有人把樓市分為“唱跌派”與“唱漲派”，這是有意激發矛盾的一種劃分。最近，牛刀與地產界蔡某的爭執就屬于這種情況。當牛刀給我說起此事的時候，我勸他別應戰，因為對于蔡某之類的地產吹鼓手我聽都沒有聽說過，即便是在開發商圈中，像蔡某這樣的人也常被視為不入流的小混混，不足與之辯論，辯論只會讓自己被動。

　　這是題外話。

　　我看跌2009年的中國樓市，但我不認為自己是“唱跌派”，作為一位研究者，我是根據大量客觀數據和翔實的資料得出的結論，無論是材料本身還是邏輯推理過程，都極力做到嚴謹。

　　要研究2009年樓市的趨勢，首先要看供應與需求(購買力)，這兩點是判斷未來房價漲跌的最重要最本質最核心的因素。

　　如果對世界經濟的大環境與中國國內經濟狀況的內環境進行綜合評估，就會發現，2009年的樓市，供應與需求是嚴重脫節的，而房價與購買力又是嚴重脫節的。也就是說，房價已經成為無源之水、無本之木。

　　需求和購買力決定房價走勢。過去，富人的住房消費、投機性購房，掩飾了中國樓市的一個非常可怖的危險，那就是建立在民窮基礎上的內需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。

　　曾有開發商說，他們是為富人建房。這種說法哪怕算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實上，作為購房主體，中等收入群體應該是決定房價走勢的關鍵。而中國的中等收入群體遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本達到中等收入的群體損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

　　如果沒有中等收入群體作為依托，中國的房價只能是少數人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當王石提出拐點論，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發商都在嘲笑他，一如當年巴菲特拋掉中石油引發的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動地位。中國房價以蕭條驗證了王石的英明。

　　在任何行業，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續保持上漲勢頭的。開發商、地方政府長達十幾年對房地產的透支，已經達到了極限，現在是接受市場報復的時候。

　　以北京為例。我此前曾經撰文指出：由于房價連年上漲，住房的供求關系已經發生明顯變化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅將陸續面市，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套；與此同時，2008年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套。加起來已經是22萬套，如果再加上此前沒有售出的存量住房，及炒房客拋向市場的住房，北京市場的存量住房在下半年將遠遠超過30萬套，而北京上半年的住房銷售才3萬多套！供大于求的趨勢日益明顯。

　　我的這一估算最近得到了驗證。

　　來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對此，多位業內人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調控重災區；2007年，深圳是樓市調控的重災區；而從目前的統計數據來看，2008年北京將板上釘釘地成為樓市這輪調控中下調最厲害的重災區。”

　　受次貸危機影響，許多企業倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價并未出現大規模調整，這樣，導致房價偏離民眾的實際購買力越來越遠，商品房空置面積日益嚴重。2008年11月25日，華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產市場形勢REICO報告會”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億-2億平方米左右。”而此前來自國家統計局的數據顯示，截至2008年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中也認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

　　1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內。而我國的房價收入比，在一線城市普遍在20倍以上。在目前受次貸危機影響，許多行業降薪的情況下，房價必然是加速下跌！

　　人為的力量能阻止這種跌勢嗎？我認為不能。所謂識時務者為俊杰，開發商和地方政府應該理性面對這一現實，早日作出正確選擇。(時寒冰 中國財經傳媒人聯盟特約觀察員、鳳凰博報特約顧問、南京大學客座教授、上海證券報評論主編）