當前國內房地產市場走勢及其對銀行業的影響，正在引起人們的廣泛關注，本文在對房地產市場的運行態勢和未來發展進行分析與展望的基礎上，對我國銀行業受房地產價格波動影響的風險程度進行評估。目前房地產價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。從房地產信貸規模來看，目前我國房地產信貸規模的風險仍處可控范圍。

　　⊙交通銀行研究部

　　房地產周期結構性調整尚未完成，行業景氣仍將下行

　　1、景氣指數持續回落，房地產投資增速下降已經成為必然。2008年11月份我國房地產景氣指數為98.46，比10月份回落1.22點，比去年同期回落8.13點。已經連續兩個月在不景氣空間運行。

　　在信貸持續緊縮的格局之下，隨著市場觀望情緒的彌漫，企業投資的意愿和后續動力均顯不足，房地產投資高增長的持續性不強，而且近期房地產投資增速已經開始顯示出下降的趨勢。1-11月份，房地產開發投資同比增速為22.7%，增幅比1-10月份回落1.9個百分點。

　　2、全國房價環比開始下降，房價調整將全面蔓延。11月份，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環比下降0.5%。這是今年以來漲幅較上月回落最大的一次，也是環比連續第四個月下降。

　　房屋銷售價格環比下跌的城市數量也在逐月增加，整體房屋銷售價格環比下跌的城市從4月份的5個增加到11月份的49個。說明房價已經由原來的局部城市調整向全國性房價下跌發展。

　　3、信貸審慎與銷售放緩導致房地產行業資金鏈全面趨緊。作為典型的資金密集型行業，房地產行業的興衰與資金充裕程度息息相關。截至2008年11月，國房景氣指數已連續出現12個月下滑，這也是2000 年以來該指數的第四次持續下滑。而該指數的歷次下降都與房地產資金來源指數的下降如影相隨。資金困局依然是導致當前房地產行業景氣度下降的主要原因。而信貸總量控制加強以及房地產市場銷售遇到困難共同造成了當下房地產行業的資金困局。

　　信貸審慎對國房景氣下降的影響，甚至超過銷售增速下降所帶來的影響。而信貸審慎的格局如有所改善，也會帶動房地產景氣度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月間就是如此。因此如果未來信貸繼續有所放松，則國房景氣指數又會恢復上升。

　　4、市場供求失衡預示未來房價將繼續下跌。2008年1-11月份，全國商品住宅竣工面積增長6.1%，銷售面積則下降18.8%，一改2006和2007兩年供應增速回落，銷售加速上升導致銷售竣工比大幅攀升的態勢，今年1-11月銷售面積與竣工面積比為1.4，遠低于去年同期1.9的水平，表明市場供不應求的狀況已有所緩解。而供應的釋放和需求的萎縮已經相當明顯。截至11月末，商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.2%，增幅比1-10月提高2.2個百分點，今年以來呈現持續增長態勢。這一切都表明市場觀望氣氛濃厚。

　　從歷史上看，商品房空置面積和價格之間存在密切的相關性。當前庫存持續高漲，而價格的變化相應滯后，高庫存對價格的壓力在不斷累積，我們認為市場加速進行調整的可能性大幅增長。如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。而廣州、深圳等去年漲幅巨大的城市，雖然今年以來房價下跌明顯，但未來仍有進一步下跌的空間。

　　5、救市政策不足以改變市場調整態勢，但可輕減房價大幅下降風險。繼10月22日，財政部和央行出臺了多項政策支持居民購房之后，國務院又在12月17日推出促進房地產市場健康發展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房貸政策。與此同時，各地政府的陸續推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超過市場預期，如貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調為20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保經濟增長的態度較為明確，如果市場依然持續低迷，未來仍將有利好政策出臺。總體來看我們認為此次政策短期內將有利于刺激需求，但由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個政策都可能增加銀行的風險和縮小銀行的利差，因此商業銀行在執行新政方面會相對謹慎，而且，由于國際金融危機對我國經濟的影響在2009年將會表現得更為突出，歷史數據顯示房地產市場周期一般會持續三到四年，而我國房地產市場2008年才剛開始調整，因此我們認為，救市措施并不會改變房地產行業景氣繼續下行的趨勢，但可以減輕房地產市場價格出現大幅下降的風險。

　　目前銀行業受房地產市場變化影響的風險仍然可控

　　根據風險來源的不同將房地產價格波動影響銀行的渠道分成以下兩種：一是信貸風險渠道，即貸款抵押品價值的嚴重下降及房地產市場上的借款人違約率不斷上升的風險。二是“第二回合”效應風險，即某一時期房地產價格下降通過影響宏觀經濟和金融環境，進而影響到銀行穩定性的風險。

　　1、目前房地產價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。第一，從房地產信貸規模來看，目前我國房地產信貸規模的風險仍處可控范圍

　　首先，房地產貸款在銀行業貸款總額中占比并不算高。根據央行提供的數據，到2008年9月底，我國個人住房按揭貸款余額為3.3萬億，占整個國內銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的比例為12%左右(2007年底數據)。而美國2007年6月份按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國房地產開發貸款余額1.97萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的6.66%左右。而美國2007年6月份房地產開發貸款占全部貸款余額的23%。

