2008年，注定要在中國房地產(chǎn)業(yè)歷史上寫下濃墨重彩的一筆，這是開發(fā)商從天堂踏入地獄的一年。故事總是這樣，總是在不經(jīng)意間發(fā)生戲劇性的變化。樓市就是一場買方與賣方角力的游戲，二者在博弈中尋求平衡。當眾多開發(fā)商還沉浸在2007年“輝煌”的賺錢年代中不能自拔時，房地產(chǎn)市場卻在2008年悄然發(fā)生了“巨變”。2009年即將來臨，樓市還將發(fā)生什么變化？

　　1房價繼續(xù)下行？

　　2008年年初，房價“拐點論”就已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)界風行。而2008年也確實完成了房價從上漲到下跌的轉(zhuǎn)變。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房屋價格指數(shù)表明，2008年1月份同比增幅為11.3%，達到近幾年的高點，其后增幅加速遞減，11月份已降到0.2%。與時間跨度為一年的同比增幅相比，環(huán)比增幅更能反映出房價短期變化，從8月開始，房價終于由正增長變?yōu)樨撛鲩L，拐點正式出現(xiàn)。

　　中國社會科學院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》中指出，2009年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

　　事實上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房價格也可能將面臨方向性的調(diào)整。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期明年上半年樓市回暖無望，但開發(fā)商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會在價格做出一定的讓步。

　　世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒表示，當前采用降價舉措的大多是土地儲備量大、年報需要做得漂亮的公司，明年還會繼續(xù)降價，現(xiàn)在賣的項目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒有投放市場。有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄明年2季度的市場，將會是一個集中新上市的時機，但大多房源依然會采用低開的舉措。

　　楊紅旭同時指出，按照市場價格下滑的慣性，未來全國房價環(huán)比跌幅還會繼續(xù)擴大。在房價回調(diào)時，也要提防房價過快、過度下跌，否則不僅危及企業(yè)，而且不利市場穩(wěn)定發(fā)展，若不加以防范，則有可能出現(xiàn)“硬著陸”。針對于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩(wěn)定市場、剌激需求的政策力度。

　　2成交即將回暖？

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全認為，樓市要復(fù)蘇至少需要6~12個月的準備期。他表示，2008年是一個調(diào)控年，下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，價格方面也有15%~20%不同幅度的調(diào)整。

　　實際上，在全國房價出現(xiàn)負增長以前，全國商品房成交量已持續(xù)低迷半年左右，多數(shù)一、二線城市的成交量同比都下降五成左右。楊紅旭認為，久盤必跌，開發(fā)商的資金鏈越來越緊張，不得不降價促銷以回籠資金，于是全國樓市進入量價齊跌階段。

　　對比2008年中央政府相關(guān)部門和地方政府的救市措施可以發(fā)現(xiàn)，中央政府相關(guān)部門救的是市場需求，重點在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，還照顧到開發(fā)商，比如緩交土地出讓金。

　　楊紅旭認為，從救市效果分析，整體上有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，但由于政策見效需要一個周期，短期難以改變市場下行的大勢。而且，救市很難“畢其功于一役”，相關(guān)部委和地方政府的配套措施還將會陸續(xù)推出。

　　國際五大行之一的世邦魏理仕上海分公司總經(jīng)理馬樂表示，樓市放緩現(xiàn)象比預(yù)期更嚴峻，當前樓市觀望氣氛濃厚，明年的三、四季度成交將有望逐步活躍。

　　五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為，當前消費者對價格的心理預(yù)期并沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果明年二季度外部經(jīng)濟環(huán)境好轉(zhuǎn)，那么樓市才有可能慢慢回暖。同時，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

　　3土地繼續(xù)流標？

　　“地王”退地、土地流拍主導(dǎo)2008年的土地市場。2009年，還會持續(xù)這種現(xiàn)象嗎？

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受媒體采訪時表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應(yīng)地，土地市場也將延續(xù)今年下半年以來的低迷態(tài)勢。

　　北京中原投資顧問部的研究報告稱，由于今年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍，預(yù)計2009年土地整體價格將下調(diào)。2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預(yù)計明年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。

　　根據(jù)國土資源部近期下發(fā)的《關(guān)于做好2009年報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標。

　　這意味著地方政府要在近段時間內(nèi)將2007和2008年的存量土地消化完。

　　中原投顧的報告同時認為，雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實力派開商仍將實施“儲地為王”的地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，以及資金鏈充足的開發(fā)商，將會在明年實施“儲地為王”計劃。但近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。

　　楊紅旭認為，面對企業(yè)的這種正常行為，地方政府應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。

