足將會抵消掉對緩解企業資金難度的有利因素。

　　有利的方面是銀根放松的正面因素，范小沖承認，規模企業獲得貸款確實相對輕松一些了，陽光100也有受益，但他對2009年一、二季度的市場情況嚴重缺乏信心。

　　房價還能降多少？

　　細心的觀察者可能已經發現，在北京每波次降價之后，開發商總是迅速地將特價或者特惠招牌摘掉。嚴格地說，除了深圳之外，公開的降價甚至還沒有廣泛出現。大部分人愿意將降價視為嚴重的社會問題，異常關心，但是在樓市問底的分析中，房價反而是排在靠后的位置，因為它更多是結果，而不是原因。房價的走穩和回彈將是底部的鮮明標志。

　　房價處于下行通道已經是不爭的事實，問題僅僅在于它會下滑多少，持續到什么時候。黃瑜給出的簡明答案是，影響因素很多，但最終取決于供需關系。那我們來看看供需關系。

　　根據搜房研究院的數據匯總，黃瑜描述的基本態勢是，按照現有的成交量計算，全國各城市平均有14個月的存貨消化周期。北京的存貨量尤甚，大約在24個月左右。范小沖的判斷還要高出這個數字。

　　這是一個超常規的數字。一般情況下，平均存貨是不高于10個月。而且現在存貨還在激增，原因是前兩年開工的新增量在入市，而消化速度極低。其實，所謂的存貨消化周期，或者去化周期是按照總量和成交速度相除得來。在2006年、2007年銷售火爆的時候，新增上市量和成交量的比例是1或者更高，而目前是的比例是0.5至0.6。也就是說，舊貨未清，新貨又添進倉庫。

　　范小沖認為，目前房價的平穩是個下行波動的平臺，多空博弈之后會繼續向下。他的預測是房價在2009年底或者2010年可能穩住。樂觀者的預計比范小沖提早半年。

　　上述的四因素是分析人士考察房地產市場內部的主要依據。當然，最讓他們難以預估的核心因素是宏觀形勢。幾乎所有人的結論都是基于一個共同的判斷，即宏觀經濟形勢會在2009年第二或者第三季度走穩。如果這一依據發生變化，他們愿意隨之表示更樂觀或者更悲觀些。北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新指出，實體經濟的惡化還在持續中，處在困難的深化期。至于房地產業，房地產泡沫并不可怕，可怕的是與金融危機聯系到一起。“房地產業的冬天還沒有來！”王宏新說。(作者：姜洪橋)