　　2008年9月末，全國商業性房地產貸款余額為5.3萬億元，占全國性商業銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國在次貸危機爆發前的這一比例是53%，而且美國這一數字中并不包括由非銀行金融機構發行的數以萬億美元計的抵押貸款衍生產品，而這些衍生產品在美國銀行業的投資組合中占很大比例。相比而言，我國商業銀行的房地產貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產貸款的相關衍生產品，商業銀行直接面對的房地產市場風險是可控的。

　　其次，目前我國房地產貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開發不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元。不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個百分點。全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個百分點。房地產貸款的不良資產仍處于雙降過程中。即使房價下跌幅度很大的深圳市，上半年個貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止房地產市場的調整并未對商業銀行貸款風險造成明顯影響。

　　最后，我國商業銀行大量抵押貸款都是以房地產及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產市場調整的直接影響。當前我國商業銀行以房地產作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國人民幣貸款余額29.6萬億計算，那么就有19萬億以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中。

　　第二，從客戶的脆弱性角度看，我國居民家庭的負債率并不高，居民償債能力很強

　　國際經驗表明，在房價下跌過程中，按揭貸款的違約率會有所上升，從1998到2001年，香港房價下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場，按揭違約率上升在房價下跌及經濟下滑過程中都難以避免。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風險相對可控。

　　首先，由于我國居民長期的儲蓄偏好，導致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來看，到2007年底，我國的這一比例只有17%，遠低于韓國、新加坡等國家。

　　其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比相當小。到2007年未，我國其他類型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發生美國那樣的房價下跌風險，我國居民儲蓄規模也足以償還按揭及消費類貸款可能出現的損失，銀行不會出現流動性問題。

　　還有，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規定。在美國許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關的利率優惠，因此導致在房價下降過程中，銀行成為最直接的風險承擔者。而相比而言，我國監管部門對按揭貸款首付比例的規定較為嚴格。從理論上說，房價下跌必須超過30%以上銀行才會受損失。因此我國發生系統性銀行危機的可能性極小。

　　第三，從開發貸款角度來看，目前開發商面臨較大資金困難，開發貸款違約風險上升

　　從房地產開發投資資金來源指數來看，2008年以來持續下滑，從7月份開始已經低于100，落入不景氣空間。

　　從資金的緊張程度上看，這一輪房地產的下行風險要大于2004年，當時行業主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而最近幾個月，我們觀察到房地產開發的多種來源資金增速都出現明顯下滑。

　　在這樣的情況下，開發商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價”的長期調整，如果銷售在短期內仍不能回暖，開發商只有以一次性的價格調整到位來激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預付款在開發資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到達24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷售不能回暖，定金和預付款的增長可能面臨進一步下滑。同時，從2008 年上半年開始，銀行貸款在房地產開發資金中的比重迅速上升。但短期內，由于對房地產開發貸款的信貸規模不會顯著放松，預計開發商資金緊張的情況在2008年四季度及2009年一季度將進一步顯現，從而可能導致開發商貸款違約風險上升。

　　2、房地產市場調整將間接給商業銀行經營帶來相應影響。

　　第一，房地產投資下降將直接拉低我國經濟增長速度，從而影響商業銀行經營環境

　　一直以來，固定資產投資都是我國經濟增長的一大拉動力量，近年來投資對GDP增長的貢獻度在40%左右。而房地產投資又占到我國固定資產投資的18%左右。因此房地產投資對GDP增長的貢獻率在7%左右(18%*40%)。因此，如果房地產投資下降20個百分點，則將導致我國GDP增速下降1百分點左右。

　　而經濟減速必然導致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來的數據顯示，貸款與經濟增長基本呈同周期變化 (相關系數0.57)。這表明如果我國房地產投資下降導致經濟增速放緩的話，銀行業貸款增長也將面臨考驗。

　　而且，商業銀行不良資產率與GDP增長也是密切相關的。有統計表明，銀行不良資產率對GDP增長率的彈性為0.4左右,因此，如果GDP增速下降2.5個百分點, 就可能導致不良資產率上升1%, 這意味著銀行經營風險的上升和盈利的下降。

　　第二，房地產市場調整將影響我國商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的開展，進而影響商業銀行的盈利增長

　　房地產市場不景氣，直接影響商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的增長。2008年以來，隨著針對房地產行業的宏觀調控政策的持續，國內商業銀行為規避風險，對房地產開發貸款進行了主動的收縮，導致上半年房地產開發貸款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年開發貸款同比增幅為18%，比去年同期低8個百分點。而與此同時，隨著國內房地產市場觀望氣氛的蔓延，房地產需求持續萎縮，交易量不斷下降，這也直接導致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產按揭貸款同比增長25.6%，增速比去年同期放緩7.7個百分點。

　　房地產行業的調整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業的景氣程度，因此對這些行業的信貸增長也會有抑制作用。而在國內商業銀行盈利仍主要依靠信貸業務的情況下，信貸增長的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

　　第三，房地產市場調整將影響我國整個金融市場環境

　　房地產市場波動將影響資本市場穩定，進而對銀行融資環境產生影響。資產價格的下降則可能阻礙或延緩銀行業發展的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場上所籌集，其融資成本也會越來越高。而且，在資本市場低迷的時候，銀行業通過資本市場進行的收購兼并活動也很難開展。此外，美國次貸危機的爆發使得我國商業銀行在資產證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業的不良資產處置以及創新業務的發展等都有負面影響。

　　(本文摘自《2008-2009年中國銀行業發展報告》執筆：唐建偉)