今冬第一場(chǎng)雪來(lái)臨之前，國(guó)務(wù)院17日常務(wù)會(huì)議提出的放松二套房貸及二手房轉(zhuǎn)讓減免營(yíng)業(yè)稅等新措施，為樓市再添一把火。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)和高交易代價(jià)使很多改善型購(gòu)房者望而生畏，這也是市場(chǎng)低迷的內(nèi)在原因。本次措施將從交易環(huán)節(jié)上減輕改善型普通自住購(gòu)房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)梯次交易，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)活躍。

　　　新政為改善型購(gòu)房帶來(lái)實(shí)惠

　　12月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了一系列新措施，在促進(jìn)普通房消費(fèi)方面明確提出：“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。”“對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”

　　記者了解到，目前天津人均住房面積還沒(méi)有正式確定，但是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)日前公布的最新調(diào)查結(jié)果：“天津市2007年開(kāi)展的城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查表明，到2007年8月底，天津市家庭人均住房建筑面積達(dá)到26.7平方米，戶均現(xiàn)住房建筑面積64.6平方米。有11.3%的家庭擁有第二套及以上住房。”這意味著，購(gòu)房者原先擁有的房產(chǎn)面積大約(最終人均面積面積待有關(guān)部門(mén)確定)低于上述人均標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)可以享受新政優(yōu)惠。

　　據(jù)我愛(ài)我家等機(jī)構(gòu)人士介紹，新政中受益最大的當(dāng)屬購(gòu)買(mǎi)普通住宅的“改善型”購(gòu)房者。如已貸款購(gòu)買(mǎi)了一套普通住房的居民，再申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通住宅，則貸款方式由“首付四成、利率1.1倍”變?yōu)椤笆赘秲沙伞⒗��?.7倍”，以貸款30萬(wàn)、20年、等額本息為例，月供可減少400余元。

　　在稅費(fèi)方面，如一套購(gòu)買(mǎi)未滿兩年、購(gòu)入總價(jià)為60萬(wàn)元的普通住房，若以80萬(wàn)元的總價(jià)售出，按照現(xiàn)行規(guī)定，“不足兩年轉(zhuǎn)讓”的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，即80萬(wàn)×5.55%＝4.44萬(wàn)元；而按照最新政策措施，這套房屋將改為按轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，即(80萬(wàn)-60萬(wàn))×5.55%＝1.11萬(wàn)元，一前一后，房東所需繳納的營(yíng)業(yè)稅減少了3.33萬(wàn)元，比原來(lái)減少六成以上。

　　中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生等專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，包括改善型第二套房的購(gòu)房需求、加快二手房及租賃房市場(chǎng)發(fā)展，是繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。原來(lái)的政策抑制了改善型住房需求，這次新政對(duì)于改善型購(gòu)房是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的利好，為改善型購(gòu)房者帶來(lái)了信心和實(shí)惠。同時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到，新政意在活躍市場(chǎng)，同時(shí)還要抑制抄房，因此鼓勵(lì)改善型購(gòu)房是有條件的，執(zhí)行方面還需更多細(xì)化規(guī)則的落實(shí)。

　　　　買(mǎi)新賣(mài)舊需求能量得以釋放

　　幾年前北大張頤武教授等文化界和社會(huì)學(xué)專(zhuān)家就從人文需求角度剖析了人們改善住房的愿望和需求：“改革開(kāi)放的作用之一是激發(fā)了中國(guó)人的住房夢(mèng)想。”“改變居住條件的欲望、提高生活質(zhì)量的沖動(dòng)是中國(guó)房地產(chǎn)十幾年不衰的重要原因。”近來(lái)機(jī)構(gòu)調(diào)查也顯示，“目前自住購(gòu)房需求中，很大比例是改善型住房需求。有很多年輕人處于住房改善的初期，有很多即將退休的家庭希望搬到環(huán)境更好的居住區(qū)去。”而近兩年的房?jī)r(jià)上漲抑制了這種需求，加之交易稅費(fèi)等不斷提高，使人們“買(mǎi)新賣(mài)舊”的改善型需求能量難以釋放。

　　經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，現(xiàn)在市場(chǎng)已積聚了較大需求能量，只是在市場(chǎng)低迷、觀望氣氛濃郁、交易成本高企的情況下，這些需求能量難以釋放。因此，很多專(zhuān)家及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士都認(rèn)為，本次新政有條件的放松二套房信貸政策有利于改善型住房真實(shí)需求的有效釋放和實(shí)現(xiàn)。而在所有政策中，“對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免政策”最受歡迎。這一政策直接降低了二手房的交易成本，而且還可以讓存量房盡快進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)了買(mǎi)新賣(mài)舊需求能量的釋放。

　　在政策鼓勵(lì)下，目前市場(chǎng)已有很多因素促進(jìn)改善型需求能量釋放：如房?jī)r(jià)已有較大幅度下降；市場(chǎng)供應(yīng)量增大，購(gòu)房者有了更多的選擇機(jī)會(huì)；久違的現(xiàn)房比比皆是，降低了購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)。因此，目前擺在購(gòu)房者面前的是選擇多、現(xiàn)房多、價(jià)格低、交易成本低等新的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于近年來(lái)一直打算改善住房條件的購(gòu)房者而言，“好、多、省”的樓市現(xiàn)狀不啻為一大機(jī)會(huì)。

　　　　改善型購(gòu)房有利形成梯次格局

　　過(guò)去交易環(huán)節(jié)的緊綁政策在抑制改善型需求的同時(shí)，也使市場(chǎng)流通性降低。很多專(zhuān)業(yè)人士及中介機(jī)構(gòu)人士都認(rèn)為，國(guó)家本次出臺(tái)的放松二套房及減免二手房交易稅費(fèi)方面政策，是促進(jìn)市場(chǎng)流通的最有效的措施，不僅為改善型購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠，更對(duì)商品房市場(chǎng)梯次格局的形成、二手房市場(chǎng)的活躍，以及商品房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)都意義深遠(yuǎn)。

　　在商品房市場(chǎng)方面，第二套房貸款等政策松動(dòng)，將促進(jìn)改善型住房交易量的提高，進(jìn)而起到承上啟下的作用，帶動(dòng)市場(chǎng)形成梯次消費(fèi)的新格局——以普通自住房購(gòu)房為基礎(chǔ)和主力、適量改善型自住購(gòu)房為第二梯隊(duì)和動(dòng)力、以改善型高檔房及適度投資購(gòu)房為高點(diǎn)，形成流動(dòng)梯次購(gòu)房格局。

　　在二手房市場(chǎng)方面，營(yíng)業(yè)稅等交易稅費(fèi)的下降，將全面提高買(mǎi)賣(mài)雙方的交易欲望，特別是將促進(jìn)改善型購(gòu)房交易量的明顯提高，有利于改變目前以剛性需求為主的購(gòu)房格局，形成更多層次的梯次交易格局。

　　在二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方面，改善型商品房交易的活躍必然帶動(dòng)“買(mǎi)新賣(mài)舊”的二手房交易量提高，同時(shí)，二手房交易稅費(fèi)的降低，也使“賣(mài)舊買(mǎi)新”的交易更容易，從而帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的活躍，進(jìn)而形成房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的梯次消費(fèi)格局。(王哲）