　　首先，不能再繼續(xù)抱著多賣地、賣貴地以增加地方財政收入的傳統(tǒng)觀念，地方政府要從總量上適當減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。

　　其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。

　　最后，地方政府土地管理重點要放在“控增逼存”，目前開發(fā)商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。

　　4專業(yè)人才大流動？

　　洲聯(lián)集團劉力博士認為，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批天價拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。相反，有良性流動資金、立足傳統(tǒng)行業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)占有絕對優(yōu)勢，他們有充足的資金保障，手中沒有囤壓大面積土地，這時正好可以整合瀕臨倒閉的地產(chǎn)企業(yè)，吸納良好的土地、項目和人才資源。

　　劉力博士認為，行業(yè)新的格局正在形成。首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發(fā)商將被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面；其次是人才的集中，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，但由于業(yè)務(wù)流程涉及十余個專業(yè)環(huán)節(jié)，對專業(yè)人才存在著迫切需求。今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而緩解大企業(yè)的人才瓶頸問題。

　　劉力指出，洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業(yè)將更加認識到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性，各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品品質(zhì)的追求將重于對項目效率的追求，進而推動房地產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品時代。

　　5行業(yè)整合加劇？

　　雖然，地產(chǎn)熊市讓很多地產(chǎn)商難受，但是卻同樣使更多的地產(chǎn)商得利。

　　根據(jù)易居地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，包括萬科、恒大、富力、金地在內(nèi)的眾多企業(yè)，在2008年都實現(xiàn)了品牌市場份額的擴大化。

　　另一方面，今年的土地成交價格雖然低廉，但大部分都落在大開發(fā)商的口袋中。萬科、中海、保利等開發(fā)商成為今年的囤地大戶，獲得了大量的低價出讓地塊。而一些開發(fā)商由于去年拿地過多，且購買的土地地價過高，今年并沒有再買地。這也使得開發(fā)商在土地儲備上出現(xiàn)了分化，部分開發(fā)商由于在后續(xù)項目出現(xiàn)“斷檔”，已經(jīng)無法再維持現(xiàn)有的市場份額。

　　與開發(fā)商一樣，營銷代理公司也將進入整合時代。業(yè)內(nèi)人士羅淵認為，2008年國內(nèi)的營銷代理公司在業(yè)務(wù)上輸給一直看不起的中介，原來從大開發(fā)商那里做代工賺品牌，從小開發(fā)商那里做溢價賺利潤的模式幾近徹底破產(chǎn)的邊緣。

　　自2005年之后，大開發(fā)商逐漸在產(chǎn)品中注入自己的品牌性格，通過這種實實在在的產(chǎn)品內(nèi)涵建立起客戶的忠誠度，開發(fā)商也通過對他們客戶的理解得知他們的需求和底線，所以在這個蕭條期降價手法的運用嫻熟到位。而這些能力是代理公司學不來的，更無法通過他們?nèi)ソ虝�那些小開發(fā)商。

　　6政府如何擴大購房需求

　　除了出臺各種優(yōu)惠政策，吸引購房者買房外，2009年政府還會出臺哪些政策刺激消費？

　　有經(jīng)濟學家認為，中央政府的“四萬億”和地方政府的“十六萬億”投資，形成了巨大的需求，將會在明年釋放出來。上述投資中的一半，會轉(zhuǎn)變?yōu)楣べY，而工資又可以轉(zhuǎn)化成購買力，有了這些購買力，購房有效需求就能夠得以解決。

　　在上述“20萬億”中，有一部分資金是用于經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。而在一些地方，如南京，這兩類保障房是由政府出資向市場購買商品住宅實現(xiàn)的。

　　在上海，國資背景的企業(yè)收購商品住宅的模式，也成為政府擴大需求的一種方式。在2008年的最后一個月，上海陸家嘴集團、外高橋集團、張江集團等國有集團，紛紛通過商品房市場購買普通商品住宅作為人才公寓，向外來優(yōu)秀人才提供住宿。

　　與此同時，上海市政府還引入了包括中化集團在內(nèi)的七大央企，在上海北外灘購買辦公樓自用；駐京央企的一些辦事處，也被傳出資購買商品房，用于提供員工住宿。

　　政府出資加快舊區(qū)改造，也被認為是政府部門擴大購房需求的思路之一。十二月初，上海靜安區(qū)宣布加快推進舊區(qū)改造并探索實行舊區(qū)改造“就近安置”新模式，將在2009年預(yù)計投入6億元拆除2.6萬平方米的零星舊里。

　　靜安區(qū)區(qū)長張仁良說，“零星舊里動遷成本高，對開發(fā)商來說沒有商業(yè)價值，但是政府必須為改善民生’買單’，區(qū)里堅決投入財政補貼進行公益性改造。"

　　7融資環(huán)境如何變化

　　12月13日，國務(wù)院的“金融30條”出臺，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)終于獲得了最高級別的準生證。“金融30條”中明確規(guī)定：開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。不過，關(guān)于REITs基金究竟是股票形式還是債券形式，以及何時正式開始募集，依然是個問題。

　　12月21日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(下稱：《意見》)，內(nèi)容主要包括支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化、多渠道籌集建設(shè)資金；商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)；支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

　　上述政策的出臺，無疑會放松開發(fā)商的外部融資壓力，讓資金極為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)松一口氣，延長后者的生命線。

　　不過，國務(wù)院政策的放松，并不代表開發(fā)商就此可以高枕無憂。由于國內(nèi)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率居高不下，各商業(yè)銀行評估地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸風險依然很高。地產(chǎn)商是否能夠得到銀行體系的充足信貸仍有疑問。

　　8開發(fā)商如何轉(zhuǎn)型

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在“2008中國城市住宅與房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”上說，房地產(chǎn)企業(yè)要主動順應(yīng)形勢，從研究市場規(guī)律入手，主動調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

　　他認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中要堅持兩個理念：一是科學發(fā)展；二是誠信經(jīng)營。同時要提高三個能力：一是提高對市場的前期策劃和判斷能力，研究企業(yè)的開發(fā)期、開發(fā)目標、開發(fā)產(chǎn)品，包括積極參加經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)，開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保型的建筑；二是提高開發(fā)建設(shè)的能力，提高產(chǎn)品的含量，提高住宅的水平；三是提高企業(yè)的融資和資金管理能力，加強成本核算和財務(wù)管理。

　　明年或許是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之年。此前，SOHO中國董事長潘石屹也曾認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)需要在商業(yè)模式和戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型，不過現(xiàn)在轉(zhuǎn)型已經(jīng)有些晚。

　　此前，SOHO中國、北京萬通地產(chǎn)和上海長峰集團等，都在最近兩三年間完成了轉(zhuǎn)型，由單純的住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)向為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營商，以持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)為公司的主營業(yè)務(wù)。

　　明年，是否會有更多的開發(fā)商步這些公司的后塵，將成為懸念。

　　9住宅產(chǎn)品兩端分化

　　劉力博士認為，2009年，國內(nèi)住宅產(chǎn)品市場發(fā)展將大致向兩端分化：一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)；另一種是開發(fā)商為主的個性化高端產(chǎn)品，這種變化主要取決于當前市場結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　首先從市場結(jié)構(gòu)看，近年來國家大力推行兩限房、經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房政策，與市場化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也將由原來政府提供相關(guān)政策、企業(yè)為主體開發(fā)的模式慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橐徊糠钟烧�府主�?dǎo)來建設(shè)。這樣的話，必然會使得保障性用房無論是數(shù)量、規(guī)模還是非市場性的特點都會越來越強。

　　其次，保障性用房的大規(guī)模建設(shè)，也將導(dǎo)致開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。像前幾年開發(fā)商主導(dǎo)的大盤、新城、衛(wèi)星城建設(shè)等項目會越來越少，今后企業(yè)拿地的規(guī)模會相對小一些，對土地位置的選擇較以往增加了偶然性。因此，他們會更傾向于開發(fā)一些高端、特色的個性化住宅產(chǎn)品，滿足市場上中產(chǎn)以上階層二次或多次置業(yè)的居住、投資需求。

　　10還會有多少政策出臺

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年的樓市可以說是政策市。從六月份開始，便有地方政府出臺政策，鼓勵購房者入市買房。到了九、十月份，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應(yīng)的“救市”政策鼓勵消費。

　　放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……，在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后，中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策，刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費？

　　此前，上海在1998年出臺鼓勵房地產(chǎn)消費的多項政策，曾被輿論廣泛提及。開發(fā)商也認為，這些政策可以起到刺激市場的作用。

　　這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶口等。因為預(yù)期上述政策會被發(fā)布，很多購房者都在等待。然而，也有人反對出臺這些政策，因為他們認為，如果政府被“脅迫”，出臺這樣的優(yōu)惠政策鼓勵購房。難保購房者得隴望蜀，要求更多的政策優(yōu)惠，屆時政府將處于被動。

　　政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵購房嗎？在進退維谷間，政府的下一步政策取向，尤為值得關(guān)注。